从北京万科到香港山顶豪宅：优等生也撑不住，楼市真的止跌了吗？

在很多人眼里，房地产依然是中国经济的“压舱石”。然而，最近一连串新闻却在提醒我们：曾经的优等生房企、曾经的豪宅神话，如今都在经历寒冬。

一、连万科都走上了“卖卖卖”的道路

8月20日，北京万科发布公告，计划出售翠湖国际项目8号楼的办公产品1至5层以及负一层仓储，总价约1.2亿元。要知道，这可是位于中关村的写字楼项目，位置不差，项目一度被视为万科在北京的产业园代表作。

然而，这已经是北京万科今年拟出售的第五个项目。去年起，万科就在全国范围内不断抛售商业资产。进入2025年，这一动作愈发频繁。

看到这里，很多人可能会想到王健林的“卖万达”模式。过去几年，王健林几乎是“一月一卖”，先是一个月出手一座万达广场，后来干脆加快节奏，一个月卖两座。可即便如此，万达的财务状况依旧没有明显好转。

今天的万科，也走上了类似的道路。要知道，在专家和业内人士眼中，万科一直是房地产行业的优等生，是稳健经营的代表。如今却不得不频频出售资产来维持现金流。这种现象本身，就说明所谓“房地产市场止跌企稳”的说法，多少带着自我安慰的意味。

如果真的已经企稳，为何连“优等生”都要靠卖楼维持生存？

二、香港豪宅的“腰斩”神话

更让人唏嘘的，是香港豪宅市场的最新案例。

据《每日经济新闻》报道，深圳奇瑞集团主席陈红天相关人士持有的香港山顶歌宾山道15号大宅，最近以7.9亿港元成交。而在2016年，这栋大宅的买入价是21亿港元。换句话说，9年时间亏掉了13亿，跌幅高达62%。

这栋大宅实用面积约1800平米，外加花园和停车位，当年风光无限，一度楼面价高达22万港元/平米，如今却沦为“银主盘”（内地叫法拍房）。更讽刺的是，它两年前就因财务问题被银行接管，直到今年才找到买家。

香港豪宅市场整体自2021年见顶以来，普遍下跌超过30%，部分豪宅跌幅更是达到40%。曾经被视为“财富象征”的超级豪宅，如今也只能以腰斩价甩卖。

这背后透露出的启示是：豪宅也并非绝对的避风港。过去很多富豪之所以抢购豪宅，不是为了自住，而是作为投资标的，寄希望于其稀缺性和溢价。如今随着供给增加、流动性下降，所谓的“地标溢价”正在消失。买豪宅，可能只是坐在泰坦尼克号上“最后沉下去”的乘客。

三、上海豪宅的“法拍价”

类似的故事，在内地也开始上演。

上海徐汇滨江，一直是豪宅市场的核心地段。去年周边新盘售价动辄18万、19万一平米，上海湾豪庭也曾是“明星项目”。

然而，就在最近，上海湾豪庭一期一套561平米的大户型房源，在法拍市场经过96轮竞价，最终以3811万成交。折算下来，单价只有6.8万元/平米。要知道，这个小区7月挂牌价在14万，6月成交均价在13.3万。短短几个月，就出现了腰斩般的落差。

更关键的是，这套房子成交后，市场并没有因此回暖，反而暴露了豪宅的一个核心问题：流动性。

有钱人嫌贵不买，降价也未必有人接盘。房子不是卖不掉，就是只能低价甩卖。

四、普通人买房的辛酸与无奈

豪宅的故事看似离普通人很远，但普通买房者的经历同样折射出房地产周期的残酷。

一位90后买房者的讲述，让人感触颇深：

• 2015年，他们攒钱准备买房，郊区房价才两万出头。眼看快攒够首付，政策突然收紧，非沪籍买房社保年限从2年变成5年。眼看机会就在眼前，却被关在门外。
  
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• 等到2019年终于有资格买房时，目标小区的房价已经涨到5万。几年时间翻了一倍，工资却根本追不上房价的涨幅。
  
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• 最终，他们背上了房贷。如今市场下行，房价可能跌了20%-30%，可依旧觉得“不后悔”。因为买房子带来的稳定、安全感，以及社区关系的建立，是租房所无法替代的。
  

这一段经历，折射出整整一代年轻人的无奈：上车难，下车更难。买房既是沉重的负担，又是某种“必须的安定”。

五、专家的冷思考：别浪费一次危机

除了市场的冷风，学者们也在提醒社会：要从这次楼市下行中学到一些“常识”。

比如：

• 房价大跌未必是好事。价格下跌，看似让人有机会买房，但财富效应消失，反而让人更不敢消费。
  
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• 房地产关乎整个金融系统。世界上大多数经济危机、金融危机，都与房地产危机有关。一旦房价失控下跌，不仅房企受损，银行、居民财富、消费信心都会被拖下水。
  
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• 稳住市场，是必须的选择。美国、日本等国家的房地产危机，都让政府认识到一个道理：房地产不能任由其自由坠落，否则代价是整个社会一起承担。
  

这番话听起来或许让人不快，尤其是普通购房者可能觉得“关我什么事”。但不可否认，房地产确实是中国经济的一个关键环节。一旦彻底崩盘，受伤的绝不只是房企和炒房者，而是所有人。

六、结语：从豪宅到刚需，都是同一条船

从万科的“卖卖卖”，到香港豪宅的“腰斩”，再到上海法拍房的“低价成交”，再配合普通人买房的心路历程，房地产市场的寒意扑面而来。

无论是豪宅还是刚需，无论是一线还是三四线城市，楼市已经告别了“只涨不跌”的时代。未来房子可能依然有人买，但不再是过去那种“闭眼赚钱”的投资工具，而是逐渐回归居住本质。

有人形容：在这艘名为房地产的“泰坦尼克号”上，豪宅只是甲板更高的位置，沉得晚一点，但最终也难逃命运。

对于普通人来说，或许真正需要思考的问题是：房子到底是什么？是投资品，还是安身立命的保障？答案，可能决定了未来十年的人生选择。