7月房价继续下跌，但是房地产股却应声暴涨，这到底是为什么呢？

朋友们，真是邪了门了。7月房价继续下跌，刚刚统计局公布了房价数据，但是房地产股却应声暴涨，这到底是为什么呢？

刚刚统计局公布了7月的房价。二三线城市咱们暂且不说，它们处于下跌途中，咱们直接看最强的城市，把一线城市当成今天这个视频分析的重点，看看能得到哪些启示。

首先，根据统计局的数据，7月一线城市北上广深二手房的平均房价相比6月又跌了1%。通俗来讲，如果你6月二手房还能卖500万，到了7月，房子就只剩495万了，一个月蒸发5万块钱。

未来全国最强楼市的北上广深二手房价格还能不能上涨呢？这取决于两个参考指标，我们可以估算一下。

首先第一个参考指标当然是统计局的数据。去年9·24以来，一线城市房价连续涨了半年，成绩有目共睹。但从今年4月开始，房价又再次下跌，而且跌幅有逐步扩大的趋势。6月时，统计局数据显示一线城市二手房价格跌了0.7%，到了7月，直接扩大到1%的跌幅。所以按照这个趋势来看，房价止跌的压力比较大。

第二个参考指标是成交量。因为广州没有公布数据，所以我给大家统计了北上深三地二手房网签的数据。三地7月二手房合计成交3.69万套，相比6月下跌了9%，相比去年7月也下跌了9%。从成交量的趋势上来看，也是越来越少。

所以还是我那句老话，未来如果没有有效的刺激来提振，无论是从统计局的房价数据，还是从成交量来看，房价止跌的压力都比较大。

问题来了，既然房价压力这么大，为什么房地产股票反而暴涨呢？这是不是预示着房价暴涨也不远了，现在只是黎明前的黑暗？我先抛一个结论：并不是。

首先，房地产股票的上涨，对应的并不是咱们手上的二手房。原因很简单，房地产股票对应的是一家家的房企开发商，人家房企开发商是卖新房的，所以锚点不同。好多人说新房涨二手房也会跟涨，这话对也不对。

从大趋势上看，它是对的。但从个人买房卖房的真实体感上看，相差甚远。同样以统计局7月公布的一线城市新房价格来看，刚才说了二手房环比7月跌了1%，但新房只跌了0.2%；二手房同比跌了3.4%，但新房同比只跌了1.1%，新房价格明显比二手房坚挺。

其次，从趋势上看，新房的同比跌幅在持续收窄，也就是说新房价格越跌越慢，而二手房同比价格又开始越跌越快。股票看重的是趋势的拐点，房价更看重当下或明天的价格。所以不能天真地认为房地产股票涨了，房价就要涨了。

第三点，房地产股票上涨下跌和消息面的刺激预期密切相关。这就体现为为什么房价数据越跌，股市会认为出台更强刺激的预期就越强，因此股票反而会上涨。再比如，任何风吹草动在股市中都会被放大。比如最近传的彭博的小作文，虽然在现实中对楼市房价实际意义可能不大，但在股市中就会被放大去交易。

从去年9·24一直到今天，房地产行业最期待刺激。在此期间，房地产指数累计上涨了26%。但同期房价呢，我也按照统计局的数据计算了一下，假设去年9·24一线城市新房平均价格每平米卖100块钱，现在7月刚出的数据对应的房价就应该是每平米99.6块，也就是说房价反而跌了0.4%。

如果你还不能体会其中的奥妙，这么说吧，去年9·24如果你买了100万的房地产股，现在赚了26万；如果你买了100万的房子，现在赔了4000块钱。大家要注意，这还仅仅是统计数据，股市数据公开透明，房价数据可就千差万别了，大家自己体会即可。

还有一点，房地产股票虽然相比于去年9·24能赚到钱，但相比其他行业在股市里，它表现算是比较弱的。所以好多人会说资本是聪明的，看房地产股都涨了，房子也快涨了。这话属于典型的万金油，从大趋势上看的确对，但从微观体感上看，那是天壤之别，害人不浅。而且买股票分分钟第二天就能卖了变现，房子可没那么高的灵活性。还有，房地产股票不管预期真假，都能涨一波，房子肯定不具备这种特性。

最后我再留给大家两个重要的思考题。

首先第一个，房地产股票上涨肯定在一定程度上对应着房地产行业预期向好的体现，这是客观存在的。那房地产股票到底涨多久，我们的房子才会涨呢？这是第一个问题。

第二个问题是，现在股市这么牛，大家会不会把从股市里赚的钱拿去换大房子？触发这个阈值的条件到底是什么？