北京律师解析：房产买卖电子签约有效吗？反悔拒售要担责

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在房屋买卖中，卖方签约后以 “未磋商、电子签名非本人所签” 为由主张合同无效，能否得到法院支持？北京一起案例给出答案：电子签约符合法定流程且有证据证明系当事人真实意思表示的，合同合法有效；卖方无正当理由反悔拒绝履行的，构成违约，需承担违约责任。法院的判决为电子签约的效力及合同履行的诚信原则提供了重要指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（反诉被告）：陈芳

被告（反诉原告）：刘杰

第三人：甲公司（居间方）、乙公司（保障服务方）

（二）事件经过

2023 年 6 月 18 日，在甲公司居间下，陈芳与刘杰通过线上电子签约方式签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，包含《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》等文件，约定：陈芳将其名下位于北京市的一号房屋（建筑面积 56.25 平方米）出售给刘杰，成交总价款 296 万元（其中房屋主体价款 282 万元，家具家电作价 14 万元）；刘杰于签约当日支付定金 10 万元，后续分笔支付剩余款项；双方应于 2023 年 8 月 18 日前办理不动产转移登记手续。

同日，刘杰向陈芳支付定金 10 万元。

2023 年 6 月 22 日，陈芳向刘杰发送短信称 “由于有些问题没有沟通清楚，房子我不卖了，请您知晓”。

2023 年 6 月 23 日，陈芳退还刘杰 10 万元定金；当日，刘杰再次支付定金 10 万元。

2023 年 6 月 25 日，陈芳再次退还定金 10 万元；刘杰随即第三次支付定金 10 万元，陈芳未再退还。

陈芳认为，其与刘杰未就房屋买卖事宜进行磋商，合同中的电子签名非本人所签，且甲公司与刘杰恶意串通压低房价，故诉至法院，请求：1. 确认《房屋买卖业务签订文件合订本》无效；2. 案件受理费、鉴定费等由被告承担。

刘杰辩称，合同系双方真实意思表示，电子签约合法有效，陈芳无故反悔构成违约，反诉请求：1. 确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2023 年 6 月 25 日解除；2. 陈芳退还定金 10 万元及资金占用损失；3. 陈芳支付总房款 20% 的违约金 56.4 万元；4. 诉讼费由陈芳承担。

甲公司、乙公司均辩称，合同合法有效，不存在无效情形，不同意陈芳的诉讼请求。

（三）查明事实

一号房屋的出售信息由陈芳委托甲公司发布，签约前甲公司工作人员曾多次与陈芳沟通房价，陈芳先后四次确认调价，最终确定成交价格为 296 万元。

电子签约过程中，陈芳与刘杰均到场，甲公司工作人员向双方讲解合同条款，经双方确认无误后，通过人脸识别、线上授权完成电子签名，签约流程符合甲公司规定。

甲公司两名工作人员出庭作证，证实签约时陈芳与刘杰均在场，对合同价格及条款无异议，电子签约系本人操作。

陈芳主张电子签名非本人所签，但未提供证据佐证，亦未申请鉴定。

2023 年 7 月 28 日，刘杰就本案纠纷起诉陈芳，陈芳于 2023 年 8 月 23 日收到起诉状副本。

（四）争议焦点

涉案《房屋买卖业务签订文件合订本》是否成立且有效？

陈芳拒绝出售一号房屋的行为是否构成违约？

合同解除的时间及违约责任应如何认定？

二、案件分析

（一）合同效力认定

陈芳主张合同无效的理由主要有三点：一是未与刘杰磋商达成合意；二是电子签名非本人所签；三是甲公司与刘杰恶意串通。但根据查明事实：

甲公司工作人员证言及调价记录证实，陈芳在签约前多次确认房价，签约时与刘杰均在场，对合同条款进行了确认，双方就一号房屋买卖达成合意是真实的。

电子签约需本人提交身份信息并进行人脸识别，陈芳未能提供证据证明电子签名系伪造，应认定电子签名为其本人操作，符合《中华人民共和国电子签名法》的规定，具有法律效力。

陈芳主张甲公司与刘杰恶意串通，但未提供任何证据证明双方存在串通行为及损害其利益的事实，该主张缺乏依据。

综上，涉案合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，陈芳要求确认合同无效的诉讼请求，于法无据。

（二）违约行为认定

合同生效后，陈芳在签约后短短几天内即明确表示不再出售房屋，并多次退还定金，其行为已构成根本违约，导致刘杰购买一号房屋的合同目的无法实现。刘杰作为守约方，有权主张解除合同并要求陈芳承担违约责任。

陈芳辩称刘杰在其明确表示不卖房后仍支付定金，属于 “故意制造违约”，但刘杰支付定金的行为系为促成合同履行，符合合同约定，不构成恶意制造违约，故该抗辩理由不成立。

（三）合同解除及责任承担

解除时间：根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方未通知对方，直接以诉讼方式主张解除合同的，合同自起诉状副本送达对方时解除。刘杰于 2023 年 7 月 28 日起诉，陈芳于 2023 年 8 月 23 日收到起诉状副本，故合同解除时间应为 2023 年 8 月 23 日。

定金返还：刘杰已支付的 10 万元定金，因合同解除且陈芳构成违约，应予以返还。

违约金调整：合同约定违约金为总房款的 20%（56.4 万元），陈芳主张该标准过高。法院结合合同履行程度、陈芳的违约情节及刘杰的实际损失，根据公平原则和诚信原则，酌情将违约金调整为 15 万元，该金额足以弥补刘杰的合理损失，故对刘杰主张的过高违约金部分不予支持。

三、裁判结果

法院判决：

确认陈芳与刘杰签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》于 2023 年 8 月 23 日解除；

陈芳于本判决生效之日起七日内返还刘杰定金 10 万元；

陈芳于本判决生效之日起七日内支付刘杰违约金 15 万元；

驳回陈芳的诉讼请求；

驳回刘杰的其他反诉请求。

四、案件启示

（一）电子签约具有法律效力，操作需谨慎

本案明确电子签名在符合法定条件（本人授权、人脸识别、真实意愿）的情况下，与传统手写签名具有同等效力，当事人不得以 “非手写签名” 为由否定合同效力。提醒当事人在进行电子签约时，应仔细核对合同内容，确认无误后再完成签名操作，避免因疏忽导致自身权益受损。

（二）签约后反悔需承担违约责任，诚信履约是关键

房屋买卖涉及大额交易，合同签订后对双方均具有约束力。卖方无正当理由拒绝履行的，构成违约，需承担返还定金、支付违约金等责任。本案中陈芳因自身原因反悔，最终承担了 15 万元违约金，警示当事人应秉持诚信原则，谨慎签约、全面履约，避免因一时冲动造成经济损失。

（三）主张合同无效需提供充分证据，举证责任要明确

当事人主张合同无效（如恶意串通、虚假意思表示等），需提供充分证据予以证明，否则将承担举证不能的不利后果。本案中陈芳未能证明电子签名虚假或存在串通行为，故其主张未获支持。提醒当事人在交易过程中注意留存证据，同时理性主张权利，避免因证据不足导致诉求无法实现。

（四）中介应规范签约流程，履行告知义务

中介公司在促成交易时，应规范签约流程，向买卖双方充分说明合同条款及电子签约的操作方式，确保当事人理解合同内容并自愿签署。本案中甲公司提供了完整的签约记录和证人证言，有效证明了合同的真实性，为法院裁判提供了重要依据，这也为中介机构的规范化操作提供了参考。

本案的判决再次强调：合同一旦依法成立，当事人应严格遵守，任何一方违反诚信原则擅自违约的，都将承担相应的法律责任。对于房屋交易双方而言，重视合同的严肃性、规范签约流程、留存相关证据，是维护自身合法权益的重要保障。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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