房产买卖律师支招：北京拆迁房交易遇合同无效，责任划分看这里

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在拆迁安置房交易中，若原始买卖合同被认定无效导致房屋返还，已支付的购房款该由谁退还？中介公司和出卖方如何分担责任？北京一起案例给出答案：出卖方需按自认收到的房款金额退款，中介公司未举证已全额转交房款的，需承担剩余款项的退还责任。这一判决为拆迁安置房交易的风险防范和责任划分提供了重要指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：周玲、吴佳（周玲与前夫吴刚之女）

被告：张磊、赵鹏、丙公司（赵鹏任职的中介公司）

（二）事件经过

2013 年，周玲与前夫吴刚经丙公司员工赵鹏介绍，得知张磊要出售一套拆迁安置房 —— 位于北京市大兴区（以下简称一号房屋）。

2013 年 11 月 4 日，周玲向赵鹏账户转入定金 15 万元，赵鹏出具收条确认收到。

2013 年 11 月 20 日，张磊及其配偶与吴刚签订《房屋产权变更申请承诺书》，载明张磊自愿将一号房屋的产权人变更为吴刚，北京W公司（以下简称W公司）盖章确认。

2013 年 11 月 21 日，周玲向赵鹏转账尾款 85 万元，累计支付 100 万元。

2016 年 4 月 21 日，周玲与吴刚离婚，《离婚协议书》约定一号房屋产权归女儿吴佳所有，但未办理过户登记。

2017 年 4 月 11 日，吴刚办理一号房屋入住手续，并签订相关供水、权属转移登记授权协议。

2019 年 1 月 30 日，吴刚去世。

2021 年，W公司与张磊的《拆迁安置房买卖合同》被法院判决确认无效。随后，W公司起诉要求返还一号房屋，法院判决周玲、吴佳等人腾空并返还房屋。

周玲、吴佳认为，张磊、赵鹏及丙公司应返还 100 万元购房款及利息，故诉至法院，请求：1. 三被告返还购房款 100 万元及利息（以 100 万元为基数，按 LPR 从 2013 年 11 月 21 日计算至实际返还之日）；2. 诉讼费由三被告承担。

张磊辩称，仅将房屋出售给 “倒房者”，收到现金 40 万元，未直接出售给吴刚，也未收到 100 万元，原告突破合同相对性主张权利，理据不足。

赵鹏辩称，其系丙公司员工，意见与丙公司一致。

丙公司辩称，其仅为居间方，已促成交易并办理更名手续，不应承担责任。100 万元包含房款 87 万元、中介费 1.74 万元、更名费 11.26 万元，其中 87 万元已通过现金交付张磊，中介费 1.74 万元为公司收入，更名费交给开发商。

（三）查明事实

一号房屋的《拆迁安置房买卖合同》因张磊伪造拆迁文件被确认无效，导致吴刚一方无法取得所有权，已按判决返还房屋。

周玲分别于 2013 年 11 月 4 日、11 月 21 日向赵鹏转账 15 万元、85 万元，赵鹏于收款当日分别取现 15 万元、87 万元。

丙公司提交证据证明收取中介费 1.74 万元，但未举证证明更名费 11.26 万元的支付情况。

张磊在另案庭审中认可收到房款 40 万元，丙公司未举证证明已将 87 万元全额转付张磊。

吴刚的继承人均表示未对一号房屋出资，相关利益归吴佳所有；周玲父母（曾出资 43 万元）亦同意利益归吴佳。

（四）争议焦点

房屋买卖合同的相对方是谁？

100 万元购房款的构成及责任如何划分？

赵鹏是否应承担退款责任？

利息请求能否成立？

二、案件分析

（一）合同相对方的认定

根据《房屋产权变更申请承诺书》及庭审记录，一号房屋的出卖方为张磊，买受方为吴刚，丙公司为居间方。周玲主张赵鹏、丙公司为共同出卖方，缺乏证据支持，法院不予采信。

（二）购房款的构成及责任划分

款项构成：周玲、吴佳支付的 100 万元，丙公司认可包含中介费 1.74 万元，法院予以确认；其主张的 “更名费 11.26 万元” 因未举证，法院不予采信，故剩余 98.26 万元应认定为房款。

责任划分：

张磊认可收到房款 40 万元，应承担该部分退款责任。

丙公司作为居间方，未举证证明已将收取的房款全额转付张磊，故需对剩余 58.26 万元（98.26 万元 - 40 万元）承担退款责任。

赵鹏收取款项系履行职务行为，个人不承担责任。

三、裁判结果

法院判决：

张磊于本判决生效之日起十日内退还吴佳购房款 40 万元；

丙公司于本判决生效之日起十日内退还吴佳购房款 58.26 万元；

驳回周玲、吴佳的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）拆迁安置房交易风险高，需核实产权合法性

拆迁安置房的产权依赖于原始拆迁协议及安置合同的有效性，本案中因张磊伪造文件导致合同无效，最终房屋被返还，提醒购房者在购买此类房屋时，务必核实拆迁安置手续的真实性，确认出卖方对房屋享有合法处分权，避免因产权瑕疵导致损失。

（二）居间方需履行审慎义务，规范款项流转

中介公司作为居间方，不仅要促成交易，还应确保款项流转透明可追溯。本案中丙公司因无法证明已将房款全额转付张磊，最终承担了部分退款责任。提醒中介公司：1. 留存房款转交的书面证据（如收条、转账记录）；2. 明确款项构成并向买卖双方说明；3. 对交易文件的真实性进行必要核查。

（三）大额交易应留存完整证据，明确合同相对方

本案中双方未签订书面房屋买卖合同，导致合同相对方认定存在争议。建议购房者：1. 签订书面合同，明确买卖双方及居间方的权利义务；2. 直接向出卖方支付房款，避免通过个人账户中转；3. 要求出卖方出具收款收据，注明款项性质及金额；4. 留存所有付款凭证、更名手续等文件，以备发生纠纷时举证。

（四）合同无效后，责任分担依证据认定

当房屋买卖合同因无效导致无法履行时，已支付的购房款应根据各方过错及实际收款情况返还。出卖方需按实际收到的房款金额退款，居间方未举证证明已全额转交房款的，需承担相应责任。这要求交易各方在款项流转过程中规范操作，确保每一笔款项的去向都有证据支持。

本案的判决再次强调：拆迁安置房交易涉及复杂的产权关系，购房者应保持谨慎，核实相关手续；中介公司应规范操作，履行审慎义务；交易各方均需留存完整证据，以在发生纠纷时有效维护自身权益。对于大额财产交易，书面合同、付款凭证等证据的重要性怎么强调都不为过。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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