从野蛮到韧性的生长：2025博鳌地产发展暨代建大会圆满闭幕

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　　观点网 在瞬息万变的地产行业浪潮中，“韧性生长”不仅是一句口号，更是当下地产人前行的方向标。

　　当前，房地产行业正处于转型的关键阶段。政策端以“消化存量、优化增量”为主线，市场端供需关系加速重塑，需求端则对“好房子”提出更高要求。面对房地产的逐步“止跌回稳”，过往几年中坚持下来的企业，彰显了韧性生长的生命力。

　　8月13日，在2025博鳌房地产论坛系列活动现场，作为其中重要一环的2025博鳌地产发展暨代建大会，经过三个多小时的热烈探讨与思维碰撞，圆满落下帷幕。

　　这场聚焦地产与代建领域的思想盛宴，为后续更多精彩议题铺垫了扎实的行业思考。

　　本场大会主题为“韧性生长”，现场聚集了房地产开发企业、代建企业、金融机构、经济学知名教授、房地产行业分析师等行业精英，共讨房地产开发与代建相关热门话题。

　　从房地产市场的新模式探讨与未来畅想，到头部房企与优质产品的实践分享，再到后增量时代的机遇分析，每一个话题都紧密贴合行业发展脉搏。

2025博鳌地产发展暨代建大会现场

新模式与未来

　　“我们现在面对着科技快速发展进步的新时代、新挑战，前所未有的国际大变局，还有人民加快过上美好生活步伐的时代愿景，所以才需要新模式。” 作为本场大会的首位演讲嘉宾，中国社科院研究生院城乡建设经济系的陈淮教授如是说。

　　“我认为房地产发展的新模式，就是均衡发展的模式。” 陈淮教授一语中的，道出了他对房地产市场新模式的独到见解。

中国社科院研究生院城乡建设经济系教授 陈淮

　　接着，陈淮引入了宏观经济学的概念介绍上述提出的“均衡发展”。他提到，宏观经济学最核心的一个词就是讲求均衡，不管是供求关系、资源的优化配置，还是各种政策的实施，都力求均衡。

　　在他看来，房价问题归根结底本质上是城市结构失衡，大城市过度发展，二三线城市没有相应的协调发展起来，人口过度向优质资源短缺的超大城市融入。

　　“大家为什么上北京买房子？因为那里有房子之外的优质资源，比如说教育、医疗、就业、养老。这些资源不能均衡配置，导致了今天的房价问题、结构失衡问题。”

　　基于上述认识，陈淮表示，房地产新模式的根本问题不是要不要建房子，而是在哪儿建房子。

　　第二位出场的演讲嘉宾凯德发展（中国）首席执行官李绍强，则是从微观的角度讲述了一个房地产企业应如何面对行业被颠覆的境况。

凯德发展（中国）首席执行官 李绍强

　　“其实很多行业都被颠覆了，房地产行业是比较迟被颠覆的。” 这是李绍强对国内全行业现状作出的判断。

　　李绍强提出了多数行业被颠覆的三种方式，分别是“产品被颠覆”、“渠道被颠覆”以及“解绑的颠覆”。其中，发生在房地产行业的便属于“解绑的颠覆”。

　　从行业被颠覆的缘由着眼，李绍强进一步表示，一个行业的颠覆不一定只是因为科技，而是客户变了。

　　“通常我们看到的颠覆，主要是来自科技或者数字化方面。如何应对颠覆？要从创新这一块着手。因为往往不只是科技颠覆一个行业，而是因为客户变了。客户变了之后，你要创新，必须要考虑商业模式是什么样的。”

那么，凯德发展自身会如何面对行业颠覆？

　　李绍强表示，如果房地产行业发生了“解绑的颠覆”，凯德发展的应对战略便是聚焦在某个环节，回归客户。

　　“什么叫做回归客户，为什么要回归客户？因为你要面对颠覆，最重要的是要靠近客户。如果离客户越来越远，被颠覆的可能性就越来越大。”

保利发展控股海南、云南区域党委书记、董事长李勇同样认为，房地产行业需要与自然共生、与城市共融、与业主共情。

　　不过，李勇也注意到了未来房地产行业在海南面临的挑战。

保利发展控股海南、云南区域党委书记、董事长 李勇

　　第一个是技术挑战，海南的台风比较多，高温、高湿、高盐；第二是经济的挑战，海南总体的成本大概比广东省要贵10%到15%，几乎所有的建材，绝大多数的施工团队、工人要从大陆过来；第三是市场和客户的挑战，海南的客户需求和大陆地区有非常多的不一样；第四是商家要如何度过漫长的淡季。

　　“这些挑战需要政府、银行、上下游产业链、设计院、物业公司共同努力，把先进的技术、管理经验和海南自身的生态与资源优势结合起来，共同去探索、寻找海南的好房子、好生活的解决路径。”

　　与前面几位演讲嘉宾不同，旭辉管理集团有限公司高级副总裁刘煜将重点放在了代建行业上。

旭辉管理集团有限公司高级副总裁 刘煜

　　刘煜提到，在代建业务，旭辉建管主张“三个重塑”：产品重塑、流程重塑和供应链重塑。

　　关于供应链重塑，刘煜谈到：“在以往二三十年时间里面，供应链是鱼龙混杂的，有些追求高品质，也有很多追求短期利益。我们通过20多年的开发经验，积累了大量的供应链资源，未来这些供应链会和我们一起捆绑，成为公司的同路人。这些供应链加上代建企业的绑定，发挥双方的优势，才能更好地为我们的委托方服务，并且解题。”

华发股份副总裁、首席设计官黄凤彬则从设计技术层面分享了华发旗下好房子的落地实践经验。

华发股份副总裁、首席设计官 黄凤彬

　　“在华发做好房子的做法，跟别的企业是不一样的，我们在做自己的小生态。比如说绿色生态，好多地产开发做绿色太阳能光伏，可能会跟光伏板公司讨价还价，华发的做法不太一样，我们这些年投资了400多家科技公司，已经上市和过会的有107家，我们把这些公司作为平台，跟产业进行结合。”

　　作为最后一位演讲嘉宾，中银证券房地产行业首席分析师、副总裁夏亦丰对未来房地产行业格局进行了判断，并概括为“增量变精、存量优化”。

　　中银证券房地产行业首席分析师、副总裁 夏亦丰

　　“在增量变精部分，介于现在这个阶段比较重要的有两点，一是土地供给一定要缩量重质，主要是政府要维护供给市场；第二是开发商要在新增的增量建设上提质增效。”

　　夏亦丰进一步指出：“存量优化的角度也是两个方面，一个是城市更新，城市更新是目前无论中央还是地方重点要推的方向，大家一定要重视；第二个方面，目前对开发商来讲，可以做的是运营服务，也就是地产+N，这一点最重要的还是要切中消费者的需求。”

韧性共生

　　演讲环节过后，便来到了主题讨论会环节，讨论会的主题是“从野蛮到韧性的生长”，由浙报传媒地产研究院院长丁建刚主持。

　　主题讨论第一个议题是“论更大力度的‘止跌回稳’”，黎振伟认为，现在已经不探讨中国房地产的调整、发展，而是讨论转型，在这个过程中政策起到关键作用，尊重规律、去除障碍是政策着眼的重点。

　　他表示，过去两年中央和地方政府出台了很多政策，从政策密度和数量看都是创历史新高的。对于回稳，市场已经不可能不下降，知道了市场的变化就能从容对待，这是心态上的稳。房价回落不只是国内出现的情况，在不突破自有底线的情况下借鉴国际经验，可以少走弯路。

主题讨论会：从野蛮到韧性的生长

主持嘉宾：浙报传媒地产研究院院长 丁建刚

　　讨论嘉宾：金蝶中国建筑房地产行业事业部总经理颜琼；东原致新副总裁段泽坤；广东省房协专家委主任委员、原世联行集团首席技术官黎振伟；主编笔记总编辑冯毅成

　　另一方面是对房地产市场基本面的认知重塑，黎振伟认为，如今是经济在支撑房地产，现在的重点是谈如何将经济和民营经济“搞活”，这比谈对房地产的政策预期更重要，也是需要更大投入力度的方向。

　　第二个议题则是“数字化赋能‘好房子’的哲学”。金蝶中国建筑房地产行业事业部总经理颜琼一针见血，将议题提炼出“数字化、好房子、产品哲学”三个关键词。

　　接着，颜琼提出了数字化的本质是一场释放巨大禁锢价值的管理革命，并给出数字化转型的实践公式：企业业务能力=（思维模式×数字技术×企业实践）的AI次方。

　　“思维模式就是我们要拥抱数字化和拥抱AI，如果不拥抱，它是个负值；技术方面，就是要充分利用好云原生、物联网、大模型等AI技术进行发展；企业实践，不仅仅是数字化工具的实践，更是企业管理经验的沉淀。”

　　讨论会的最后一项议题是“城市更新模式构建与片区开发”，东原致新副总裁段泽坤有很深的体悟。

　　段泽坤感慨道，现在的大环境有很多不确定性，不过方向是很清楚的，就是做深运营、做好自己。

　　“当我们面临的地产困境越来越大的时候，突然会发现我们的能力像乐高积木一样，在过去是围绕地产开发的一些能力。当把视角切换到轻资产时，这些能力围绕着城市更新重新整合、融合，会催生一些新的化学反应。这是我们在探索城市更新这条路上的一个非常关键的出发点和路径。”

　　不知不觉，讨论会即将进入尾声，回到讨论会第二个议题上，主编笔记总编辑冯毅成也针对城市更新提出了三个观点：一是供需矛盾特别尖锐、特别突出，二是房票补偿机制问题，三是城市更新改造在物理空间与实际需求之间的差距。

　　“供需矛盾主要体现在人口减少，但房子供应仍在增加，应拆尽拆、应改尽改则是解决供需矛盾问题的方法之一。首先要将旧房子淘汰掉，才能从数据上把新老房子的供需矛盾弱化下来，然后通过房屋改造，例如小改大，也能在套数上缓解供需失衡的压力。”

　　冯毅成认为，城市更新中的房票安置只能解决开发商的去化问题，却解决不了社会家庭清偿债务的问题，更好的方法是用货币现金补偿。