写在九周年：当前日本楼市隐藏最大的风险，根本不在房价

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 日本掘金团队

一家好的不动产机构从来不止步于买卖，必须是一家好的资产管理公司。

承蒙各位新老朋友、客户以及读者的支持和信赖，今天是日本掘金成立的周年庆，也是我们携手一起走到了第9个年头。

意义非凡。

当在日本不动产这个行业历经了9年的风雨，作为国内最前线的从业团队，同时见证着华人涌向日本买房越发拥挤的当下，我们应该跟大家分享些什么？

想了很久，终于有了答案。

我们想直接告诉所有投资者，进军日本楼市时极容易忽略的盲点——

日本买房的“浅水区”，即后方的房产管理，往往才最坑人。

要说5年前或者更早，日本投资买房“水最浑最深”的莫过于是价格剪刀差。

因为那时候，中国人对日本楼市了解得不多，从业人员和不动产机构的数量也远没有今日的规模。尤其像东京这样是一个典型存量房市场、经由多方博弈议价的楼市来说，经常会出现某一中介报价虚高，买家也无从查证的现象。

买贵了、买错了，是当时投资者普遍担心的。

但随着这几年过去，日本楼市的爆火，包括交易信息和机制越发公开和透明，以及吸引了更多从业人员的参与能够货比三家，大部分买家很少再在选房、出价上踩坑了。

可直至今天，各大网络平台上“中国人到日本买房翻车”的案例还是有许多，为什么？

要是细心留意的话，就能发现他们踩的都是相似的雷区：

因房子长期管理运营不善，出现租金现金流断裂的问题。

换句话说，日本买房后的物业托管，一个时常被忽略的领域，现如今成了给海外投资者增加不确定性风险的一大关卡！

很多中国买家都存在这样思维陷阱，为了盲目追求高收益的物业，跑去郊区或地方小城市投资，甚至一味相信所谓的包租协议。

错了。

这是炒房心态的弊病，一不小心就很容易“因房返贫”。收益能不能落地，是跟后期的出租率挂钩的。

所以，我们经常跟客户和读者朋友反复强调，千万别把在日本买的房产当成房子，要当成资产产品。

什么才是资产？

在保住原本价值的基础上，还能持续产生现金流的才算得上是好资产。

而想要实现这一点，其实需要有专业的资产管理团队，在大后方做好支持的。

实话说，现在日本楼市最大的信息差和空白区，可能已经不再是买卖双方的业主和买家；

反而是租赁双方的房东和租客。

即便是日本本土知名的物业托管机构，在租赁事务上多数只会按部就班。手持上千套管理房产，个别房东短则1~3个月，长则半年的租赁空白期被看作是常态；又或者把所管理的房产只内部消化，租赁状态也不对外公开也是屡见不鲜。

没做到把房东的“租金/资产收益”放在第一位来考量。

东京的房屋买卖无淡旺季之分，租赁却有。

买房只是一个瞬间，后期细水流长的每个细节管理都会影响到最终的收益，这相当考验不动产公司的团队实力。

所以，我们日本掘金可以很骄傲地说，前瞻到房屋资产管理重要性的同时，选择把主动权掌握在自家团队手上。

早在2022年末，花了大量的时间精力、筛选资管人才，在东京公司成立了专门的租赁管理部。

逆流而上，成了业内少数的，集“不动产买卖+直属资产托管”的公司之一。

目前，我们资管团队管理着超过900套房，只有不到1%的空房在招租。

极低空置率的背后，意味着我们的海外房东有着长期稳定的资产收益和累积。

当后方的资管团队完全站在房东的位置上时，就会竭尽全力去做到让手里的房屋资产实现收益最大化（资产增值）。

比如：

1、我们会主动出击，把房源信息开放给业内的人脉；

2、我们灵活调价，租约合同更新时积极跟租户谈判；

3、我们不重复收费，退租翻新装修等杂费维持原价；

另外，高水准的后方资产管理也会“倒逼”前线的销售团队，以更严苛的眼光为海外投资者选房。

熟知我们日本掘金的老客户朋友也知道，我们的团队是出了名的“挑剔”，每天平均浏览至少300套挂牌转售房源，然后也就只会挑出2~3套推荐给客户和读者。

几乎是1/150的比例筛选，百里挑一。

说白了，做到尽善尽美就是为了“减少麻烦”。更何况从成立之初，我们团队追求的商业本质是长期主义——

不图一时之利、不做一锤子买卖，而是致力于与客户建立长期、互利共赢的合作关系。

为此，日本掘金团队的目标是责任到底，真正做到“我选-我卖-我管”的一站式资产投资管理服务，让客户朋友们尽可能没有后顾之忧。

要能有给投资者兜底的底气，才去推荐和行动。

所以我们团队见惯不怪的场景是什么呢？

精心挑选到了东京的宝藏房源，很短时间就会被同行买走，然后再加价投放回市场，循环往复。

也算是同业对我们实力的另一种认可了。

我们日本掘金创始人陈意老师，经常有句话挂在嘴边：“只有把复杂留给自己，才能把简单留给客户。”

所以，今年9周年我们也简单直白些，告诉所有客户和读者朋友一个朴素事实——

优秀的房产机构≠只会卖房，而是让每套房替你“钱生钱”的资产管理公司。

我们日本掘金做到了，期待和大家十周年见。