中报现场｜物业行业迎来“拐点”？万物云董事长朱保全：行业收益或在今年迈入反弹阶段

8月19日，万物云（HK02602，股价25.94港元，市值299.99亿港元）2025年中期业绩发布会举行。万物云董事长朱保全透露，本次业绩会选择在万物云武汉数字运营中心举行，一方面是展示公司在资产管理上的轻资产运营实力，而非仅限于财务数据；另一方面，也希望对外展现万物云在深圳总部之外的独立成长。

中报显示，今年上半年，万物云实现营收181.4亿元，同比增长3.1%；实现核心净利润13.2亿元，同比增长10.8%。自去年开始，万物云积极调整战略，主动压缩开发商业务及其他非核心业务，转向有现金流的利润深耕。

对于当前物业行业形势，万物云执行董事兼首席运营官何曙华在业绩会上指出，随着房地产市场调整，业主对物业服务品质和价格的关注度显著提升，部分地方政府顺应出台相关物业费价格政策，物业行业正在从“规模扩张”转向“质量竞速”。

图片来源：受访企业提供

行业目前存在三重矛盾

经历了过去三年房地产市场的快速下滑，朱保全认为，物业企业能否快速寻找到自己的独立发展之路变得至关重要。

“目前排名靠前的物业企业，与母公司之间或多或少都有关联交易，当关联交易的比例降到一定底部时，靠独立业务获得的收益增量将会大于关联交易带来的毛利下滑。”朱保全表示，万物云的中期业绩也印证了这一判断：公司主动压缩了开发商业务，使得开发商关联业务收入占比降至6.5%，而循环型业务收入同比增长9.5%，其增幅与开发商业务降幅之间的“剪刀差”开始呈现。

朱保全表示，“物业企业如果找到了自己的发展之路，那么我想从今年开始，对于物业行业会是一次反弹的阶段，尤其是收益方面”。

在业绩会上，朱保全分享了他对行业现状的观察。他指出，当前物业行业面临三重矛盾。

首先是“质价相符”与“单方定价”之间的矛盾。朱保全回忆，在过去二十几年房地产快速发展时期，房屋供给和价格均处于上行趋势，业主对物业费价格敏感度不高，开发商和物业公司也希望通过好的价格带来好的服务。然而，随着房价下跌和经济形势变化，业主开始反问物业费定价是否合理，并希望主导物业费定价。

面对这一现实，万物云认为，其本质上是过去单方定价缺少与客户达成共识的过程。为此，万物云于去年12月推出弹性定价模式，希望将服务和价格的选择权交还给业主，用“质价相符”原则回应行业困局。目前该模式已成功在重庆、青岛等多地落地实施。

其次是“政府期待”与“行业现实”的矛盾。中央城市工作会议提出，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，这本身对物业从业者是机遇。但朱保全也坦言，行业中出现了“个别利益主导者”，扰乱了市场秩序。他表示，头部企业应联起手来，共同反对行业乱象，为政府建言献策。

第三重矛盾是“科技跃进”与“客户感知”的矛盾。朱保全解释道，尽管很多物业企业都踊跃应用无人机、机器人等AI技术，但客户有时更愿意选择人工服务。他指出，这不仅仅是简单的技术应用问题，而是如何与业主达成共识的间接推进过程。不过，物业企业可以在自身内部管理层面，快速推动AI技术的落地。

“尽管AI已经成为时代答案，但企业仍需清醒地意识到，业务侧的AI应用不能一厢情愿，必须与客户需求、服务感知相结合。也不能陷入技术自嗨，必须积极与行业、学界交流。”朱保全同时表示，企业在内部技术应用上拥有决定权，也更适合作为全面AI变革的起点。

建立“专班”推进去化抵债资产

据统计，今年万物云旗下的万科物业在重庆落地弹性定价项目，物业费收缴率提升了20%。

何曙华认为，弹性定价不是鼓吹物业费降价，它既尊重业主对于服务品质期望的合理诉求，也保障物业公司的服务品质与生存空间，最终在业主、企业、政府三方之间形成动态平衡。

依赖于蝶城战略带来的效率提升，弹性定价也帮助万物云在住宅物业领域打开新的市场拓展空间。上半年，公司通过蝶城战略与弹性定价“组合拳”，在存量市场斩获114个新项目，带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5%。

在谈及物业费毛利率时，朱保全将物业费的毛利率比作业主支付给物业公司的小费或管理费酬金。他表示，公司将物业费毛利率定义在7%至18%之间，这是一个合理区间。物业是个现金流稳定、毛利率也相对稳健的业务。

去年底以来，万科与万物云之间通过转让物业、车位或商业物业等方式进行了多笔债务清偿。

万物云副总经理叶菲透露，公司于2025年3月成立了“惊蛰”专项工作组，以专业队伍来解决去化抵债资产问题。目前，公司整体经营状况良好，流动比率为1.18，处于健康水平，现金流稳健且现金余额充足，这让公司能够以时间换空间，稳妥消化这些资产。

针对不同资产类型，万物云制定了差异化策略：对于销售型资产，重点把控销售价格与获取成本的关系，在整体损益≥0的原则下，尽可能实现应卖尽卖，持有期间注重盘活经营以提升价值。

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