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父母与子女签订房屋买卖合同，约定极低价格转让房屋，这样的合同是否有效？合同被确认无效后，房屋能否恢复登记到父母名下？北京一起案例给出答案：以虚假意思表示签订的房屋买卖合同无效，但结合房屋来源、父母遗嘱等情况，若房屋已实际分配给子女，无法恢复登记至已故父母名下。法院的判决为亲属间房屋流转的效力认定提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：吴兰（已故老人的女儿）
被告：吴强（已故老人的次子，吴兰的弟弟）
关联人物：
吴建国（已故，吴兰、吴强的父亲）
赵秀兰（已故，吴兰、吴强的母亲）
吴刚（吴兰、吴强的哥哥）
其他亲属：吴亮（吴刚之子）、吴婷（吴刚之女）、吴雪（吴强之女）
（二）事件经过
吴建国与赵秀兰系夫妻关系，育有子女三人，分别为长子吴刚、次子吴强、女儿吴兰。赵秀兰于 2006 年 6 月 6 日去世，未留遗嘱；吴建国于 2022 年 12 月 17 日去世。
2002 年 10 月 10 日，吴建国与甲集团有限责任公司签订《房屋买卖契约》，购买位于北京市 B 区的八号房屋，并于 2002 年 12 月 18 日取得房屋产权证书，该房屋系吴建国与赵秀兰的夫妻共同财产。
2013 年 2 月 18 日，吴建国与吴强签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定吴建国将八号房屋以 50 元价格出售给吴强，后该房屋登记至吴强名下。
吴兰认为，吴强与吴建国的上述行为侵犯了其合法权益，诉至法院，请求：1. 确认吴强与吴建国于 2013 年 2 月 20 日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；2. 判令八号房屋变更登记至吴建国名下。
吴强辩称，八号房屋系 1990 年拆迁安置所得，当时被安置人包括其本人、父母、奶奶、吴刚的妻子和孩子。虽拆迁时分房因举报问题有所调整，但该房屋实际应分配给其本人。2002 年房改时，因使用了父母的工龄，才以吴建国名义购买，后吴建国通过签订买卖合同的形式将房屋返还给其本人。吴强提交吴建国的《遗嘱》为证，遗嘱中载明：长子吴刚、次子吴强各分得两居室一套（八号房屋即分配给吴强的两居室），长孙吴亮分得三居室一套，长孙女吴婷分得独居一套，小孙女吴雪由保险补偿约 150 万元。
关于八号房屋的居住情况，吴强称其自 1990 年起与父母居住，婚后搬出并将房屋出租；吴兰不认可，主张房屋最初由赵秀兰与奶奶居住，后一直出租。
（三）争议焦点
吴强与吴建国签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》是否有效？
八号房屋能否变更登记至吴建国名下？
八号房屋是否属于吴建国对吴强的实际财产分配？
二、案件分析
（一）合同效力的认定
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
本案中，吴建国与吴强签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》约定以 50 元价格转让八号房屋，该价格远低于市场价值，显然并非双方真实的买卖意思表示，而是以买卖形式掩盖其他目的，故该合同应认定为无效。吴兰关于确认合同无效的请求于法有据。
（二）房屋能否恢复登记至吴建国名下的认定
虽案涉合同无效，但八号房屋的来源及后续分配情况需综合考量。吴强主张该房屋系拆迁安置时应分配给其本人，房改时因使用父母工龄才以吴建国名义购买，结合八号房屋与登记在吴刚名下的房屋为上下楼、户型一致的情况，该主张具有一定合理性。
吴建国的《遗嘱》明确表示将八号房屋分配给吴强，且房屋已实际登记至吴强名下，表明吴建国生前已对该房屋作出财产分配。
吴建国已去世，权利主体不存在，八号房屋无法再变更登记至其名下，故对吴兰的该项请求不予支持。
三、裁判结果
法院判决：
确认吴强与吴建国于 2013 年 2 月 20 日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；
驳回吴兰的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）亲属间房屋交易需体现真实意思表示
本案中，合同因价格过低、非真实买卖意思表示而被认定无效，提醒亲属间进行房屋交易时，应基于真实意愿，合理约定交易价格，避免以虚假合同形式办理过户，以防合同无效引发纠纷。
（二）遗嘱是财产分配的重要依据
吴建国的《遗嘱》明确了房屋分配方案，成为法院认定其生前财产分配意愿的关键证据。建议老年人在处分财产时，订立合法有效的遗嘱，明确财产归属，减少身后纠纷。
（三）房屋来源及历史分配情况影响权利认定
法院在审理中，充分考虑了八号房屋的拆迁安置背景、房改情况及家庭内部分配惯例，最终未支持恢复登记的请求。这表明，在处理家庭内部房屋纠纷时，房屋的历史来源、实际使用情况等因素对权利认定具有重要影响。
（四）及时主张权利，尊重老人财产处分意愿
吴兰认为自身权益受损可通过诉讼维权，但法院最终尊重了吴建国生前对财产的分配意愿。提醒家庭成员，应尊重老人对个人财产的处分权，对财产分配有异议的，可在老人在世时及时沟通解决。
本案的判决再次强调：民事法律行为需以真实意思表示为基础，虚假意思表示实施的行为无效；但在处理家庭财产纠纷时，法院会综合考虑房屋来源、老人意愿、实际分配等情况，作出公平合理的裁判。对于家庭成员而言，诚信处理财产关系、留存相关证据、尊重老人意愿，是维护家庭和谐与自身权益的重要原则。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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