北京买房：理清思路，购房建议1628

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，预算不多还在犹豫，又来请教下，望您指点迷津，多谢啦！

1、御鑫阁自住的南向36平顶层开间在售中，是否低价卖出，还是留着出租？（前几个月给170没卖，现在可能150左右还没啥客户）。

2、想置换到北边，但是预算不多可能200-250左右，比较符合需求的矩阵三南向带电梯一居56最近成交价266得提高预算比较有压力。

其他考虑中的，龙博中楼层59房源比较少可能也得250左右，龙禧底层67有220左右的；

天鑫家园西南向61的没房源，最近成交239，南北向61的只有卧室是凹进去的南向，客厅朝北；

佳运园三期二层，客厅南向是凹进去的66的在售可能215左右离地铁2公里左右；

明天第一城一号院东南45的年初成交216（长条形，客厅东向，卧室南向）只有一栋楼离地铁1公里多；

蕴实园（北苑附近回迁房，六层后加电梯）250左右目前报（含税费）。

置换哪个您觉得综合比较好？可以帮排个序吗？

3、预算比较少，在犹豫是买卖置换还是换租，大概还有8年退休，可能就回延庆老家了。御鑫阁的小房如果出租目前4200左右，比去年降两三百，如果降到多少您认为出租比卖掉好？目前来看租售比已经3%了，如果降到125就是4%，降到100就是5%

A：

1、御鑫阁先留着呗，这种公寓+顶层在这种时期出手大概率吃亏，不如收租金划算。公寓从来都是在行情好的时候占便宜呢，不怕拖到行情后期，那时才是纯刚需和小投资客最躁动的时候，这种总价低的房子也就更受追捧。

打个不恰当的比方就是股市里的垃圾股，平时不受重视，到行情后期反倒受追捧。现在这套房应该能租4000左右吧，租金收益率多划算啊。

2、具体房源我帮不上忙，这只能找当地中介。也是算租金回报率吧，越划算的肯定就越划算，相当于抄底捡漏儿。但注意得是房子没硬伤的，而且是紧凑户型，别买大一居。

3、置换是在居住感受上占优，毕竟是住自己的房子。另外在价格走势上也有可能占优，公寓从整体来说是走势偏弱的。

换租是在性价比上占优，因为御鑫阁的收益高，租金上能占普宅的便宜。既然能租4200，那比我估计的还高呢，至少占20%的便宜。

4、如果不是为了换房，那现在就是出租比卖掉套现好啊。银行存款利率才1.5-1.8%，您这3%都快翻番了，多合适啊。

除非是房租持续下降。如果房价是150万，那房租降到3000就没什么意思了。因为公寓的平均租售比就是500，而您这是顶层，怎么也得超过500才合适。

仅供参考。

二

Q:

请问，现在在朝阳区亚运村的中国科学园附属实验学校就读，九年一贯制，小孩学习成绩还不错。小学成绩我觉得说明不了多少问题，但初中很关键，所以想去个确定性高的好点的初中。

目前初步意向是朝阳外国语。当然如果其他区有好的选择也可以考虑，购房预算800以内三居室，或者600以内2居室，兼顾居住和学区。也可以参加您的线下见面会见面聊。

A：

1、既然上学了就做个智商测试吧，5岁以上基本准确。

2、其他区有好的选择也可以考虑，这口气也太大了吧？这么说吧，以朝外的级别，全北京除了朝阳，其他区就不可能有超过的学校了。或者说除了朝阳，其他区就没有能用房子对口的牛中。

朝阳能超过朝外的也就是北中和80。但北中应该仍然是掐尖儿校，挂牌校没意思，本校的房子又太贵，现在仍然要1300万起步。80有对口的学区房，但多校的居多，现在是否调整了我不知道，问问当地中介吧。

3、具体房源找朝外本校的中介吧，匹配房源是他们的业务。注意原则就是不买小学也对口朝外的，这种的溢价高，基本等同于东西海。而只对口中学的就基本没什么溢价了，居住的性价比正常，也没有保值的风险，朝阳区特色，能兼顾居住和学区。

仅供参考。

三

Q:

请问，我想咨询一下胜古南里的房子，如果现在入了住几年，将来好出售吗？我有一套炫特嘉园的全南一居，楼王好楼层，现在孩子在和平里上小学。我想卖了炫特换个胜古南里的小两居自住，算是价格基本持平，不敢承受太多贷款。但是担心老破小将来砸手里，所以想请问这么操作，在这个时间节点是不是可行？

A：

1、老房的劣势就是流动性弱，出手时挂牌期长。但这也看价格吧，只要不太高也谈不上多难。但常规建议是在横盘期挂牌，慢慢儿卖才不吃亏呢，越着急越容易被砍价。

2、老破小要砸手里早砸了，20多年前被允许上市的时候就是老破小，现在不是还这德行吗？

这参考香港的“唐楼”吧，跟咱们的老破小一个性质，区别是更老而已，一般50年之内的都算次新房。30年前我第一次去香港的时候，就觉得他们港区的唐楼太破太贵，将来肯定砸手里。结果30年过去了，更破更贵了，还多数能跟上大盘走势。

北京的房子也这样儿，所谓老破小不能买+越来越贬值+将来砸手里，其实都是我们开发商在1999年共同编造的谣言。那年是北京中介元年，公房被允许上市，我们开发商怕二手房冲击新房市场，所以编造了这个谣言。传播很广+生命力顽强，我们很欣慰。

3、反正如果我是会换的。因为炫特的优势是租金收益高，而之所以高，多数都是因为升值略慢。当然，这也就是在朝青的板块，要在其他地方就落后的更多了，北京保值相对好的公寓基本都在朝阳，但也没有太好的，最好成绩是跟上大盘。

而市区老房如果没有硬伤，大多数都是确定性跟随大盘的，因为本来就是大盘的最基础部分。出手确实不太好卖，但优势就是稳妥，租金和性价比也不低。这看自己重视哪方面吧，甘蔗不能两头儿甜，总得取舍。

4、时间节点我认为合适，但等等也行。因为您出手的是公寓，而且是在朝青，那从传导来讲肯定不会晚。而老房则是传导排序靠后，所以用炫特换胜古在时间排序上大概率至少不吃亏，还有可能占便宜呢。所以等等看吧，有了明显行情再说。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们想西城买房，家庭年到手收入50w，另外公积金账户每年18万，存款450w，可亲人借款200w，目前和妹妹合住在父母的房子里，有买房需求但时间不紧迫。孩子28年上小学，因为爱人有特殊保障，需要买某个片区内的房子，想买一个学区溢价不高以后抗跌的房子，孩子在片区内也能上好学校。

目前看了陶白学区，想请您帮忙推荐一下，这个片区哪些小区满足我们需求，值得买且抗跌。另外，以我们的家庭情况，您建议买总价多少的，有二胎打算，除了这个片区，是否建议其他片区？

A：

1、陶白，那从学校来讲首选中信城了，或者说综合来讲中信城排第一序列，学校好+房子宜居。然后如果从小区来讲，朱雀门耕天下和壹瓶等豪宅小区也相对溢价低，各项能够兼顾。

2、或者这么说吧，在任何一个学区内，溢价率相对低的，都是总价高的宜居房产。因为能买得起的家庭不多，所以抬高的溢价就少，性价比也就更合适，同时风险小。

而总价不太高的房源，因为关注的家庭多，自然就抬高了溢价。溢价最高的是占坑儿房，大多数家庭的选择，性价比最低+风险大。

3、我无法建议您家的总价，这只能看自己的考量。

4、除了陶白，那附近就是金融街和月坛了，最牛学区。其中金融街最典型，别看房价高，但能买到溢价很低的小区，性价比相对更高。比如典型的金城华庭（王府仓10号院），过几年说不好情况，但现在是性价比最高的次新房，溢价很低。月坛则是以发改委大院为主，也是各项能相对兼顾，就是都挺贵的。

5、另外也可以多看看房源，在现在这种时期，有可能买到溢价相对低的。但这就不能聊小区了，而是一房一议，每套房都得单独计算，相当于捡漏儿。

仅供参考。

五

Q:

请问，我17年在燕郊***买的房，不到3万一平，全下来290万，没装修。首付80多万，其余贷款，每月还款1万多。

现在为难的是现在房价跌了快一半了，我的首付款全部跌没，算细账的话亏了至少200万。而如果卖掉的话我不仅拿不到钱，而且还倒欠银行几十万。我本来想出租，但装修又得花好几万，租金却顶多2000，感觉收回装修都不值，所以现在一直纠结不知道怎么办了。留着还是卖掉都纠结。

A：

1、那怎么办啊？房子是用来住的，那如果自己住不上，不能出租的话别人也住不上，那再持有这套房就没什么意义了。

2、当然割肉对谁来说都挺疼的，那要不就等等看政策救市的效果，反正短时间想卖估计也不好卖。但也劝您别期望值太高，就算救市有了效果，想在几年内涨回您购买时的价格我也认为不可能。也就是我认为在短期内是不可能回本儿的，更不可能把那些利息物业费什么的隐形费用赚回来。

因为从290万跌一半，这是下跌50%。而从145万涨回290万，那是涨100%。而燕郊在之前的20多年里，房价走势基本跟北京同步。那北京现在均价6万，谁敢想象几年内还能翻番啊？可如果北京都没大涨，燕郊凭什么大涨啊？

3、总之我建议是既然住不上也不好出租，那就索性挂牌吧，一边等楼市回暖一边卖。真回暖了就多等会儿，等到半年一年的还不涨就甭等了。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。