北京
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北京朝阳区一起房屋买卖纠纷中，李建国、王丽夫妇（原告，夫妻关系）2022 年 11 月与赵峰（被告）约定，以 814.2 万元购买朝阳区一号房屋（登记在赵峰名下），双方未签书面合同，但李建国夫妇陆续付清全款，还帮赵峰还清 750 万元贷款解除抵押。不料赵峰 2023 年 9 月偷偷将房屋二次抵押给孙浩（案外人），且拒不办理过户，李建国夫妇起诉要求 “解约、退房款 814.2 万元、赔违约金 81.42 万元”。最终法院判 “合同 2024 年 6 月 17 日解除，赵峰退房款 814.2 万元，赔违约金 40 万元”，明确 “无书面合同仍成立买卖关系，卖家恶意抵押属根本违约”。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告（夫妻）：李建国、王丽（一号房屋买受人，主张 “解约、退房款 814.2 万元、赔违约金 81.42 万元”）
被告：赵峰（一号房屋出卖人，未答辩，收全款后二次抵押房屋，拒过户）
关联人：赵婷（赵峰之女，李建国夫妇协助照顾，赵峰与李建国夫妇之女 2016 年离婚）
案外人：孙浩（二号抵押权人，210 万元债权获仲裁优先受偿，已进入执行程序）
（二）核心事实
口头约定与付款：帮还抵押款抵房款，全款已付清
2022 年 11 月，李建国夫妇与赵峰口头约定：李建国夫妇帮赵峰还清一号房屋 750 万元抵押贷（2022 年 10 月 17 日设立，期限至 2023 年 12 月 17 日），代偿款抵购房款，房屋总价 814.2 万元；
2022 年 11 月 16 日至 2023 年 7 月 4 日，李建国分 9 次向赵峰转账：20 万、30 万、26 万、0.5 万、155 万、104.2 万、2.1 万、3.4 万、273 万、229 万，合计 814.2 万元（2023 年 5 月 4 日 273 万附言 “购房款”，除 2022 年 11 月 18 日 30 万外，其余均为购房款）；
2023 年 7 月 26 日，赵峰用李建国夫妇的款项还清 750 万元贷款，一号房屋首次抵押解除。
过户协商与违约：承诺过户却二次抵押，拒配合
2023 年 7 月 25 日 - 8 月 23 日：李建国夫妇与赵峰通过中介协商过户，李建国准备契税发票、房产证，中介完成资格审查，预约 2023 年 8 月 28 日过户；
2023 年 8 月 27 日：赵峰突然回东北，拒不配合过户，此后拒接电话；
2023 年 9 月 14 日：赵峰偷偷将一号房屋二次抵押给孙浩，抵押金额 210 万元；
2023 年 10 月 14 日：赵峰出具《承诺书》，承诺 “2023 年 12 月 31 日前过户，逾期解约并赔违约金 81.42 万元”，但到期仍未履行；
2024 年：孙浩就 210 万元债权申请仲裁，获 “对一号房屋拍卖款优先受偿” 的裁决，已进入执行程序；李建国夫妇申请财产保全，一号房屋被首封（查封时仍有抵押）。
其他背景：李建国夫妇为帮赵峰还款，出售了自己三套房屋，现无其他住房，居住在一号房屋内。
二、案件分析
（一）核心争议：1. 无书面合同，房屋买卖合同关系是否成立？2. 赵峰是否构成根本违约？3. 违约金 81.42 万元是否过高？
买卖合同关系成立：口头约定 + 实际履行可佐证
依据《民法典》，合同可采用口头形式，本案中：
赵峰 2023 年 10 月 14 日《承诺书》明确 “与李建国夫妇就出售一号房屋达成一致，已收全款 814.2 万元”，直接证明买卖合意；
李建国夫妇按约定代偿 750 万元抵押贷，分 9 次付清 814.2 万元，赵峰用该款项解除首次抵押，双方已实际履行主要义务（付款、解押）；
中介协助协商过户、网签，进一步佐证双方存在买卖关系，故法院认定 “买卖合同关系成立”。
赵峰构成根本违约：二次抵押 + 拒过户，导致合同无法履行
恶意抵押破坏履约可能：赵峰在首次抵押解除后，未按约定过户，反而二次抵押房屋给孙浩，导致房屋被案外人主张优先受偿，合同目的（取得无权利瑕疵的房屋所有权）无法实现；
违反承诺且无履约意愿：赵峰出具《承诺书》后仍拒不过户，拒接电话、擅自离京，主观过错明显，属 “根本违约”，李建国夫妇有权依据《民法典》主张解除合同。
违约金 81.42 万元过高，法院酌减至 40 万元
约定违约金的依据：赵峰《承诺书》中自愿承诺 “逾期过户赔 81.42 万元（总价 10%）”，但违约金需以实际损失为基础；
酌减理由：李建国夫妇未提交证据证明实际损失（如利息损失、租房损失等），法院综合 “无书面合同、付款时间跨度（2022.11-2023.7）、付款金额（814.2 万）、双方身份关系（有亲属关联）、赵峰过错程度”，依据公平原则，将违约金酌减至 40 万元，既惩罚违约，又避免过度赔偿。
（二）关键证据与认定
转账记录：9 笔转账合计 814.2 万元，含 “购房款” 附言，证明全款已付；
《承诺书》：赵峰亲笔出具，确认买卖合意、收款金额及违约金，是核心证据；
抵押与解押记录：首次抵押（750 万）2023.7.26 解除，二次抵押（210 万）2023.9.14 设立，证明赵峰恶意违约；
中介沟通记录：预约过户、资格审查等内容，佐证买卖关系及赵峰拒配合；
仲裁裁决与查封记录：孙浩优先受偿、房屋被首封，证明合同无法履行。
三、裁判结果
确认李建国、王丽与赵峰之间的房屋买卖合同关系，于 2024 年 6 月 17 日（法院向赵峰送达诉讼材料之日）解除；
赵峰于本判决生效后 7 日内，返还李建国、王丽购房款 8142000 元；
赵峰于本判决生效后 7 日内，赔偿李建国、王丽违约金 400000 元；
被告赵峰经传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃答辩、举证、质证权利，依法缺席判决。
四、案件启示
（一）买家：3 步规避 “无书面合同 + 卖家违约” 风险
必签书面合同，明确核心条款：即使是熟人、亲属，也需签订书面《房屋买卖合同》，明确 “房款金额、付款方式、过户时间、抵押处理、违约金标准”，避免口头约定无据可依；
付款留痕，紧盯房屋权利状态：
所有购房款（含代偿抵押款）均通过银行转账，备注 “XX 房屋购房款”，留存凭证；
付款后定期查询房屋抵押、查封情况（可通过 “不动产登记中心” 官网或现场查询），发现异常立即止损；
及时保全，防止房屋被二次处分：若卖家拒过户，第一时间申请财产保全查封房屋，避免卖家二次抵押、出售，本案中李建国夫妇 “首封” 为后续追偿奠定基础。
#房屋，避免卖家二次抵押、出售，本案中李建国夫妇 “首封” 为后续追偿奠定基础。
（二）卖家：2 点底线不能破，违约代价高
收全款后必须履约，不得恶意处分房屋：即使无书面合同，收全款 + 出具承诺书已构成履约义务，擅自抵押、出售房屋属根本违约，需退还全款并赔偿违约金；
承诺违约金需合理，避免过高被酌减：自愿承诺的违约金并非一定全额支持，若买家无实际损失，法院会结合过错程度、付款情况酌减，本案 81.42 万违约金最终减至 40 万，卖家仍需承担大额赔偿。
（三）特殊提醒：亲属 / 熟人交易更需谨慎
本案中双方因 “子女离婚” 存在关联关系，却未签书面合同，导致后续维权依赖间接证据；
熟人交易易放松警惕，需格外注意 “房屋权利瑕疵（如抵押、户口）”“履约时间节点”，必要时可委托律师起草合同，降低风险。
本案核心警示：房屋买卖中，“无书面合同” 不代表 “无合同关系”，口头约定 + 实际履行仍受法律保护；卖家收全款后恶意抵押房屋，属严重违约，不仅要退全款，还需赔偿违约金；买家需牢记 “签合同、留凭证、查权利、早保全”，才能最大程度保
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