市说新语丨备案制让住房租赁市场更加透明、规范

住房租赁备案的核心在于将住房租赁行为纳入监管体系，以便掌握租赁市场的基本情况，与税收之间并无直接关联。要化解房东对税务压力上升的担忧，还需明确对个人出租与平台、机构化出租在税收征管上给予区别对待，避免小微房东退出市场。

■夏金彪

9月15日起，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将正式施行，有关“房东税”的话题也随之冲上互联网热搜。

《条例》是我国首部专门规范住房租赁市场的行政法规，共7章50条。其中，第8条和第30条涉及住房租赁合同实名备案制和建立包括税务在内的相关部门信息共享机制。在网上的讨论中，有人据此认为，将会全面向房东征收税款。

第8条指出，“出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案”“出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案”。住房租赁备案的核心在于将住房租赁行为纳入监管体系，以便掌握租赁市场的基本情况，包括租赁房源数量、租金水平、租赁期限等信息，与税收之间并无直接关联。如果房东依法纳税，备案不会增加其税负；如果房东存在偷税漏税行为，备案则有助于税务部门发现并纠正。因此，住房租赁备案并非为了增加房东的负担，而是为了构建更加公平、透明的住房租赁市场环境。

长期以来，由于缺乏健全的住房租赁备案制度，租客难以辨别房源的真伪，容易遭遇虚假宣传，一房多租、随意涨租、提前解约等现象屡见不鲜，租客的权益难以得到有效保障。此外，由于租赁信息不透明，政府也难以对市场进行有效的监管和干预，导致“黑中介”等市场乱象。这严重阻碍了住房租赁市场的健康发展，也使得租客在选择租房时面临诸多不确定性风险，制约了“租购并举”住房制度的建立。

从国际经验来看，住房租赁备案制是成熟市场经济体普遍采用的治理模式。例如，在德国，政府对住房租赁市场监管非常严格，房东必须向政府部门登记租赁合同，并提供详细的房屋信息和租金水平。政府通过这些信息，对租金进行管制，防止房东随意涨价。在丹麦、瑞典等北欧国家，政府拥有完善的人口、住址登记系统，租赁信息与人口流动高度联结，用于公共服务、提供社会保障，同时通过较为严格的隐私与法律保护，以防止租赁信息被滥用。

目前，住房租赁备案制已经在许多国家取得积极成效。首先，提升了住房租赁市场的透明度，包括房源数量、租金水平、租赁期限等，有助于政府和市场参与者更好地了解市场供需情况，减少信息不对称，提高决策效率。其次，规范了住房租赁市场秩序，有效打击虚假房源、违规群租等违法违规行为，规范了租赁市场秩序，保障租户的合法权益。此外，完善了住房保障体系。政府通过备案制可以更好地了解租赁市场需求，制定更加精准的住房保障政策，为符合条件的租户提供租金补贴等支持。

需要指出的是，在住房租赁备案制推行初期，如果房东担忧税务压力上升，可能在短期内出现缩减出租房源的行为，导致租金上涨。因此，要化解房东的担忧，还需明确对个人出租与平台、机构化出租在税收征管上给予区别对待，避免小微房东退出市场；同时设立合理的免税门槛或税收减免期，作为制度转换的缓冲机制，降低短期系统性影响。

可以预见，随着《条例》的正式施行以及备案制的全面推行，我国住房租赁市场将更加透明、规范，有效遏制市场乱象，保障租客的合法权益，提升租客的居住安全感和幸福感。期待，随着备案制的完善，政府能够更精准地制定住房租赁政策，例如，针对不同区域、不同群体提供精准的租赁补贴或公共租赁住房，从而更好地满足人民群众多元化的住房需求，使租赁住房成为解决居住问题的重要途径，推动“租购并举”住房制度加快建立，更好实现全体人民“住有所居”。

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