多个二手“网红盘”8月成交价跌出新低？深圳楼市信心待哺

陈跃/发自深圳

政策刺激呼声再起，深圳楼市等待“发令枪”。

（起拍价再降200万元的华润城法拍房，图源京东拍卖）

楼市热度下滑，深圳楼市正经历淡季阵痛期。

8月17日，深圳“网红豪宅”华润城的一套二手房源被上架法拍，引来近万人“围观”后，最终流拍。

原业主2018年的购入价为1150万元，此次起拍价为1050万元，中房君留意到，本周一，该房源已重新上架进行二次拍卖，但起拍价已大幅下调200万元，降为了840万元。

这个曾经被冠以“买到即赚500万”神话的深圳网红盘，吸引过大量投资客入场，是新房限价时代首个掀起“打新热”的豪宅盘，过往二手成交价最高近20万元/平方米，尽管长期以来争议不断，但仍被市场认为是深圳楼市的“风向标”。

片区房产中介经纪人表示：“去年‘929’新政后，深圳只有华润城的业主敢联合喊出涨价护盘，当时价格确实涨上去了，不少房源也有成交，现在看来，接手的那批人也站在高位上了。”

跌落神坛的不只华润城，如龙悦居、诺德假日等“二手神盘”以及如海纳公馆、前海天境等“网红次新盘”，8月份以来的成交价格也纷纷刷新了“地板价”。

深圳楼市的筑底调整仍在持续，深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示，今年“小阳春”市场较为火热，但持续时间短，二季度政策效应基本消化，市场成交大幅下滑，市场观望情绪升温，二手挂盘量创新高，二手房价格也持续调整，因此，即便是核心区域“网红盘”，也难走出独立行情。

在此情况下，市场多方的政策预期也在悄然升温，面对即将到来的“金九银十”，深圳楼市正迫切等待新一轮的“发令枪”。

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多个“网红盘”成交价创新低

有业主降价20次才终于成交

“这个价格即使放在一年前，也是想都不敢想。”

南山区的房产中介经纪人欧阳告诉中房君，8月份，华润城润府一期出售的一套东南向89平三房，业主报价跌破1000万元，最终成交价990万元，创下了该户型的成交新低。

据了解，华润城润府一期在去年9月新政出台后，成交价一度回涨至13万~14万元/平方米，有二手中介经纪平台的成交纪录显示，今年6月，同样户型的成交价为1150万元，而更早之前的成交价均在1200万元以上。

“去年同期的成交价也没有这么低过，目前整个华润城项目的挂盘量惊人，五百多套二手房在卖，不排除投资客继续砸盘的可能”，欧阳感慨道。

本月以来，成交价创新低的“二手网红盘”，不只一个华润城。

位于深圳市龙华区、拥有“名校”概念加持的龙悦居四期，近期最新成交的63平方米两房户型，成交价为280万元，单价已低于4.5万元/平方米，而该小区在2021年的成交高峰期，两房户型最高成交价曾高达720万元，单价超过了11万元/平方米。

中房君在二手中介平台查询到，去年同期，龙悦居的两房成交价仍在320万元左右，之后尽管价格有所波动，但直到今年一季度，也仍保持着三百万元以上的成交总价。

然而，二季度以来，龙悦居的业主报价和成交价陆续击穿“3字头”，据中介透露，目前同户型的房源，有业主报价只要278万元。

8月5日，龙悦居的一套63平方米房源在法拍平台上迎来二次拍卖，最终成交价仅255万元，单价约4万元/平方米，创下龙悦居四期近年来的成交价新低。

（龙悦居8月成交价格创新低）

次新盘方面，多个曾经抢破头的“神盘”项目，网红光环也在褪去。

位于宝安区的海纳公馆项目，2019年首次开盘，756套房源遭千人抢房，2020年，项目最后5套保留房源进行摇号选房，吸引了1171批冻资100万元的客户，234:1的入围比例至今仍是深圳楼市最高的认筹比纪录。

去年年中，已过限售期的海纳公馆开始进入二手交易市场。但该小区最新的成交案例显示，116平方米的四房户型成交总价仅1210万元，与同户型在去年12月1460万元的成交价对比，近半年的跌幅将近两成。

同时，有中介人员向中房君透露，海纳公馆89平方米的三房，在8月的最新成交价也仅912万元，“业主去年10月挂盘，挂盘价最初高达1180万元，后来该业主不断下调报价，总共降价了20多次才最终成交。”

“网红盘”不再叫好叫座，普通二手小区更是陷入流动性黑洞，来自深圳市房地产中介协会的数据显示，深圳8月的二手房在售房源已突破7.6万套。

中房君走访发现，目前从购房者到二手房经纪人，个人的市场“体感”普遍较低。在宝安区一中介门店，正在了解近期行情的黄小姐告诉中房君：“我从去年四季度开始看房，7月份发现我之前看过的几个小区，有的成交价格已经跌了七八十万元了，现在我也不知道，还该不该继续看房买房了。”

同时，有不少经纪人也表示，进入三季度，深圳多个次新高价盘的成交价格持续走低，作为深圳楼市“风向标”，若在短期内出现大面积下跌，可能还会对深圳楼市的市场情绪和整体成交形成负面影响。

这样的担忧不无道理，数据显示，截止至8月18日，深圳本月的二手住宅网签备案累计共2380套，对比7月份的4656套，仅达到上个月一半的成交水平。

深圳市房地产中介协会指出，7月深圳二手房录得量虽有增长，但下旬已有走弱趋势，同时市场仍呈现“以价换量”现象，因此，一线从业人员体感并未改善，信心也仍待修复。

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业内预计量价或持续下行

政策放松呼声再起

市场寒意蔓延，但深圳楼市本周也陆续传来好消息。

一方面，深圳贝壳研究院的最新监测数据，上周贝壳深圳合作门店的二手房成交呈现显著回暖态势，不仅签约量大幅增长，比前一周增幅高达26.3%，作为成交先行指标的带看量亦同步提升，较前一周增长16%。

中房君也从另一家深圳地产中介乐有家了解到，8月1日至17日，乐有家深圳门店二手住宅签约量同比去年同期上涨47%，市场好于去年同期。

另一方面，近3周以来，乐有家门店300万以下房源的成交占比，相较7月提升2.5个百分点，达到29.1%，在这座住房自有率不足三成的城市，刚需加速进场迹象明显，也是楼市健康运转的重要体现。

深圳贝壳研究院院长肖小平分析指出，北京发布购房新政后，置业者对楼市的关注度增加，而且市场上高性价比的房源增多，契合不同购房需求的预算，刺激深圳置业者加快入市。

不过，深圳中原研究中心高级研究员邹少伟也提醒，市场环比呈现一路走低，8月成交预计略有下滑，其分析，二手房成交量已经完成筑底，但价格持续调整，区域之间分化较为严重，非核心区域供需矛盾更为显著，价格下行幅度也更为明显。

因此，面对持续低迷的市场，今年以来，深圳对于政策刺激的呼声日益高涨。

8月8日，北京市出台楼市新政，市场被迅速点燃，8月18日，李强总理在国务院第九次全体会议再次强调，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，本月以来，已有多个城市密集出台房地产相关政策。

在此背景下，自“929新政”后楼市政策便按兵不动的深圳楼市，重新期待起能有新一轮松绑政策的出台来成为市场企稳的关键变量，不少深圳地产从业者纷纷呼吁房地产政策放松调控，认为时机已至。

有房产中介经纪人向中房君表示，“现在的二手房交易是绝对的买房市场主导，但购房者也需要一个出手的理由和契机，去年9月底发布的新政就是很好的助力，而目前的市场，也已经到了需要政策刺激的时候。”

邹少伟同样认为，去年新政让市场看到了止跌回稳的希望，信心显著增强，二手房价格也维持了相当长一段时间的稳定态度，但目前形势却不容乐观，预期减弱，量价持续下行，若维持现状，房价可能面临加速下行局面。

“因此，新一轮的政策放松确实是必要的，政策到来希望比较大，四季度市场才有望止跌反弹。”邹少伟说道。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，从刚刚发布的统计数据看，一线城市二手房价领跌，创下近几个月的最大跌幅，“6月13日的国务院会议已经提出，更大力度推动房地产市场止跌回稳，但目前来看，2个多月过去了，所谓的更大力度还未看到，这也是市场量价进一步下行，以及8月份国务院再次表态的原因。”

他认为，以目前的市场情绪，交投态势来看，若无重磅政策，接下来的“金九银十”市场大概率不会有明显的起色，全年量价创新低的同时，止跌回稳的任务也料将难以实现。

政策预期悄然升温的背后，是市场的低迷氛围以及对“金九银十”的重视和期待，何时能等来打破僵局的“政策破冰”，又能否借助政策东风再燃一把火，此刻，深圳楼市信心待哺。