2025H1房地产行业总结与展望丨政策篇

2025年上半年，中国房地产政策继续以“稳市场”为核心目标，从供需两端共同发力。6月，国常会“更大力度”定调升级，下半年政策仍有进一步优化空间。

01

“止跌回稳”目标不变，政策力度升级

2024年9月26日，中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，这也是中央层面首次提出稳楼市的总体目标，此后，各重要会议及文件始终在重申“止跌回稳”的重要性，并根据市场行情及形势调整相应表述在，政策力度调整松弛有度。

3月5日，全国两会成功召开，“稳住楼市”也首次被写入《政府工作报告》，并提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，4月中央政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，强调了维稳的目标，也肯定了市场行情修复的成效。

6月国常会再次表态“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，在政策力度表述上又有强化。4月、5月，虽然核心城市的二手房和中高端市场保持相对坚挺，但从全国层面数据来看，季节性回调特征明显，新开工、开发投资等指标的降幅也在扩大。

如今，中国经济发展仍面临内外压力，内需不足，外部同样有挑战，国际经贸斗争的不确定性始终存在，稳住楼市是提振内需的重要抓手，也是稳定经济发展的重要举措，“止跌回稳”的核心目标始终坚定，从各重大会议的表态来看，工具箱里是有储备的，但弹性很大，能拿出什么，什么时候拿出来，这要根据实际行情及经济形势而定。

02

城市更新提速扩围

1月，国务院常务会议率先点明“城市更新是扩大内需的主要抓手”，这一表述肯定了城市更新的重要性及战略地位。

4月，中央政治局会议指出“加力实施城市更新行动”，要求“有力有序推进城中村和危旧房改造”。

支持城市更新的相关政策文件也陆续出台，5月15日，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，进一步完善了我国城市更新的顶层设计。在任务安排上，部署推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。5月20日，发改委、财政部、金融监管总局等多部门召开发布会针对资金支持方面提出支持政策。

6月4日，中央财政拟支持北京、天津等20城实施城市更新行动，再加上2024年入围的上海、杭州等15城，共计35座城市被纳入到城市更新示范行动中。

6月15日，发改委下达中央预算内投资城市更新专项资金800亿元，共涉及约550万户居民，受益人数约1700万人，将推动改善居民居住条件。

地方层面来看，截至2025年上半年，上海、深圳等28个省市已制定城市更新专项规划，多地推行“房票制度”，探索补偿安置多元化路径。

预计下半年，各部门细化支持性政策也将逐步落地，助力城市更新。

7月15日，中央城市工作会议召开，强调要“以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。”点明了城市更新是个系统性工程，是提振内需的方式，但它也是一个长期化的安排，很难急在一时，与当年棚改的大规模，强刺激的模式截然不同。

03

存量土地、存量商品住宅收储工作落实

收储工作主要围绕收回收购闲置土地、收购存量商品房两方面展开。

针对存量闲置土地：

中央出台了收储规划和支持政策。

1月22日，自然资源部、财政部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《土地储备管理办法》，对三年内的土地收储，作出要求和规划。

3月11日，自然资源部《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》开启土地收储制度化进程。

地方层面积极落实专项债土地收储工作。

广东省超15个城市率先发布了收储规划，北京、浙江、湖南、四川等省市也相继公示拟使用专项债收储土地。

截至5月底，各地公示存量闲置土地收购专项债超4300亿，实际发行约707亿（落实率约16%），若要在年内完成对公示项目的收储，下半年存量土地的收储行动则将加速。

针对存量商品住宅：

4月15日，国务院总理李强在北京调研时指出“收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施。”

4月25日，中央政治局会议指出“优化存量商品房收购政策”，各项配套政策有望持续跟进。

地方层面，6月，上海闵行区明确将收购新建住宅商品房项目，用作保障性租赁住房使用，这也是2025年一线城市首次实质性收储操作。其中最重要的一点是“最终收购价格以房源评估价值为准”。

根据以往大多城市的收储情况来看，地方都要求收储价格不超过同地段保障性住房的重置价格，往往低于商品房定价，开发商愿意参与收储的项目往往是公寓和商办，优质的住宅项目相对较少。当前，许多二、三、四线城市的项目即时打折也难以实现较好的去化，若上海闵行的定价方法若能在全国推广，对于开发商资金的盘活将会有很大帮助。

04

“好房子”建设工作提速

“好房子”建设是构建房地产发展新模式的重要内容之一，3月5日，“好房子”被首次写入政府工作报告。提出“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。3月9日，住建部部长倪虹强调主要在立标准、强科技、抓项目3个方面抓好落实。

4月25日，中央政治局会议提出“加大高品质住房供给”，更进一步强调住房的高品质。5月1日，新版《住宅项目规范》落地实施，对“好房子”建设标准进行规范；6月13日，国常会进一步强调“要扎实有力推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹，表明未来老房子、旧房子也将按“好房子”标准进行改造。

随着国家标准《项目住宅规范》的出台实施，福建、杭州、宁波、苏州、唐山、重庆等多地也相继出台当地“好房子”建设标准。其中部分地区的标准相较国家标准要求更高，如福建省、宁波市等，对住宅标准层高分别定为不小于3.1米和3.15米，超过国家标准的3米；重庆对单套住宅绿化平台、阳台等投影面积之和，规定为不大于套内面积40%，远超其他多数城市的15%-25%的上限。

杭州还在5月开始出让“好房子”试点地块；6月，西安也出台政策，强调要按照“好房子”“好小区”要求，优先推动基础设施、商业、教育等配套齐全的地块供应，优化土地容积率、建筑密度、建筑高度、单宗用地面积等条件。从供地源头助力“好房子”建设，也或将是未来各省市发力的方向之一。

05

促进住房消费需求

3月，中办、国办联合印发《提振消费专项行动方案》，在大宗消费更新升级行动中，明确提及“更好满足住房消费需求”。

（1）行政松绑

6月13日，广州在新发布的《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》中提到“有序减少消费限制，优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价、降低贷款首付比例和利率”，成为全国首个取消“三限”的一线城市。

未来，一线城市限购、限售政策进一步宽松的可能性增强。

（2）公积金政策全方位优化

上半年，多地对公积金政策进行优化，包括贷款利率同步调降、提升贷款额度、扩大使用范围、优化公积金贷款住房套数认定标准、延长贷款期限、支持区域协同互认等方面。

5月初全国超40城同步下调公积金贷款利率进一步减轻成本；深圳、苏州、长沙等多地较大幅度提升公积金贷款额度上限；深圳、成都、南京等地推进公积金贷款异地互认互贷；杭州实现账户直付购房首付款，长沙放宽贷款条件并提高额度……

（3）以旧换新、人才补贴政策促进住房消费

义乌、绍兴、衢州、杭州、上海等多地通过“真金白银”的购房补贴、创新性的购房资助政策及优化拓展住房消费“以旧换新”模式等举措，进一步降低居民购房门槛和成本，进而促进购房消费。补贴和优惠主要涉及三类人群：多孩家庭、新市民、人才群体。

06

降准降息落地

3月18日，央行2025年第一季度例会表示，根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机降准降息。

时隔7个月，新一轮降准降息于2025年5月落地。5年期以上首套房公积金贷款利率降至2.6%，LPR迎来年内首降（1年期和5年期LPR分别下调10个基点至3.0%、3.5%），叠加金融机构存款准备金率下调0.5个百分点，释放长期流动性约1万亿元，新一轮楼市政策宽松窗口开启。

07

房地产发展新模式探索——现房销售

2024年12月中央经济工作会议以来，“构建房地产发展新模式，搭建相关基础性制度”相关表述在重要会议、重要文件中被频繁提及。6月13日国常会中进一步强调“坚持稳中求进、先立后破”。

现房销售或是对“新模式”最主要的探索方向之一。

2025年5月，河南信阳发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，规定“文件印发后新出让土地开发的商品房一律实行现房销售”，成为2025年全国首个全面落地现房销售的地级市。

紧接着，7月1日，湖北荆州也发文宣布“2026年1月1日起，新出让土地开发的商品房，实行现房销售”。

截至目前，全国范围内已有海南（2020年3月）、雄安新区（2023年9月）、河南信阳、湖北荆州，这四个地区已确定实行或即将实行现房销售。

现房销售能够更好地保障购房者的利益，真正做到“所见即所得”，有效避免购买烂尾楼的风险，确保了房屋能够按时、保质交付，从而提高了社会对新建商品房的接受度。

不过，结合目前企业经营以及市场运行情况来看，全面推广现房销售尚不现实。预计将会有更多城市开展现房销售试点工作，形成预售与现售制度的有机结合。

下半年展望

预计，下半年房地产行业政策，或主要会从：一线城市放松限购、限售；加速存量房和存量土地收储；现房销售试点；城市更新扩围；加速推进落实“好房子”建设等方面出台更多“更大力度”的政策。

下一届中共中央政治局会议将在7月末召开，预计将对下半年经济工作进行全面部署，其中关于房地产政策的表述，将成为判断下半年政策方向与力度的关键信号。

本文基于亿翰智库2025H1房地产行业报告精简，

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