北京律师解析：违法建筑买卖协议无效，转让款必须返还

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地上建筑物却未核实产权，支付千万转让款后才发现标的物早已被国土部门处罚要求拆除，这样的交易能反悔吗？北京通州区一起案例给出答案：因标的物属于违法建筑，转让协议无效，卖方需返还全部转让款。法院的判决为违法建筑交易的风险防范敲响了警钟。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：

陈亮

陈明（陈亮亲属）

被告：

林达

赵伟（村委会主任，涉嫌代理林达）

关联机构：

通州区 XX 镇 XX 村村民委员会（以下简称 XX 村委会）

甲公司（原场地所属公司）

（二）事件经过

2011 年 5 月 15 日，XX 村委会与林达签订《综合性土地租赁合同》，约定：XX 村委会将原甲公司旧址的 25.5 亩土地出租给林达，租期 30 年（2011 年 5 月 15 日至 2041 年 5 月 15 日）；租金分两档（初始每亩 3000 元，改变土地现状后每亩 10000 元）；林达若违建或违反土地法规，责任自负。

2012 年 7 月 20 日，北京市国土资源局对林达作出行政处罚：因其未取得用地手续擅自建设厂房，责令 15 日内拆除通州区 XX 镇 XX 村（即上述租赁土地）上的一号厂房（建筑面积 16741.05 平方米），恢复土地原状。2012 年 12 月，国土局申请法院强制执行该处罚。

2015 年 8 月 3 日，赵伟以林达代理人的名义，与陈亮、陈明签订《建筑物转让协议书》，约定：林达将一号厂房永久转让给陈亮、陈明，总价款 1320 万元；林达保证建筑物无权利瑕疵，无抵押、查封或纠纷；款项支付至赵伟账户（注明 “林达在国外，委托赵伟代签”）。

同日，XX 村委会与陈亮、陈明签订《综合性工业用地租赁补充合同》，载明：陈亮、陈明已购买一号厂房，原林达与村委会的土地租赁合同承租人变更为陈亮、陈明，租期及租金标准不变。

2015 年 8 月 4 日，陈亮、陈明通过案外人账户向赵伟转账 1320 万元（附言 “购买厂房”）。当日，赵伟向林达转账 1050 万元。

2018 年 4 月，XX 镇政府进行搬迁腾退，陈亮、陈明配合腾退。后向政府催促补偿款时被告知：一号厂房因系违法建筑，已被国土部门处罚，故无腾退补偿款。

陈亮、陈明诉至法院，请求：1. 确认《建筑物转让协议书》无效；2. 判令林达、赵伟返还 1320 万元并支付利息；3. 诉讼费、保全费等由被告承担。

林达辩称：1. 未委托赵伟转让厂房，与原告无合同关系，非适格被告；2. 收到的 1050 万元是村委会的补偿款（因厂房被认定违建导致损失）；3. 厂房所有权归村委会，自己无权处置；4. 原告明知厂房性质，风险应自负。

赵伟辩称：系林达代理人，行为后果应由林达承担，协议有效，应驳回原告诉求。

（三）争议焦点

《建筑物转让协议书》是否有效？

林达是否应返还 1320 万元转让款？

赵伟的代理行为是否对林达生效？

二、案件分析

（一）合同效力的认定

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

一号厂房已于 2012 年被国土部门认定为违法建筑，责令拆除，属于法律禁止交易的标的物。因此，以一号厂房为标的的《建筑物转让协议书》因违反强制性规定，应属无效。

（二）林达与赵伟的法律关系

林达虽否认委托赵伟转让厂房，但赵伟在收到 1320 万元后，向林达转账 1050 万元，林达未能举证证明该款项系村委会补偿款（无补偿协议等证据），且个人账户接收 “补偿款” 不符合常理。

结合《综合性土地租赁合同》中 “林达对违建负责” 的约定，可认定林达委托赵伟转让厂房，赵伟的代理行为对林达生效。

（三）返还责任的承担

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。

陈亮、陈明支付的 1320 万元系基于无效合同的款项，林达作为实际受益人（收到 1050 万元），应承担全部返还责任（赵伟与林达内部关于款项分配的约定，不得对抗原告）。

原告作为受让方，未核实厂房合法性，对合同无效存在一定过错，故其主张的利息损失不予支持。

三、裁判结果

法院判决：

确认陈亮、陈明与林达于 2015 年 8 月 3 日签订的《建筑物转让协议书》无效；

林达于本判决生效之日起 7 日内返还陈亮、陈明转让款 1320 万元；

驳回陈亮、陈明的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）违法建筑交易不受法律保护

本案中，一号厂房因未取得合法手续被认定为违建，相关转让协议直接无效。提醒当事人，切勿参与违法建筑的买卖、租赁等交易，此类合同自始无效，风险极高。

（二）交易前务必核查标的物合法性

陈亮、陈明未核实厂房产权及处罚情况，盲目支付巨款，最终导致损失。购买或租赁地上建筑物时，应要求卖方提供规划许可证、产权证明等文件，并到相关部门核查是否存在处罚、查封等权利瑕疵。

（三）代理人行为后果由被代理人承担

林达虽否认委托，但因实际接收转让款且无合理解释，需承担返还责任。委托他人交易时，应签订书面授权协议；接受他人代理时，需核实授权真实性，避免无权代理风险。

（四）合同无效后，款项返还优先于过错追责

即使双方均有过错，合同无效后首要原则是返还财产。本案中，法院优先判决林达返还 1320 万元，再由其与赵伟处理内部纠纷，保障了原告的基本财产权益。

（五）村委会参与违法交易需谨慎

XX 村委会明知厂房被处罚，仍与原告签订补充合同，客观上促成交易，虽非本案被告，但此类行为可能承担连带责任。基层组织应严守法律底线，不得参与或纵容违法建筑交易。

本案的判决再次明确：违法建筑不具有可交易性，相关合同一律无效。无论买方是否知情，卖方是否实际获利，返还转让款是基本裁判原则。对于当事人而言，敬畏法律、核查产权是避免此类纠纷的根本前提。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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