北京律师：农村房屋买卖 27 年，卖方想收回？法院判契约有效

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农村房屋买卖中，多年前的交易因产权登记不规范、继承人更迭等问题引发纠纷的情况时有发生。北京通州区一起案例中，村民赵磊购买同村吴兰房屋 27 年后，吴兰及其女儿以 “契约无效”“侵害未成年人权益” 为由主张收回房屋，法院最终判决契约有效，房屋归赵磊所有。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵磊（购房村民）

被告：吴兰（售房村民）

第三人：

张颖（吴兰长女）

张琪（吴兰次女）

关联人物：

张伟（吴兰已故丈夫，原房屋权利人）

张明、张武（张伟兄长，继承人）

刘杰、刘强、孙丽（契约见证人，时任村干部）

刘军（契约代笔人，时任村委会主任，已去世）

（二）事件经过

赵磊与吴兰均为北京市通州区西集镇某村村民。张伟与吴兰系夫妻关系，二人育有两女张颖、张琪。1993 年 7 月 31 日，张伟去世，遗留位于该村某号院的九号房屋（含正房四间），集体土地建设用地使用证登记在 “张五” 名下（2023 年村委会证明 “张五” 与张伟为同一人）。

1996 年 6 月 14 日，吴兰与赵磊签订《契约》，约定吴兰将九号房屋以 6000 元价格卖给赵磊，房款当场付清，“卖前瓜葛由卖方负责，以后瓜葛由买方负责”。契约落款处，吴兰名字由他人代笔，下方划十字；赵磊签字，代笔人刘军，证明人刘杰、刘强、孙丽均签字或划十字。

赵磊称，签约时双方及配偶、三位见证人均在场，吴兰亲手划十字确认，符合当时农村交易习惯。此后，赵磊一家一直居住在九号房屋至今。

2023 年，赵磊诉至法院，请求：1. 确认 1996 年 6 月 14 日签订的《契约》有效；2. 判令九号房屋归其所有；3. 吴兰承担诉讼费。

吴兰辩称：不认可《契约》真实性，从未签约，6000 元是 “借住费”，房屋只是让赵磊暂居；本案已过诉讼时效，且房屋登记在张伟名下，其无权处分，故契约无效。

张颖、张琪述称：1996 年时二人年幼，对房屋买卖不知情；母亲处分父亲遗产未征得监护人同意，侵害未成年人权益；赵磊作为同村村民应知家庭情况，非善意相对人，故契约无效，请求驳回诉求。

（三）争议焦点

吴兰与赵磊签订的《契约》是否真实有效？

九号房屋的所有权是否归赵磊所有？

吴兰以 “暂居” 抗辩及诉讼时效主张是否成立？

契约是否因侵害未成年人权益而无效？

二、案件分析

（一）契约真实性的认定

赵磊提交的《契约》明确记载房屋位置、价格、付款方式及见证情况，内容完整。证人刘杰（时任村会计）作证称，签约时吴兰与赵磊协商一致，吴兰划十字确认，房款当场交付，此后房屋由赵磊居住，证言与契约内容一致。

吴兰否认契约真实性，但承认收取 6000 元，主张 “暂居” 却无法解释为何允许赵磊一家居住 27 年且未主张租金或收回房屋，其陈述不符合常理。

虽然吴兰名字为代笔，但划十字的行为符合 1990 年代农村交易中不识字者的确认习惯，结合长期占有事实，可认定契约系双方真实意思表示。

（二）契约效力的判定

《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。赵磊与吴兰均为某村村民，属于同一集体经济组织成员，房屋买卖未违反法律、行政法规的强制性规定。

吴兰作为张伟的配偶，在张伟去世后对九号房屋享有处分权（即使涉及其他继承人权益，也属无权处分与合同效力的区分问题，不直接导致合同无效）。

张颖、张琪主张契约侵害未成年人权益，但未提供证据证明赵磊存在恶意。赵磊基于合理价格购买并长期居住，构成善意取得，契约效力不受继承人不知情影响。

（三）物权归属与诉讼时效

赵磊自 1996 年起居住九号房屋至今，已实际占有使用 27 年，期间无人提出异议，符合农村房屋 “交付即转移占有” 的交易惯例。

确认物权归属属于物权请求权，不适用诉讼时效规定，故吴兰的时效抗辩不成立。

张伟的兄长张明、张武明确表示不主张份额，进一步印证房屋交易的稳定性。

三、裁判结果

法院判决：

原告赵磊与被告吴兰于 1996 年 6 月 14 日签订的《契约》有效；

北京市通州区西集镇某村某号院内正房四间归原告赵磊所有。

四、案件启示

（一）农村房屋交易的形式瑕疵不影响实质效力

1990 年代农村交易中，代签名字、划十字确认等不规范形式较为常见，法院通常结合实际履行情况认定合同真实性。本案中，“划十字” 虽不规范，但结合证人证言和长期占有事实，仍被认定为有效确认行为。

建议农村房屋买卖时尽量规范签约流程，由本人签字并按手印，注明身份信息，同时保留付款凭证（如收条、银行转账记录）。

（二）无权处分不必然导致合同无效

卖方对房屋无完整处分权（如涉及其他继承人）时，合同仍可能有效，买方若构成善意取得（同村村民、合理价格、实际占有），可取得房屋所有权。其他继承人的权益可通过向卖方主张赔偿解决，而非直接否定合同效力。

（三）长期占有是物权归属的重要证据

农村房屋产权登记不完善，实际占有使用时间、对房屋的修缮维护等，是认定物权归属的关键辅助证据。本案中，赵磊 27 年的居住事实成为法院支持其诉求的重要依据。

买方应注意保留水电费缴纳记录、村委会证明等，佐证实际占有情况。

（四）未成年人权益保护与交易安全的平衡

父母处分涉及未成年人的遗产时，应尽量征得其他监护人同意，但买方若为善意且已履行主要义务，法院更倾向于保护交易安全。继承人以 “不知情” 主张合同无效的，需证明买方存在恶意（如明知存在继承纠纷仍低价购买）。

（五）诉讼时效不适用于物权请求权

确认房屋所有权属于物权纠纷，不受诉讼时效限制，权利人可在知道或应当知道权利受损后随时主张。但建议及时维权，避免因证据灭失增加举证难度。

本案中，法院综合契约真实性、交易惯例、长期占有事实，最终支持了买方的诉求，体现了法律对农村交易稳定性的尊重。这提醒农村居民，房屋买卖时应注重证据留存，同时相信长期、和平的占有使用能为权利归属提供有力保障。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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