房产买卖律师：因卖家无权处分，合同解除赔偿买家损失

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签了购房合同、交了定金，甚至提前入住，卖家却因其他继承人不同意卖房而反悔，买家能要求继续过户吗？北京朝阳区一起案例给出了答案：不能，但卖家需赔偿买家律师费。法院的判决为无权处分引发的房屋买卖纠纷提供了清晰指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（买方）：陈杰

被告（卖方）：林伟

第三人（担保人）：郑涛（陈杰的舅舅）

关联人物：

林建国（林伟之父，涉案房屋原产权人，已去世）

林强、林峰、林勇（林伟的哥哥，涉案房屋继承人）

（二）事件经过

2023 年 6 月，陈杰经舅舅郑涛介绍，得知林伟有一套继承的房屋要出售。6 月 10 日，陈杰与林伟签订《购房定金协议》，约定陈杰以 346 万元购买林伟位于北京市朝阳区的三号房屋（建筑面积 67.86 平方米，原产权人林建国），当日陈杰支付定金 5 万元。

6 月 27 日，双方协商约定，陈杰自 7 月 1 日起以每月 5500 元的租金租赁三号房屋，直至办理完毕过户手续，陈杰当日支付了两个月租金 11000 元。

7 月 10 日，林伟作为林建国的受托人，与陈杰、担保人郑涛签订《房屋买卖合同》，明确房屋交易价格 346 万元，付款方式为贷款（首付 100 万元含定金，贷款 200 万元，装修补偿款 46 万元），郑涛为陈杰提供担保，如陈杰在交易过程中出现问题，由郑涛负责补齐 346 万元房款，交易需在 90 天内完成。

7 月 19 日，林伟通过微信告知陈杰：“不好消息，现在我哥他们有人不同意卖了。”8 月 16 日，三号房屋转移登记至林强、林峰、林勇、林伟四人按份共有，每人占 25% 份额。8 月 27 日，林伟向陈杰发送《解除房屋买卖合同通知函》和《限期搬离通知》，称因其他继承人不同意出售，合同无法继续履行，要求解除合同并退还定金，限陈杰 9 月 1 日前搬离。

陈杰认为林伟反悔构成违约，诉至法院，请求：1. 判令林伟配合将三号房屋过户至其名下；2. 判令林伟承担律师费 100000 元；3. 判令林伟承担本案诉讼费。

林伟答辩称：陈杰明知三号房屋是父母遗产，其未取得其他继承人同意或授权；曾提出退回定金，因陈杰舅舅郑涛有恶意串通转移房屋的先例，已失去信任；现其他继承人明确不同意处分房屋，属于履行不能，不同意陈杰的诉讼请求。

同时，林伟提出反诉：1. 确认解除双方于 2023 年 7 月 10 日签订的《房屋买卖合同》；2. 判令陈杰腾退返还三号房屋；3. 判令陈杰支付 2023 年 9 月 1 日至实际腾退之日止的房屋占有费（按每月 5500 元计算）；4. 判令陈杰承担本案全部诉讼费用。

陈杰针对反诉答辩称：林伟从未提及其他继承人不同意出售，第一次看房时林伟的哥哥在场，认可房屋由林伟全权处理；林伟在多家中介挂牌均由其独立完成，微信聊天记录也能证明其哥哥知晓卖房事宜并同意入住，不同意反诉请求。

郑涛陈述称：不存在跳单和恶意串通，林伟违约是因为房屋要拆迁，提交的证据均证明其违约在先。

（三）争议焦点

双方签订的《房屋买卖合同》是否应当继续履行？

林伟是否享有合同解除权？

陈杰能否要求林伟赔偿律师费？

陈杰是否应当腾退房屋并支付占有费？

二、案件分析

（一）合同效力与履行可能性

三号房屋系林建国的遗产，在签订合同时属于各继承人共有，林伟仅为继承人之一。根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

林伟在未取得其他继承人同意的情况下，告知陈杰房屋可过户至其一人名下，并签订《房屋买卖合同》，构成违约。现房屋已登记在四人名下，其他继承人明确不同意出售，合同客观上无法继续履行。

（二）合同解除权的归属

林伟作为违约方，不享有合同解除权，其于 2023 年 8 月 27 日发出的解除通知不产生解除合同的效力。但因合同已无法继续履行，法院依法判令合同自判决生效之日解除。

（三）违约责任的承担

林伟的无权处分行为导致合同无法履行，构成违约，应承担赔偿损失的责任。陈杰为维权支出的律师费 100000 元，属于合理损失，林伟应当赔偿。

（四）房屋占有与费用支付

合同解除后，陈杰继续占有房屋缺乏依据，应当腾退返还给林伟。

陈杰与林伟约定的租赁期限至 8 月 31 日，8 月份林伟已明确告知不再续租并要求搬离，陈杰 9 月 1 日后继续占有房屋，应按每月 5500 元支付占有费。

三、裁判结果

法院判决：

陈杰与林伟于 2023 年 7 月 10 日签署的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；

林伟于本判决生效之日起十日内赔偿陈杰律师费损失 100000 元；

陈杰于本判决生效之日腾退位于北京市朝阳区三号房屋并返还林伟；

陈杰于本判决生效之日起十日内给付林伟自 2023 年 9 月 1 日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，按照 5500 元 / 月标准支付。

四、案件启示

（一）购买继承房屋需核实继承人意见

陈杰在购买三号房屋时，虽知晓是继承房屋，但未核实其他继承人是否同意出售，导致合同无法履行。购房者购买继承房屋前，务必要求卖方提供所有继承人同意出售的书面证明，避免因无权处分引发纠纷。

（二）无权处分不影响合同效力，但可能导致履行不能

林伟的无权处分行为不影响《房屋买卖合同》的效力，但因其他继承人不同意，合同无法继续履行。卖方若明知自己无权处分仍签订合同，需承担违约责任；买方若明知对方无权处分仍签订合同，也需承担相应风险。

（三）合理维权费用可要求违约方赔偿

本案中，法院支持了陈杰要求林伟赔偿律师费的请求，表明守约方为维护自身权益支出的合理费用，可作为损失要求违约方赔偿。当事人在维权过程中，应注意留存相关费用凭证。

（四）合同解除后应及时返还房屋

合同解除后，陈杰继续占有房屋需支付占有费，提醒当事人在合同无法履行时，应及时返还依据合同取得的财产，避免产生额外费用。

（五）担保人的作用与风险

郑涛作为担保人，承诺在陈杰出现问题时补齐房款，但本案因卖方原因导致合同解除，担保人未实际承担责任。担保人在为他人提供担保时，应充分了解交易背景和风险，避免承担不必要的责任。

本案的判决既维护了交易秩序，又平衡了双方利益，明确了无权处分情况下的责任划分。购房者在购买特殊性质房屋（如继承房、共有房）时，应更加谨慎，核实房屋权属和处分权限，以保障自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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