连平：房地产完成探底需满足哪些条件？

连平系广开首席产业研究院院长兼首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长

编者按：本轮房地产市场调整是否进入尾声？当前楼市恢复的基础是否已经牢固？凤凰网《问渠人物》专访了中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产研院院长兼首席经济学家连平，探讨后续市场演变。

凤凰网：近日，北京购房政策松动，五环外不再限制购房套数。作为风向标的一线城市政策调整，您认为释放了什么信号？对后市会带来哪些影响？

连平：北京购房政策的松动是指符合该市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。需要注意的是，五环以外不再限制购房套数，绝不是解除限购，居民商品住房购房条件仍严格要求。

作为一线、具有风向标作用的城市政策调整，其信号意义应该是比较清晰的。即一线城市政策将会松动，但不会像二、三、四线城市那样全面地松动，而是结构性松动；同时有机地结合城市建设的其他目标，有的放矢的进行政策调整，更好地促进产城融合职住平衡。

从政策设计看，此次松动是从北京的实际（有五环空间）出发，既适应构建北京新的城市发展格局的需要，引导住房需求向五环外延伸，促进城市新区的拓展；也可以增加政策的柔性，更好地满足居民家庭多样化改善性住房需求。可能存在的问题是，由于五环外购房需求本身较小，未来能否有效地提供符合五环外需求特征的供给。

北京政策的结构性松动对其他一线城市的下一步政策会有一定的启发，如上海和广州。在全面松动条件不具备的情况下，这些一线城市也可以参考北京的做法，比如上海的外环以外局部地区，或其他方向进行结构性的放松。但对深圳来说，因其城市地域空间相对狭小，不具备采取与北京相同做法的条件。总体来看，下一阶段，一线城市的政策松动会继续推进，方向是结构性的。

凤凰网：年初您提出“本轮房地产市场调整逐步进入尾声”，到现在又过半年，当前楼市恢复的基础是否已经牢固？

连平：本轮房地产市场调整仍在深度进行，其持续的时间比市场的预期会更长一些。当前楼市具有以下值得关注的特点：

一是房地产市场整体继续下行。包括销售放缓，1-7月全国商品房销售面积累计同比下跌4.0%；全国商品房库销比升值6.8，去库压力不减；70个大中城市房价承压，其中一线城市新房和二手房价格同比负增长，二、三线城市房价延续跌势；房地产投资跌幅扩大，1-7月房地产投资累计同比下跌12%；房企资金状况边际趋紧，1-7月房企到位资金同比下跌7.5%，较6个月扩大了3个百分点，住房销售放缓导致定金及预收款、个人按揭贷款收入减少。

二是居民部门杠杆率高位震荡回落。截止2025年二季度末，居民部门杠杆率为61.1%，较2020年末下降了1.2个百分点。当前居民部门杠杆率已处于全球平均水平，居民的负债有所透支。按揭贷款是购房需求的重要支持性资源，其杠杆率达到较高水平后平稳下来，是有支取能力需求放缓的重要表现。

三是居民部门对房地产信心不足。据央行调查，储户对房价上涨的信心自2021年第三季度开始持续下降，较“十三五”时期的27.3%的平均值减少了11.4个百分点。房价预期持续下行是导致房地产市场投机客大幅退出的重要因素之一。自2022年以来，不少国内大型房企出现“暴雷”，导致其商品房竣工端持续走弱，房屋实际完工期被拉长，导致购房者对期房结房的信心明显减弱。四是房企风险敞口显著扩大。房企流动性风险是房地产市场最核心的问题之一。“十四五”时期，房企信用违约激增，总计违约金额是“十三五”时期违约规模的24倍，占市场信用违约金额比例从“十三五”时期的4.5%大幅升至65.5%，余额平均违约率从2.6%大幅升为44%。受此影响，国际著名和国内主要评级机构持续下调房地产开发商信用评级，甚至对部分信用风险极高的企业予以撤销评级的做法，主要理由便是对上述公司流动性指标的悲观预期。

凤凰网：中央城市工作会议提出“高质量开展城市更新”“加快构建房地产发展新模式”对稳楼市会起到什么作用？

连平：本轮房地产市场的深度调整有着深层次的背景。一是人口负增长和老龄化对房地产市场需求和中长期投资产生持续的内在影响。二是城镇化进程持续减慢导致购房需求增长受限。三是宏观经济增速逐步放缓带动收入增长放缓，致使居民购房能力减弱。四是居民住宅水平已升至中等偏高水平，在收入增长有限的同时，改善性需求相应减弱。五是居民部门杠杆率高位徘徊，虽有所回落但仍处在较高水平，对购房需求产生一定的抑制作用。六是库存水平处于历史高位，全国绝大部分的市场都是供大于求。在这种情况下，说楼市恢复的基础是否牢固为时过早。在大面积政策松动的背景下，一线城市销售状况还未明显好转，房价尚且有涨有跌，楼市整体性恢复的基础尚需时日进行整固。

中央城市工作会议提出的构建房地产发展新模式，与2024年10月住建部提出的关于加力扩围城中村改进的计划表述基本一致。参考上一轮棚改货币化（2014-2019年）的进程，预计“十五五”时期相关住房保障财政支出资金规模约5000亿元，可以带动保障性住房贷款余额净增加约2.5万亿元，每年实际进行城中村改造实施计划的数量可能增至150万套-200万套，如果按照每套保障性住房为50平方米，总计推动住房总需求3.7-5亿平方米。如果这一规则能够不折不扣地落地，将会是一个十分可观的增量需求，对平衡市场总体供求关系可以发挥十分明显的积极作用。

凤凰网：据机构数据显示，一二线城市库存去化周期已回落至20个月以内，不过三四线仍达30个月，您认为市场完成探底需要满足哪些条件？

连平：本轮调整是房地产市场结构性和趋势性的深度调整，是人口、城镇化、收入等宏观因素以及受宏观因素长期影响的居民部门杠杆率、住宅水平、库存水平、行业政策、房企经营和风险等行业发生深刻变化的结果。因此市场完成探底难以一蹴而就，需要需求和供给两方面经过一个阶段的调整和适应。

从宏观层面看，市场完成探底过程需要人口增长避免大幅下降，保持相对平稳；城镇化结束持续大幅放缓的过程，保持相对过往的合理增长；经济增长避免大起大落，GDP指标运行在4.5-5.5区间；收入增长应在就业稳定的基础上合理增长，尤其是财产性收入有明显改善。只有在总需求明显改善的时候，房地产市场需求才有可能走向回升。

从行业层面看，未来市场完成探底至少需要满足以下三方面的条件：一是居民部门杠杆率进一步有所下行，在腾出一定的空间后，居民才有意愿和能力加杠杆；二是住宅结构性需求回升，由于我国居民住宅水平已经达到世界主要经济体的平均水平，未来住宅需求增长越来越多的来源于改善性需求；三是库存水平明显下降，鉴于我国市场商品房库销比和存量待售面积两项指标均处于历史最高水平区间，表明商品房供应过剩十分明显，需要一个相对较长的探底过程才能加以消化。四是房企供给能力改善。目前绝大部分房企包括国有大型房企经营十分困难，债务压力较大，部分房企流动性风险很高，导致在尚有购房需求的一线城市市场新房供给不足。

从政策层面看，全国绝大部分城市的购房限制政策均已取消，只有少数城市包括一线城市和二线城市尚有一些限制政策存在；而后者的供求关系又与大部分城市不同，因此未来政策空间较为有限。只有等待政策持续影响后产生潜移默化的效应，同时针对性地提升改善性需求。

凤凰网：人口结构变化对消费市场的影响已开始显现，未来10年最大的结构性机遇在哪里？

连平：人口的周期性变化是房地产市场需求发生结构性变化的重要因素。其中，人口负增长和老龄化对房地产市场需求增长会有重要的负面影响。

“十四五”时期，我国人口自然增长率首度在五年规划期内出现负增长。截止2024年末，我国人口为14.08亿，较2020年末的14.12亿减少了350万人，平均每年的人口增速为-0.07%。“十三五”时期，人口平均自然增长率为0.4%，其实际出现早于大部分预测。与此同时，适龄购房人群（20-49岁）占比开始出现下降。到“十四五”时期末，适龄购房人口数量可能降至5.6亿人左右，较“十三五”时期末减少约4500万人，占总人口比重从42.7%降至39.2%，降幅明显。适龄购房人群比重下降导致购房基础性需求下降。老龄化社会意味着房地产投资性需求减弱。“十四五”时期，我国老龄人口将达到2.3亿人，较“十三五”时期末净增加3000万人左右，老龄化率（65岁以上人口）从2020年末的13.5%升至16%左右，老龄化程度大幅上升。尽管老龄人口具有更多的财富积累，但其往往已拥有一套以上的住宅，对于房地产投资的意愿较弱，存量财富对老年人的价值更多体现在储蓄特点而非投资偏好。

未来10年最大的结构性需求在于，当人均GDP持续上升的同时，由中等收入群体释放出来的改善型需求。从地域看，这种需求会更多地体现在沿海经济大中型城市以及中西部的区域性城市中心。

凤凰网：您对楼市走势有哪些预判及建议？

连平：鉴于未来一个时期实际经济、行业运行和政策因素的特点，房地产运行可能会呈现寻底后走向平稳的特征。在支持政策持续推动下，供求关系将逐步调整，需求旺盛的一、二线城市销售可能改善。

未来两三年，房价跌势降趋于缓和；经过一个阶段的持续消化，库存有望逐步从高位回落；因需求不足和房企债务压力，土地市场总体仍然较为疲软；但在城市更新计划和老旧小区改造的推动下，房地产投资降速可能有所收敛。

未来一个阶段，房地产行业总体处在去库存过程。预计每年实际商品房销售面积可能在6-7亿平方米，略高于基础住宅需求；房地产工程建设及竣工能力的收缩可能导致每年新增住房面积不足6亿平方米，供应过剩的程度将有望得以减轻。城镇户均套数可能回到1.05套左右的水平，较“十四五”时期有所下降，住房市场供需关系有可能朝着平衡方向逐步发展。

房企拿地主要聚焦大城市优质地块，土地成交总量将减少，房地产投资占经济总量的比重将进一步降低。房企经营中心从过往开发建设向存量资产运营管理转变，这可能是房地产市场走向成熟的重要标志之一。

在全国房地产限制政策基本取消的大前提下，建议进一步推动交易的便利化，在市场有起色时加大力度引导，推动一线城市在北京的启发下也实施结构性的松动政策；推动其他相关政策协调配合房地产政策，如通过资本市场的复苏切实改善投资者的财产性收入，促进房地产市场需求复苏。