你看中国丨2025年第二季度住宅市场概览

标题：带你看中国丨2025年第二季度住宅市场概览

2025年二季度，中国住宅市场持续筑底调整。为“更大力度推动住宅市场止跌回稳” ，中央及监管部门继续围绕 “促需求” 、“去库存”、 “新模式” 三个维度出台相关支持性政策。在 “促需求” 方面，央行于二季度加大了货币政策调控强度。5月，央行在宣布下调存款准备金率0.5个百分点的同时，同步下调5年期以上贷款市场报价利率（LPR）10个基点至3.5%，并将个人住房公积金贷款利率降低25个基点以进一步减轻购房者置业压力、促进购房需求加速释放。调整后新发放商业性个人住房贷款加权平均利率及住房公积金贷款利率均降至历史低位水平。在“去库存”方面，今年以来，全国多地通过持续加大专项债券发行力度、优化住房“以旧换新”相关政策等方式加速收购闲置存量土地及存量商品房，在改善当地土地市场及住宅销售市场供求关系上取得了一定的进展。在“新模式”方面，自“好房子”列入今年的政府工作报告后，相关配套政策不断落位：5月1日，新版《住宅项目规范》落地实施，对“好房子”建设标准进行规范，从多个维度对新建住宅项目的建设、使用和维护提出更高要求。6月13日，国常会进一步明确要加速“构建房地产新模式”并强调“要扎实有力推进‘好房子’建设，纳入城市更新机制加强工作统筹”，并表明将在规划、土地、财政、金融等多个方面予以政策支持， 释放了强烈的稳市场、稳预期信号。

房企投资拿地策略依旧审慎，全国整体住宅开发投资延续下行态势。2025年上半年，全国房地产累计开发投资录得4.7万亿元，同比下降11.2%；其中住宅开发投资录得3.6万亿元，同比下降10.4%。2025年上半年，全国住宅累计新开工面积录得2.2亿平方米，同比下降19.6%；全国住宅累计施工面积录得44.1亿平方米，同比下降9.4%。同期，全国住宅累计竣工面积录得1.6亿平方米，同比下降15.5%。

2025年上半年，全国新建商品住宅销售面积录得3.8亿平方米，同比下滑3.7%，较2024年上半年降幅明显收窄。不同城市新房销售表现分化明显。其中，热点城市新房销售市场整体保持平稳修复。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示，2025年上半年，20个重点城市一手住宅成交面积共录得5070万平方米，环比上升3.4%。其中，4个一线城市一手住宅成交面积合计录得1140万平方米，较去年同期上升13.8%。16个二线城市一手住宅成交面积合计录得3930万平方米，较去年同期上升0.7%。

2025年二季度，各线城市新建商品住宅价格环比小幅回落。国家统计局数据显示，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨0.4%，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.5%和0.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均与上月相同。二手商品住宅方面，6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.7%、0.7%和0.5%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.6%，降幅均扩大0.1个百分点。

2025年上半年，在部分热点城市新房销售平稳修复的背景下，优质涉宅地块供应节奏加快，部分一、二线城市土拍市场保持热度。二季度，北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市内多幅位处核心区位的优质地块持续吸引众多房企积极竞拍。然而，大部分三、四线城市房企拿地意愿依旧不足，土拍市场持续低位运行。上半年，一线城市涉宅用地平均溢价率录得11.6%；二线城市涉宅用地平均溢价率录得13.6%；三四线城市涉宅用地平均溢价率仅录得3.6%。

展望2025年下半年，鉴于外部环境依旧复杂严峻、宏观不稳定因素依然繁多，7月30日召开的政治局会议已明确定调要在宏观政策调控上“持续发力、适时发力”、并要求“落实落细更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。预计中央将继续加大宏观政策逆周期调节力度，通过进一步降准降息、加大财政支出、加快政府债券发行使用等一揽子政策支撑下半年中国经济持续稳定增长。房地产政策方面，中央将持续围绕“促需求”、“去库存”、“新模式”三个维度加速出台更多支持性政策。在促需求方面，多地政府将加速扩大城中村改造进程、结合房票安置的方式推动更多增量购房需求释放，同时通过加速推进住房“以旧换新”等方式提高置换效率。其中，北京、上海、深圳等核心城市或结合市场情况进一步优化当前的限制性政策。在去库存方面，预计各地政府将进一步完善专项债券收购存量土地和商品房的配套政策以加速收储节奏、巩固市场预期。在新模式方面，预计各地将在土地供给、融资端给予“好房子”建设工作更大支持，通过加速提升住房品质以促进更多积压的改善型需求释放。