广东
“寸土寸金”的珠江新城，曾经是房企总部争相入驻的黄金地段，如今却连“骨折价”都难寻买家。
8月20日，中国奥园位于珠江新城的原总部大楼——奥园大厦17-20层，在阿里法拍平台再度流拍。这已是该资产自2024年10月以来的第四次流拍，起拍价从最初的1.9亿元一路降至8530万元，相当于评估价的5.6折，单价低至1.6万/㎡，却依然无人问津。
01.
从“千亿房企总部”到“法拍常客”
奥园大厦的拍卖，堪称一部房企兴衰的“纪录片”。
2010年，意气风发的奥园豪掷1.65亿元，买下珠江新城黄埔大道西108号南国商苑B栋17-21层，并冠名“奥园大厦”，作为集团总部。彼时的奥园正值高速扩张期，2019年销售额突破千亿，风光无限。
然而，高杠杆扩张的隐患在2021年爆发。奥园因一笔6600万元信托贷款违约，正式“暴雷”。此后，债务危机愈演愈烈，截至2025年3月，奥园未能清偿的到期债务累计高达438.33亿元，资产总额1595亿元，负债却达1853亿元，深陷资不抵债的泥潭。
为回笼资金，奥园不得不变卖核心资产，而总部大楼成了最扎眼的“牺牲品”。
02.
四次流拍，价格一降再降
奥园大厦的拍卖历程，堪称一部“降价史”：
2024年10月：首次拍卖，起拍总价1.9亿元(评估价)，流拍;
2024年11月：二拍降价至1.52亿元(8折)，仅21层被广州朴厚物业以3080万元拍下，其余流拍;
2025年7月：17-20层重新挂牌，起拍价1亿元(7折)，仍无人接手;
2025年8月：二拍起拍价降至8530万元(5.6折)，单价1.6万/㎡，再遭流拍。
市场传闻，此前拍下21层的广州朴厚物业，可能是奥园关联方设立的“马甲公司”。公开资料显示，中国奥园持有星悦康旅(原奥园健康)24.68%股权，而朴厚物业拍下资产后迅速转售给了星悦康旅。若属实，这意味着奥园试图通过“左手倒右手”保住部分资产，但剩余楼层却难逃市场冷遇。
03.
为何珠江新城写字楼也卖不动了?
奥园大厦的流拍，不仅是奥园自身困境的缩影，也折射出珠江新城写字楼市场的整体降温。
1.写字楼市场供过于求
近年来，广州商务区多中心化趋势明显，海珠琶洲、天河金融城、番禺万博等新兴板块崛起，分流了珠江新城的需求。仲量联行数据显示，2024年珠江新城甲级写字楼空置率攀升至18.7%，租金竞争力大不如前。
2.买家观望情绪浓厚
当前经济环境下，投资者对商业地产持谨慎态度。即便奥园大厦单价低至1.6万/㎡，仍低于周边二手写字楼价格，但潜在买家更担心后续市场走势，宁愿继续“抄底等待”。
3.物业本身老化
奥园大厦建成多年，内部装修和硬件设施已显陈旧，办公舒适度不如新建写字楼。再加上奥园近年财务危机导致物业管理水平下滑，进一步降低了市场吸引力。
04.
奥园的下一步：变卖or破产清算?
按照司法程序，若此次变卖仍失败，且债权人不接受以物抵债，奥园大厦可能进入新一轮法拍，价格或进一步下探。
对奥园而言，失去总部大楼不仅是象征性打击，更意味着其优质资产变现能力大幅削弱。目前，奥园境外债务重组虽已取得进展，但境内债务压力依然巨大。若无法尽快找到资金突破口，不排除更多资产被摆上拍卖台。
05.
恒大、奥园之后，下一个是谁?
奥园总部流拍的同时，香港联交所宣布取消中国恒大上市地位。两家曾跻身“千亿俱乐部”的房企，如今一个卖楼偿债，一个退市离场，令人唏嘘。
市场关注的是，在房企债务危机蔓延的背景下，下一个被拍卖的总部大楼会是谁?富力、雅居乐等暴雷房企的珠江新城核心资产，是否也会步奥园后尘?
无论如何，奥园大厦的流拍，已经给行业敲响警钟——当潮水退去，即便是核心地段的“黄金资产”，也可能沦为无人接盘的“烫手山芋”。
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