广森普法丨买了带居住权的房，我竟不能住？

“签完购房合同、付完首付，准备装修时却冒出一个人说这房子他有居住权，能住到2035年！”最近，杭州的林先生遭遇了一件糟心事。随着《民法典》实施，居住权制度从法律条文走进现实，越来越多像林先生这样的购房者，在房屋交易中踩了“居住权”的坑。今天，我们就从真实案例出发，聊聊居住权登记后房屋交易的那些事儿，帮你避开隐藏风险。

一、带居住权的房子，到底坑在哪？

林先生去年年底通过中介买了一套二手房，产权调查显示房屋无抵押、无查封，他便安心签了合同。可今年3月准备收房时，一位张阿姨拿着《居住权登记证明》找上门，称这套房子是前房主（她的儿子）为了保障她养老设立的居住权，期限20年。

“我花了200多万买房，却只能看着别人住？”林先生多次与前房主协商无果，最终只能通过法律途径维权。法院审理后认为，前房主未如实告知房屋已设立居住权的事实，构成违约，判决其赔偿林先生违约金及维权费用共计15万元，但张阿姨的居住权仍受法律保护，林先生只能等居住权到期后才能使用房屋。

这个案例告诉我们：居住权登记后，房子能卖，但新业主可能“买而不能住”。居住权与所有权分离，就像给房子上了“双保险”——所有权归业主，居住权归他人，即便房子易主，居住权人的权益也不会受影响。

二、哪些情况会出现“带居住权的房子”？

并非所有带居住权的房子都藏着陷阱，有些是合理设立的，购房者需要提前分辨。常见的居住权设立场景主要有3种：

（一）养老保障：子女为父母设立居住权

这是最常见的场景。比如父母将房子过户给子女，为了避免日后养老无依，会要求子女为自己设立居住权，确保晚年有房可住。这种情况下，房子虽归子女所有，但父母拥有居住权，子女若想卖房，必须提前告知购房者这一情况。

（二）离婚协议：为弱势方设立居住权

夫妻离婚时，若一方没有住房，双方可能会在离婚协议中约定，将共有房产的所有权归一方，另一方享有一定期限的居住权。比如北京的王女士与丈夫离婚后，协议约定房子归丈夫所有，但王女士可居住至孩子成年（约10年），并办理了居住权登记。此后丈夫若想卖房，必须如实告知购房者王女士的居住权情况。

（三）以房养老：老人为机构设立居住权

部分老人会选择“以房养老”模式，将房子抵押给金融机构，同时为自己设立居住权，确保生前有房可住，去世后房子归金融机构处置。这种情况下，房子若被金融机构出售，新业主也需尊重老人的居住权。

三、买卖带居住权的房子，该怎么做？

无论是卖家还是买家，在交易带居住权的房子时，都需要格外谨慎，做好以下几步，才能避免纠纷：

（一）卖家：主动披露是底线，合同约定要明确

提前告知，不隐瞒：在挂牌卖房时，就应主动向中介和购房者说明房屋已设立居住权的情况，包括居住权人、期限、权利范围等，避免后续因“欺诈”被追责。

写入合同，留证据：在购房合同中明确约定居住权的相关信息，并注明“若因居住权问题导致买家无法正常使用房屋，卖家需承担违约责任”，同时约定具体的赔偿金额或方式，降低纠纷风险。

（二）买家：查册+协商，双管齐下防风险

多查一步，确认居住权：除了常规的产权调查，还要专门到不动产登记中心查询房屋是否设立居住权（部分城市可通过线上政务平台查询），避免中介或卖家隐瞒。

协商解决方案，降低影响：若房子确实有居住权，可与卖家协商解决方案，比如：要求卖家提前与居住权人协商解除居住权（需双方同意并办理注销登记）；或者压低房价，弥补“买而不能住”的损失；若居住权期限较短（如1-2年），也可约定待居住权到期后再收房。

四、广森律所提醒：居住权≠租赁权，别混淆！

很多人会把居住权和租赁权混淆，认为“不就是别人住几年吗，和租房差不多”。但实际上，两者有本质区别：

居住权：是法定物权，需办理登记才生效，期限可长达几十年（甚至终身），居住权人享有优先保护，即便房子被拍卖、变卖，居住权也不受影响。

租赁权：是债权，基于租赁合同产生，期限最长20年，若房子被出售，“买卖不破租赁”的保护范围有限（如承租人未实际入住，可能无法对抗新业主）。

简单来说：买了带居住权的房，可能比租了20年的房还“被动”，一定要提前分辨清楚。

在房产交易中，“居住权”已成为不可忽视的隐藏风险点。无论是卖家还是买家，都要重视居住权的存在，提前了解、主动沟通、明确约定，才能让房屋交易更安心。如果遇到复杂情况，建议及时咨询专业律师，避免因不懂法律而遭受损失。