广东
原创 刘博团队
深圳楼市今年最受瞩目的地块，到底花落谁家？
就在刚刚，答案来了：“招商+华润”胜出！
这块位于宝安中心区、靠近腾讯企鹅岛、有一线海景的住宅用地，最终以86.4亿元的总价拍出，溢价率34.8%。（下图红色箭头所指位置）
按可售楼面地价计算，为59586元/平方米。如果加权处理其中商业面积，住宅楼板价略超每平米6万元。
无论是总价还是单价，都低于此前的预期。参加土拍的企业数量也比较少，只有3家。
下面的实景图来自深圳公共资源交易中心，红框内就是这块地。
今年7月14日，在这块地隔着海湾对面，桂湾一块迷你住宅用地拍卖中，拍出了8.4万元的楼板价（下图红色箭头）。
那么：为什么这块地总价没能上100个亿？可售楼板价没有能突破8万元？一块看起来很完美的宝中土地，竟然没能卖过桂湾的迷你地块？
大概有两个原因：
第一，当前市场氛围依然偏冷，北京楼市松绑后，大家迟迟没能等来深圳、上海的新一轮松绑政策。开发商对总地价低于30个亿的地块承受力更强，对于总价接近100亿的地块消化力偏弱。
第二，这块地有一个短板，就是旁边高架的沿江高速，未来会有噪声。
但本号预计：由于这段沿江高速地处深圳城市新封面的区域，未来还要跟深珠通道在这个区域立交，所以下沉到水面下是大概率的，否则前海形象将受到不利影响。只是不知道什么时候能落实。
这块土地的价值被低估了，随着腾讯企鹅岛的启用，将有数万名高收入员工迁入办公，对周边价值提升将比较明显。
有意思的是，这块地的拍卖正好赶上腾讯宣布企鹅岛部分启用（均在今天），应该不是一个巧合。
所以我认为：此次招商、华润大概率捡了个“漏”，几年之后市场将证明这一点。
今天的拍卖结果，也可能让宝中的房东们有点郁闷：他们此前普遍认为宝中的价值不低于桂湾、前湾，但最近两次土拍中的楼板价还是差了每平米2.4万元！
今天新成交的地块，在深圳土拍历史上处于什么地位？
从总价看，它不能杀入前十。
深圳历史上最高总价地块，是2016年8月华侨城和招商蛇口共同拿下的会展湾地块，310亿元成交。这块地单价不高，总面积比较大。亚军是239亿元成交的龙岗世茂深港国际中心，时间是2017年12月。“探花”是去年12月华润、中海联合拿下的南山后海T107-0107地块，185.12亿元。
此外，就是2016年6月成交的光明龙光玖龙台（140.6亿元）、2014年成交的前海恒裕金融中心（134亿元），2020年10月成交的华发冰雪文旅城（127.1亿元）、2023年6月成交的深超总中海深湾玖序（125.3亿元）等。
上述地块中，有两块地后来因为开发商财务问题，或者市场变化，出现了局部退地、收储。
可售楼面价方面，这块地也不能进入历史土拍的第一阵营。此前在前海的前湾、桂湾片区，已经拍出过多块可售楼面价超过8万元，甚至超过8.7万元的地块。
下面是这块地的一些资料：
这块位于宝安区新安街道的A002-0108宗地，土地面积42521.94㎡，建筑面积145000㎡，容积率≤3.4，土地用途为二类居住用地，起始价为640900万元，拟于8月15 日15时出结果，实施“价高者得”。
在14.5万平方米的建筑面积中，住宅面积占了12.5万平方米，可以分割转让。另有商业18350平方米，限整体转让；如溢价成交，商业不参与溢价部分的分摊。还有社区配套用房700平方米，小型消防救援站650平方米，由竞得人建成后无偿移交政府。
该地块延续今年深圳土拍的“三无”要求，出让条件较为宽松：没有商品房限价要求、无配建、户型不受“70/90政策”限制。它的住宅部分，将是新规产品。
在它的北面，还有一个“兄弟地块”，此次没有拿出来。
这两块土地被坊间称为“南街坊”地块，今年4月末曾拿出来拍卖，但流拍了。主要原因是：第一，容积率太高；第二，商业面积太多。
流拍后，相关部门进行了调整。把两块地的容积率降低，大幅减少了商业用地，增加了可售住宅的占比。
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