失落，天河租客的天堂

广州石牌村“拆整结合”方案出炉，拟拆除超10万㎡住宅与物业。

8月13日，广州市天河区发展和改革局发布《天河区石牌村拆整结合城中村改造项目建议书》，进行审批前公示。

其中，广保丰田复建地块面积约1.40万平方米，复建总建筑面积约11.72万平方米（含住宅6.61万平方米、商业1.47万平方米、公服配套0.73万平方米、地下车库2.91万平方米）；潘祠复建地块面积约0.54万平方米，复建总建筑面积约2.68万平方米（含商业2.12万平方米、地下车库0.56万平方米）。

新建总长约1.64千米的村内道路，道路等级为城市支路，规划红线宽度15-20米，实施宽度6-7米，单向一车道，设计速度为20km/h，同步实施道路附属给排水工程、交通工程、照明工程、电力管沟工程等。

随着方案的揭晓，天河石牌村旧改已经提速，最快今年11月启动开拆。

这也意味着，有一部分租客将从石牌村搬走，另找出租屋。

石牌绿芯，数据透视改造蓝图

早在今年4月11日，广州市人大常委会主任率队赴天河区石牌村、银河村现场办公，为石牌村这座承载5.56万常住人口的城中村按下改造快进键。

在专题座谈会上，石牌村“拆整结合”改造方案正式浮出水面，标志着这个被称为“石牌绿芯·烟火新城”的超级城中村即将迎来历史性蜕变。

@广州广播电视台

值得关注的是，会议明确要求改造工程需与11月全运会筹备形成联动机制，强调“六项清单化”管理（目标、任务、工期、进度、责任、奖惩），确保年内取得突破性进展。

这意味着石牌村改造将借助全运东风推进。

区别于传统推倒重建模式，石牌村采用的“拆整结合”策略：

• 拆除体量：11.1万㎡（占总量10%），保留历史肌理
• 空间再造：通过“串点成环”手法打造29.5公顷“石牌绿芯”
• 民生保障：复建9.4万㎡中70%为回迁住宅
• 产城融合：保留18.6万㎡集体物业实现持续造血

根据最新披露的石牌村现状分析报告：

• 建筑密度：现状3199栋建筑中，村民自建住宅占比93%
• 权属结构：1812栋村民住宅完成确权，44栋集体物业持证
• 拆建平衡：拆除323栋住宅释放空间，同步新建现代社区

石牌村这些空间已在“扮靓”

实际上，石牌村已在推动微改造。

天河区石牌村是目前广州城央历史最悠久的城中村之一，潘氏宗祠建于1683年，迄今已有300多年历史。

石牌村内长期闲置的石牌逢源大街67号（河阳楼）、潘氏鱼塘、石牌西路101、103号、109号等潘祠片区，引入第三方打造融合商业办公、健身公园、艺术餐饮、图书馆、美术馆等元素的广州新型公共文化空间——“岁约苑”。

“岁约苑”项目以“艺术+商业”为理念，对该区域重新规划设计。改造老旧建筑、滨水公园及周边环境，以及池塘清淤，总改造面积约5800平方米。

本次改造以“轻时筑·轻艺行”为主题，建筑风格简约，紧跟时代潮流，让游客轻松惬意行走于充满艺术氛围的空间，改造于2024年6月正式动工，预计2025年上半年亮相。

黄金洼地里的密度神话

石牌村，南向黄埔大道、北抵岗顶商圈的黄金三角区，成就其租售比常年稳居天河区前三的租赁市场神话。

在容积率突破8.0的城中村，近3200栋自建房构成全国罕见的超高密度样本，楼间距20cm的握手楼，早在2015年年租金已经超4亿。

大街小巷中穿梭行走，包租公腰间那一串钥匙叮当作响，夹着人字拖，是手握年均8%租金回报率的隐形富豪。

传说中的“十栋楼鸭仔饭老板”，用每平米15元的日租金碾压周边写字楼50元/㎡的行情，构建出天河CBD最后的密度神话。

在握手楼构成的垂直社区里，15元猪脚饭和10元快剪店，是广漂生存的成本底线，这种极致空间利用催生出90%出租率的市场神话。

这片被珠江新城高楼大厦环伺的城中村，用6倍于周边项目的居住密度，托举着天河区12%的租赁人口。