兄弟俩花400万买到2套抵押房，开发商明知被抵押仍对外销售，律师：建议起诉

据都市频道，近日河南。“这日子简直没法过！”陈先生又气又伤心。陈先生说亲哥俩花400万买了两套房，全部流程办好后，网签一直办不下来，多方打听后才知道，买房时销售说的即买即住即网签的现房竟是抵押房，两代人的心血全打了水漂，感觉天都塌了。

郑州市蓝宝湖畔晓风项目负责人表示，陈先生哥俩买的房子确实是抵押房，开发商销售时也清楚这一事实。房子是之前做开发贷时抵押给银行了，现在这笔贷款还有几千万没还，所以抵押的房子比较多。

开发商称房子是之前做开发贷时抵押给银行了（视频截图）

和陈先生一样的业主们还有很多，他们的首付款都是交到了专班账户上，郑州市龙子湖街道办事处相关负责人表示，目前正在与银行协调无法网签的问题，如有最新进展会第一时间通知销售。开发商也表示，如果业主想要退款，可以一起到专班进行协商沟通。

对于此事，潇湘晨报记者咨询泰和泰律师事务所资深律师冯沁涓，冯沁涓认为，开发商侵犯了陈先生如下权利：1、消费者的知情权。开发商销售时宣称“即买即住即网签现房”，但隐瞒房产已抵押给银行的事实，直接违反如实告知义务。2、合同履行权与网签权利。购房合同隐含“无权利瑕疵”的默示担保条款，开发商因未解押导致网签受阻，构成违约。3、物权期待权。陈先生完成付款且实际占有房屋，已形成物权期待权。而开发商的隐瞒事实将可能导致陈先生无法获得房产物权。

冯沁涓建议，陈先生可以起诉要求开发商限期解除抵押、办理网签及进行产权登记。如果无法实现前述主张，陈先生也可以主张解除购房合同，办理退房并追究开发商的违约责任。

潇湘晨报记者张沁

延伸阅读

开发商延期4年未交房，女子欲解除合同却败诉

1月21日，华商报大风新闻报道了西安女子花260多万为父母在腾冲买养老期房，如今房不交钱不退，一家人陷困境一事。

卢女士反映说，开发商已延期4年多未交付，他们起诉到法院要求解除合同并退款，法院以房屋主体已建，室内部分已装修，驳回诉求。而销售员称，即便赢了官司，开发商也没有钱退，已拖欠员工工资长达6个多月。目前，开发商没有安排施工和交房子计划。

住建局回应，开发商缺资金，短时间交付起来比较难，各方正在积极想办法，争取9月份有施工进展。

三代积蓄换“画饼”，养老梦破灭

曾以为是给父母安享晚年的“世外桃源”，如今却成了吞噬全家积蓄与希望的“烂尾泥潭”。这是陕西西安市民卢女士一家四年来深陷腾冲“宝能彩云之上”项目烂尾漩涡的真实写照。

7月29日，卢女士介绍，2019年11月25日，他们签下购房合同，买下项目一期91栋的一套合院，总价近263万元。首付113万多，是她和公婆、父母三家攒了一辈子的血汗钱，剩下的149万贷款，计划用退休工资慢慢还。房子应于2021年6月30日前交付，但到2021年初，开发商发来一封《不可抗力及延期交付通知书》。

2022年，卢女士带着父母千里迢迢再赴腾冲，售楼部人去楼空，只剩两个值班的，工地大门紧锁，几十亩地上就十几个工人，楼与楼之间长满半人高的杂草，村民的牛羊都在工地里吃草。

卢女士手机里存的照片

卢女士指着手机里存的照片，声音哽咽，当初买的那套房，还是2020年看到的框架，连窗户都没装。房子至今没交付，然而，每个月上万元的银行贷款还在按时还。

走法律途径申请解除合同，交房遥遥无期

卢女士介绍，眼看交房无期，2024年11月，他们向云南腾冲市人民法院起诉，希望解除与被告北海公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，返还房屋首付款人民币1137086元及契税和贷款本息。

腾冲市人民法院认为，被告北海公司未能按约定的时间交付房屋已构成违约，但双方在《商品房买卖合同》附件十一补充协议第10条约定“经出卖人与买受人协商一致，双方对《商品房买卖合同》有关出卖人逾期交房的违约责任内容约定如下：出卖人逾期交房的，买受人均选择继续履行合同，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付违约金，逾期在60日之内，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金；但出卖人累计违约金额不超过房屋总价的5%”。

双方约定了出现逾期交房，被告承担的违约责任是支付违约金，且本案案涉房屋主体结构已完成施工并封顶，房屋外立面、屋面瓦、院墙均已经完成施工，电梯、门窗也已经安装完成，相关地面、墙面的地砖、瓷砖已经完成铺贴，所有吊顶龙骨施工也已经完成施工，案涉房屋所在的腾冲宝能彩云之上建设项目2#地块已纳入云南省第二批保交楼专项借款项目，合同的目的能予以实现，故对原告主张解除合同、返还购房款、契税、支付利息的请求，本院不予支持。

法院判决，由被告腾冲市北海湿地生态旅游投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金26270.86元、保全费5000元、保全保险费2379元，合计33649.86元。二、驳回原告其他诉讼请求。落款时间2024年4月24日。

卢女士诉至保山市中级人民法院，2025年7月11日二审维持了原判。

业主已提起再审申请，期待有个公平结果

7月30日，陕西厚往律师事务所黄飞律师介绍，根据《民法典第四百九十七条）之规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中,逾期交房“买受人不解除合同”的条款系开发商为了重复使用而预先拟定之格式条款，排除了法律赋予给购房人解除合同的主要权利，应属无效。对此，卢女士已向云南省高院提交再审申请。主要诉求，依法撤销腾冲市人民法院、保山市中级人民法院民事判决书。

再审事实和主理由：2019年11月25日，卢女士与北海湿地投资公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定案涉房屋2021年6月30日前交付。2021年5月28日、2022年5月15日、2023年8月21日，北海湿地投资公司分三次向卢女士发函，明确表示，房屋无法交付。依据法律规定提出退房、解除合同，并要求北海湿地投资公司退还款项等责任。

卢女士称，法院以“合同的目的能予以实现”为由，驳回了她与开发商解除合同的诉求，那么她的房子何时能交付？在法庭上开发商却没有给予答复。

卢女士拿出那份被翻得卷边的购房合同，2021年6月30日前交付。可现在交房却遥遥无期，她望着窗外，喃喃自语，“父母年纪大了，身体一天不如一天，他们还能等多久？”

开发商被指拖欠员工工资，住建局回应各方协调争取早日复工

记者查询，腾冲市2019年7月企业投资重大项目备案情况显示：宝能彩云之上建设项目，项目法人：腾冲市北海湿地生态旅游投资有限公司。建设年限，2019年7月至2023年12月。其中：二期项目（原宝能彩云之上二期A区建设项目）占地面积291.68亩，建筑面积203983.64平方米。卢女士所购房产即是二期项目。

7月30日，华商报大风新闻记者联系腾冲宝能彩云之上销售负责人，他介绍，因为公司受资金影响造成了延期交付。整个二期有一千多户，出售约七百多户，房子目前是主体已建起，室内装修完成一部分。因为开发商没有资金，无法安排施工，连员工的工资已拖欠半年之久，员工离职现象严重，何时交房？开发商没有一个明确的方案，真的是遥遥无期。

该负责人称，据他了解，有类似卢女士一样业主，通过法院打官司，赢官司比较少，即便赢了，开发商也没有钱退。

腾冲市住建和城乡建设局工作人员告诉卢女士，她所在的区域洋房已开始交付，但合院属于精装交付，主体已完工但室内部分装修还未达到交付标准。楼外的基础施工也没有完工。对于工程为何迟迟没有进展？该工作人员称，开发商的确因为资金原因停滞着，短时间交付起来比较难。各方也在积极想办法，目前开发商跟施工方正在协商，争取9月份能复工。