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在二手房交易中，税费承担往往是容易引发纠纷的环节。当合同中对税费承担的约定出现看似矛盾的条款时，该以哪条为准？买方能否以此为由解除合同？北京一起案例给出了答案：结合合同整体约定、交易习惯及相关证据，可确定税费承担方，买方以此为由解除合同属违约，需承担相应责任。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告（反诉被告）：邱晨
被告（反诉原告）：姚远
第三人：丙公司（房地产经纪公司）
（二）事件经过
2023 年 7 月 27 日，经丙公司居间服务，邱晨（出卖人）与姚远（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定邱晨将位于北京市顺义区的房屋（以下简称三号房屋）出售给姚远，成交总价为 245.6 万元。
合同签订后，姚远分两次向邱晨支付了定金共计 10 万元。2023 年 8 月 16 日，邱晨提前解除租户的租赁合同，将三号房屋交付给姚远实际使用，并按约定于 2023 年 11 月 30 日前办理了解押手续。
然而，在履行合同过程中，双方就税费承担问题产生争议。姚远认为根据合同附件七的约定，增值税和个人所得税应由出卖人邱晨承担，而邱晨则主张合同明确约定所有税费由买受人姚远承担。姚远向中介表示不再购买房屋，邱晨明确表示不同意，要求继续履行合同。
2023 年 11 月 25 日，姚远向邱晨发送《解除合同通知书》，以邱晨拒绝承担其应承担的个人所得税等为由，主张解除合同，并要求邱晨双倍返还定金及承担其他违约责任。邱晨于次日签收该通知书，但对此表示异议。
邱晨向法院提起诉讼，请求：1. 判令姚远继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2. 判令姚远支付购房款 235.6 万元；3. 判令姚远赔偿违约金 49.12 万元、律师费 5 万元；4. 本案诉讼费用由姚远承担。
姚远提出反诉，请求：1. 确认双方签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》已于 2023 年 11 月 25 日解除；2. 判令邱晨双倍返还定金 20 万元；3. 判令邱晨承担违约金 49.2 万元；4. 诉讼费由邱晨承担。
（三）查明事实
三号房屋于 2021 年 8 月 6 日登记在邱晨名下，性质为商品房，建筑面积 91.96 平方米。
合同约定：邱晨应于 2023 年 11 月 30 日前办理抵押注销手续；姚远以贷款方式支付房款，首付款 193.6 万元应于 2023 年 11 月 30 日前支付，剩余房款 35 万元以贷款方式支付；邱晨应于 2023 年 10 月 1 日前交付房屋。
合同第八条约定：“在房屋过户过程中产生的相关费用，依规定应该由出卖人承担的部分（包括但不限于所得税、营业税、教育附加税、城建税、土地增值税、印花税、综合地价款等税费）由买受人自愿承担。如有特殊约定详见附件七。”
合同附件七约定：“契税由买受人实际承担；增值税由出卖人实际承担；个人所得税由出卖人实际承担……”
合同第十四条约定：“经甲乙双方协商一致，甲方把房屋内所有自己的家具家电不动送给乙方。此次产生的税费由乙方承担，如出现新政策，按照新政策执行。甲方有 150 万抵押，甲方在 2023 年 11 月 30 日前自行完成解押，后再进行贷款申请。乙方首付款最晚于 2023 年 11 月 30 日前给齐甲方后再完成过户手续。”
2023 年 11 月 16 日，双方又签订一份《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为 XXX，网签合同），约定房屋成交总价为 88 万元，附件七约定出卖人承担所得税、增值税等，买受人承担契税等。
邱晨提交的与中介的电话录音显示，双方当初约定邱晨拿净得价，所有税费由买方承担，附件七的内容系中介操作失误所致。
丙公司经办人出庭作证，证实双方约定税费由买受人承担，合同第十四条是双方自行约定的补充内容。
（四）争议焦点
三号房屋交易产生的个人所得税、增值税等税费应由谁承担？
姚远是否有权解除合同？
双方的违约责任如何认定？
二、案件分析
（一）税费承担的认定
合同中虽然附件七约定增值税和个人所得税由出卖人承担，但结合全案证据可确定税费应由买受人姚远承担：
合同第八条明确约定，依规定应由出卖人承担的税费部分由买受人自愿承担，附件七的内容与该约定存在较大差异，且现有证据不能证实附件七系双方实际特别约定。
合同第十四条作为双方自行约定的补充内容，明确约定 “此次产生的税费由乙方（买受人）承担”，该约定更能体现双方的真实意思表示。
在主合同已明确约定税费负担的情况下，姚远并未对税费负担提出异议，不符合常理。
北京市二手房交易中普遍存在书面约定税费全部由买方承担、卖方获得净得价的交易模式，本案符合该交易习惯。
中介经办人出庭作证，证实双方约定税费由买受人承担，丙公司亦认可其陈述内容。
（二）合同解除的合法性
姚远以邱晨拒绝承担个人所得税等为由解除合同，理由不成立：
如前所述，税费应由姚远承担，邱晨不存在拒绝承担税费的违约行为。
双方约定的首付款支付时间为 2023 年 11 月 30 日前，而姚远于 2023 年 11 月 25 日即发送解除合同通知书，此时尚未到首付款支付期限，更未到过户交纳税款的时间。
姚远的行为不符合《中华人民共和国民法典》中关于合同解除的法定情形，其单方解除合同的行为构成违约。
（三）违约责任的承担
姚远单方解除合同构成违约，应承担相应的违约责任：
邱晨要求继续履行合同、支付剩余购房款，符合合同约定和法律规定。
合同约定买受人根本违约时，应承担房屋总价款 20% 的违约金，邱晨主张的违约金金额过高，法院可酌情调整。
邱晨为维权支付的律师费，属于因姚远违约造成的损失，应由姚远承担。
姚远的反诉请求缺乏事实和法律依据，不应得到支持。
三、裁判结果
法院判决：
邱晨与姚远于 2023 年 7 月 27 日签署的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行；
姚远支付邱晨剩余购房款 193.6 万元，于本判决生效之日起 30 日内给付；
姚远支付邱晨剩余购房款 35 万元，于本判决生效之日起 60 日内给付；
邱晨收到上述房款后七日内协助姚远将北京市顺义区房屋（三号房屋）权属转移登记至姚远名下，所需全部税费（包括但不限于所得税、营业税、教育附加税、城建税、土地增值税、印花税、综合地价款等税费）由姚远承担；
姚远支付邱晨违约金 10 万元，于本判决生效之日起 30 日内给付；
姚远支付邱晨律师费 5 万元，于本判决生效之日起 30 日内给付；
本判决未尽事宜，双方按照 2023 年 7 月 27 日签署的《北京市存量房屋买卖合同》的约定继续履行；
驳回姚远的全部反诉请求。
四、案件启示
（一）签订合同需谨慎，明确税费承担条款
二手房交易中，税费承担是重要条款，双方应在合同中作出清晰、明确的约定，避免出现歧义。对于合同中的格式条款和补充条款，要仔细核对，确保内容一致。如有特殊约定，应在显著位置明确标注，避免因条款矛盾引发纠纷。
（二）遵循交易习惯，理解合同真实意思
在二手房交易中，“卖方净得价、买方承担全部税费” 是常见的交易模式。签订合同时，双方应充分理解该交易模式的含义，明确合同中关于税费承担的约定是否符合该模式。如有疑问，应及时向中介或专业人士咨询，避免后续产生误解。
（三）审慎行使解除权，违约需承担责任
合同解除权的行使应符合法律规定和合同约定。买方不能仅凭合同中的个别条款或自身对条款的片面理解，随意主张解除合同。如单方解除合同构成违约，需承担继续履行、支付违约金、赔偿损失等违约责任。
（四）留存相关证据，维护自身合法权益
在交易过程中，双方应注意留存与合同签订、履行相关的证据，如合同文本、付款凭证、沟通记录、中介证言等。当发生纠纷时，这些证据有助于法院查明事实，维护自身的合法权益。
本案的判决提醒我们，在房屋买卖交易中，双方应秉持诚信原则，严格履行合同约定。对于合同条款的理解，应结合合同整体内容、交易习惯及相关证据综合判断，避免因片面解读条款而引发不必要的纠纷。同时，在发生争议时，应通过协商、调解等方式妥善解决，协商不成的，可依法向法院提起诉讼，维护自身的合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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