楼市，将有大利好？

原创 刘晓博

股市行情鲜花着锦、烈火烹油，楼市怎么办？

种种迹象显示：9月，中国楼市可能迎来不止一个利好。

昨天深夜，美联储主席鲍威尔口风突变，他在杰克逊霍尔年会上表示：尽管通胀仍受关注，但就业市场风险上升可能使美联储在9月降息。他强调，在政策维持紧缩的背景下，经济前景及风险变化或需调整政策立场。

这意味着，美联储在暂停降息8个月后将重启降息。美国货币政策再次发生重大变化。

受这个消息的影响，美国三大股指上涨，中概股也表现非常好。

下图是9月的日历，华盛顿时间16日到17日，美联储将召开9月议息会议。北京时间9月18日凌晨，将宣布最终决定。

我的预判是：美联储将降息25个基点。

如果降息50个基点，意味着鲍威尔跪了，他丢不起人。如果不降息，则特朗普必然启动对他的弹劾，理由是美联储装修工程严重超支、进展缓慢。降息25个基点，大家面子都过得去。

中国9月LPR（贷款市场报价利率）的发布时间是9月22日早上9点，也非常有可能降息。

下图是中国LPR的利率走势图，上次降息是今年5月20日，降息幅度为10个基点。到目前为止今年只降息过一次。

如果美联储能在9月降息25个基点，则中国LPR利率有望在9月22日降息10到15个基点。

如果降息10个基点，算中规中矩；如果超过10个基点，算力度超过预期。

在全球各地，央行一次标准降息幅度一般是25个基点。只有中国多次把一次标准降息，拆分为2到3次“小碎步降息”。

主要原因是，中美利率出现了倒挂。

按照中国央行行长前几年的表态，我们的基准利率高于美国80个基点左右，是“比较舒服”的。这样资金不仅不会外流，国际热钱可能还希望流入中国。

但近年来，中美利率出现了显著倒挂。比如中国10年期国债收益率为1.7%左右，美国为4.2%左右，中国连美国的一半都没有。中国的房贷利率，也只有美国的一半左右。

发展中国家利率如果明显低于发达国家，就可能出现资金外流。即便有外汇管制，仍然无法完全避免。

所以，当美联储暂停降息的这几个月，虽然中国经济体感偏冷，但降息幅度非常小、非常慎重。

现在，美联储即将开启新一轮降息，而且到明年6月之后可能加速。特朗普希望美国的基准利率，能从当前的4.25%到4.5%降低到2%以内。

特朗普是开发商出身，天生喜欢低利率。目前美国房贷利率达到了惊人的6.7%左右，这对房地产，对实体经济都不利。

特朗普面临2026年11月的中期选举。如果选举失利，丢掉参议院、众议院的多数席位，他后面2年任期将变成跛脚总统，日子非常难过，甚至可能被弹劾。也不利于几年之后的大选。

他一旦失去总统职位，或下任总统不是他的亲信，就将面临牢狱之灾。民主党不仅会调查他诸多旧案底，还会调查他是否在第二任期利用内幕消息炒股、炒币。

所以他非常希望赢得中期选举，并能把总统大位传给共和党内的亲信，以保证自己和家族的安全。

要赢得中期选举，首先要在经济上取得成就，降低失业率，这就需要降息。而降息对经济产生效果，需要12个月甚至更长时间。所以他不能静待鲍威尔任期结束（2026年6月），而是急于换人，或者让鲍威尔屈服、听话。

特朗普对美联储搞了全面调查，用显微镜研究了每个理事，希望能找到短处，进而控制这个人。

美联储有7名理事，包括1名主席、1名副主席、5名理事。美联储的理事任期长达14年，一旦获得任命很难罢免。总统只有提名权，而没有罢免权，罢免需要参议院投票。

7名理事里，已经有2名站队特朗普。另外5个人，是特朗普重点研究的对象。其中两名拜登时代任命的女理事，都被发现了“污点”。

拉丁裔女理事库格勒，据说是因为丈夫违规炒股可能被进一步调查，主动在8月初辞职了；黑人女性理事库克，据称在两套房子的按揭中，都享受了“首套房+自用房”的利率和税收优惠，而其中一套房子只短暂自用后出租，正在被特朗普喊话，要求辞职。

特朗普彻底清洗美联储的意图非常明显。

而美国的失业率，也的确突破了4%的警戒线，稳定在4.2%左右，有降息需求。只是美国的通胀率仍然高于2%，这是鲍威尔不愿意降息的原因。

胳膊毕竟扭不过大腿，特朗普全面掌控美联储是必然的。他还试图对芯片企业设立国有管理股，这听起来是不是很熟悉？

好了，说完美国，我们再看看中国楼市在9月可能有哪些利好。

7月末召开的政治局会议，没有提及房地产，这让一些人感到悲观，认为房地产不重要了。但这种理解是错误的。

所以我们看到8月18日国务院全体会议，再次浓墨重彩提及了房地产，表述是：采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

而且这次会议还有一个重要表态：及时回应市场关切。

在大家对房地产重要性产生歧义的时候，上述表态就是一种“及时回应”！

对于房地产来说，9月很有可能降息，就是一个大利好。

其次，是上海和深圳可能跟随北京，对楼市松绑。

北京是8月8日出台的新一轮楼市新政，松绑了5环外。但令人困惑的是，上海和深圳至今没有跟随。

我的判断是，沪深可能在9月中下旬出台新政。深圳即将迎来“826”特区45周年纪念日，楼市新政或许要错后一些。接下来是“93活动”，所以沪深可能需要再等等。

“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”肯定不是一句空话。继续降准、降息、降低公积金贷款利率，继续优化北上深的限购政策，给楼市松绑，都应该是重要选项。

至于设立几万亿的房地产稳定基金，加大收储力度，也有很多专家建议。如果股市持续回暖，恐怕这个利好落地的可能性会下降。

股市回暖，本身就是楼市的中长期利好。未来，随着股市不断走高，市场出现分歧，会有一些资金回流楼市的。大城市、核心区、配套好的房子，还是有长线价值的。