房租跌跌不休，新规门槛抬高，越来越多房东“退场”

文｜迈点

近期的住房租赁市场，两个话题热度居高不下：一是9月15日即将正式施行的《住房租赁条例》;二是多个重点城市持续走低的房租水平。

前者作为我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，旨在解决虚假房源、押金乱扣等租房乱象;

后者则是租房市场市场供需变化最直观的晴雨表。

而在这两大变局的交汇处，一个核心群体——房东，正承受着前所未有的压力。

经历了房租的持续下行，很多个人房东已经扛不住，开始降低房价;更有不少二房东遭遇生存危机，被迫转行。随着《住房租赁条例》的施行，监管力度进一步加强。可以预见，还将有更多"房东"消失.....

房租持续下降，越来越多房东扛不住了

"人都去哪了?"这个问题像一块石头，压在房东乐乐的心头已经大半年。往年的毕业季，汹涌的租房需求让她几乎无需为出租发愁，"再难租的房子，只要肯降价总能等到租客"。然而今年，情况截然不同。房源稍有些瑕疵，便可能遭遇长时间空置，更别提涨价的奢望了。

这种感受并非个例。迈点研究院最新发布的《2025年7月住房租赁产业发展报告》显示，2025年7月，全国20个重点监测城市的普通公寓供应量环比显著增长了18.07%，达到5776套，但同比仍下降16%。其中，北京和上海供应量双双突破1400套，遥遥领先于其他城市;而北京、杭州、苏州在涨幅上表现突出，均超过25%。

与供应增长形成鲜明对比的是租金的下行压力：20城普通公寓平均租金为48.75元/月/平方米，环比下滑2.4%，同比下滑幅度更是达到6.56%。分城市能级看，一线城市平均租金90.82元/月/平方米，环比下滑4.95%，领跌市场;新一线和二线城市租金也分别环比下滑0.83%和0.78%。

图源：迈点研究院

个人房源的波动则更为剧烈。 7月，55个城市的个人房源新增供应量高达61.80万间，同比上涨12.19%，环比上涨7.03%，创下了近三年来的新高。然而，租金表现却持续低迷，自去年9月起，个人房源租金已连续11个月下跌，且最新的数据显示跌幅有进一步扩大的趋势。

房租为何跌跌不休?背后是多重因素的叠加作用： 首先，部分城市人口增长放缓甚至出现外流，直接削减了租房需求的基本盘;其次，近年来各地大力推进保障性租赁住房建设，大量新增合规房源集中入市，有效分流了市场需求;再者，经济环境的变化也让部分租客的消费能力受到影响，对租金价格更为敏感，倾向于寻找更具性价比的选择。

更值得注意的是，当市场化运作的长租公寓企业也开始主动降价，凭借其更规范的管理和更完善的服务，对依赖"价格"这一主要优势的个人房东和二房东形成了更严峻的竞争挤压。

合规门槛抬高，个人房东、二房东面临生存挑战

与此同时，《住房租赁条例》的落地， 对房屋品质和安全的要求，意味着大量老旧房源或存在隔断、消防隐患的"N+1"房型房东面临改造或淘汰压力。

在这波强监管浪潮中，二房东群体首当其冲。

过去，很多人将二房东称为"天才二房东"，因为他们在"改造"上很有一套。比如，将厕所改成一居室、将阳台改成单间独卫、将楼梯间改成房间......现在，这些奇葩房型都是不允许的。

新规第十五条明确禁止将厨房、卫生间、阳台、贮藏室、过道等非居住空间单独出租用于居住，并要求出租住房必须符合建筑、消防、治安、卫生等标准，具备基本生活条件，同时"人均租住面积不得低于本市人民政府规定的最低标准"。这些规定直接宣告了"N+1"甚至"N+N"隔断模式的非法性，彻底动摇了二房东通过增加房间数提升单房收益的传统盈利根基。

同时，新规显著提高了行业的经营门槛。 严格明码标价、禁止虚假宣传(第十六条)，对中介机构代收代付租金的严格限制(第二十六条)，以及要求符合特定规模的住房租赁企业必须纳入监管(第三十四条)等条款，都意味着二房东需要建立更规范的财务流程、更透明的信息发布机制和更强的日常运营管理能力。简单来讲，个人房东、二手房东，都需要像专业租赁企业一样运作。

对于那些依赖租金差价、房屋状况不佳的小型个人房东，尤其是持有多套老旧或违规改造房源的"二房东"而言，其生存空间正被急剧压缩。退出市场，正成为他们不得不考虑的现实出路。

在租金下行与监管趋严的双重压力下，市场格局正在发生深刻变化。具备标准化管理能力、规模效应和合规房源获取能力的品牌长租公寓运营商以及国有租赁平台的竞争优势正日益凸显。他们在精细化管理、成本控制、保障租期稳定和提供规范化服务方面表现更为成熟。

对于个人房东或二房东而言，"专业化"已成为未来生存发展的关键词。 要么主动求变，提升自身的房源管理、客户服务和合规运营能力，向"专业小业主"或小型机构转型;要么审时度势，将房源委托给信誉良好、具备规模化、规范化优势的专业租赁机构进行管理，以应对日益复杂的市场挑战。