从“城中村”到“城市样板”，这一片区8年大变样~

编者按：

近年来，国家城市更新战略明确要求"从规模扩张转向品质提升，从增量开发转向存量提质"。合肥市积极响应，出台《合肥市城市更新专项规划（2021-2035年）》，以"宜居、韧性、智慧"为核心目标，推动城市发展方式转型。

在此背景下，合肥楼市平台推出"城市更新更美好"系列策划，本期关注合肥淝河片区，借鉴滨湖新区成片综合开发的成功经验，按照成片综合开发模式，统筹征迁安置、基建提升、生态治理、产业更新等措施，从根本上改善淝河片区综合环境。

曾为合肥主城区最大的城中村、砂石货场与物流集散地，淝河片区历经多年综合改造，正以“三年大变样，2025年蝶变重生”为目标加速蜕变。依托南淝河生态资源与“老城-滨湖”交汇的黄金区位，这片21.2平方公里的土地如今定位为 “安徽新中心、品质首善区” ，规划人口21万，打造产城融合的中央活力区。

NO.1|壹

淝河片区改造

淝河镇作为合肥主城区最大的城中村落、最大的砂石货场和混凝土搅拌站集聚地、最大的专业市场和物流集散地，在为合肥城市发展做出巨大贡献的同时，也做出了巨大的牺牲。淝河产业业态的“畸形”和不规则发展带来的负面效应逐渐凸显，区域内道路破损严重，“晴天一身灰、雨天一身泥”的淝河路备受诟病；外来人口迅速聚集，城中村众多，成为文明创建和城市管理的“洼地”和“死角”；密集的搅拌站和砂石货场造成镇域内粉尘漫天，使得淝河镇一度成为合肥市“脏乱差”的代名词。

2017年包河区印发《淝河片区综合改造实施意见》，明确淝河片区改造管理模式借鉴滨湖新区管理体制，同时成立合肥市包河建设发展投资有限公司，作为淝河片区综合改造主体，这也标志着淝河片区综合改造正式启动。

淝河位于包河区中腹之地，北邻包河老城，东接东部新中心，西南紧靠骆港中央公园，地理位置得天独厚。随着淝河新中心确定，产业的迭代，城中村的拆迁，配套日渐完善，市场关注度居高不下。

需要保留区域总面积约162.5公顷（2438亩）需要保留的区域包括东二环南侧的商贸区、职业学院以及已经建成的居住片区、安徽工业经济职业学院、淝河小学、葛大店小学、中医药研究中心医院、公共卫生服务中心、唐大楼、卫立煌故居、宋世科故居、合肥供电公司。

复建点在建的3处、待建的10处、已建成的4处，总面积合计约129.2公顷（1938亩）综合现状和建设中的主要道路、保留建筑、复建点、地铁、绿化公园等要素。

淝河片区能级定位较高，属于合肥18个城市片区中心之一，同时，板块位居于老城、滨湖交汇核心板块。包河区总定位“安徽新中心、品质首善区”，其中，淝河片区发展定位和目标：淝河片区特色中心，依托关镇河水系，引入优质商业、文化、娱乐业态，打造特色商业休闲体验中心，成为产城融合、人文生态融合、乐活多元的宜居乐业的品质之城。

秉承“创新、协调、绿 色、开放、共享”五大 发展理念，依托稀缺的 大规模土地资源，充分 发挥基地的区位、文化、 生态、交通等多种优势， 通过生态修复与城市修 补，与周边区域的生态、 生产和生活相融合，将 淝河片区打造成为：绿色生态宜居新城区、新时代城市建设的合肥样板。

纵观淝河片区近年来的快速变迁，上海路、南淝河路及龙川路等构成的“四横五纵”骨架路网已经建起，淝河生态公园、南淝河生态景观带巍然生长，城市的公共空间建构逐渐丰盈。此外，多条轨道线有望陆续穿城而过，连线成网，给片区出行带来更多便捷和通达。

屯溪路小学、四十八中、合肥一中等名校资源落地；包河万象汇、杉杉名品广场等纵享多元潮奢消费新体验；市三院、市中医院新院、包河工人文化宫等教科文卫资源高品质兑现……

NO.2|贰

市场从内卷到回归

淝河板块发展从2017年到现在历经1.0到3.0，淝河1.0是要是启动区，早期开发的项目有翡翠天际、锦绣龙川、润城中心、保利和光熙悦等项目。淝河2.0重心转向郎溪路以北，比如朗拾森屿、中国铁建花语江南、招商四季臻邸等项目，淝河3.0也是淝河重点打造的，淝河中心，比如保利海上瑧悦、中交九宸、棠悦风华等。

从土地供应来看，2018年以来，淝河板块共计成交21宗涉宅地块，其中2018年仅成交1宗地块，2019年、2020年和2021年这三年都成交2宗地块，2022年和2023年是淝河板块土地市场较为活跃，2022年成交6宗地块，2023年成交5宗地块，这两年也是淝河市场较火的两年，2024年淝河板块成交2宗地块，2025年淝河板块仅成交一宗地块，近两年出让地块均由中海竞得。

再来看下淝河板块的新房市场，受整体市场影响，淝河板块新房影响也比较深，2022年和2023年多个竞品质楼盘入市，也导致合肥板块竞争压力较大，市场内卷较为严重，新规之后土地供应大幅减少，仅悦府二期和雲起是新计容产品。

再来看下二手房，淝河板块整体二手房价格在1.6万/㎡，从挂牌价格来看，部分楼盘价格依然比较坚挺，比如翡翠天际二手房挂牌价3.2万/㎡，次新房润城中心二手房挂牌价格2.5万/㎡，信达观棠、万科朗拾挂牌价格2.4万/㎡。

从土地大量供应到少许上市，从多个竞品质内卷到现在新计容尝试打破破局，淝河板块已经从内卷逐渐回归居住市场理性。

NO.3|叁

结语

随着2025年淝河片区改造收官，这里将从合肥“最大的城中村”蜕变为“精致、产业、绿色、乐活”的品质之城。短期新房市场仍将内卷，但商业兑现（杉杉奥莱、万象汇）、产业升级（中国视界）与人口导入，将推动板块从“价格战”转向“价值战”。对购房者而言，当前置业主流价与配套红利，正是抢占南淝河畔未来核心区的窗口期。