港客“输血”也救不活，深圳地标皇庭广场将被拍卖

界面新闻记者 | 王妤涵
界面新闻编辑 | 李慎

曾被“港人北上”消费潮救活的皇庭广场，再度被推上了法拍台。

8月12日，皇庭国际公告称，其全资子公司融发投资名下资产晶岛国商购物中心（即深圳皇庭广场）及相关附属设施、设备将于2025年9月9日至10日被司法拍卖，起拍价为30.53亿元。

这一价格较三年前期主动挂牌时的56.2亿元已遭腰斩，较评估值43.61亿元也折价近三成。

值得关注的是，作为贡献公司超56%年营收的核心资产，皇庭广场一旦被成功拍卖易主，将极可能触发“净利润为负且营收不足3亿元”的退市条款，使皇庭国际直面强制退市的巨大风险。

“当前，公司正在与债权人沟通协商包括债务化解在内的整体和解方案，双方均在积极争取和解方案尽早落地；后续双方若能达成和解，可能存在法院撤销本次司法拍卖的情况”，面对迫在眉睫的拍卖，皇庭国际在公告中也表达了寻求转圜的意愿。

命运多舛

开业十二年，皇庭广场的命运几经波折。

作为深圳福田CBD最后一块商业用地的开发项目，地理位置上有着先天优势。其坐落于深圳福田中心区，是地铁1号、4号线双地铁上盖物业，北接市民中心，南邻会展中心，与现在的星河COCOPark、平安金融中心共同构成了福田CBD的黄金三角。

在2013年开业之初，皇庭广场以“奢侈品+高端餐饮”为定位，一度成为深圳的商业新贵，租金报价也远超周边商场，市场认可度很高。

然而，高光时刻未能持续。2015年前后，深圳商业地产供应量激增，伴随周边COCO Park、卓悦中心等竞争商业体的崛起，皇庭广场被分走了大量客流，运营也开始出现裂痕。

随后的几年时间，皇庭广场多次更改自身定位，试图进行转型来吸引客流量，但并未奏效。2019-2021年，受线上新零售、疫情冲击等因素影响，皇庭广场商铺空置率一度达到30%，商场内店铺陈列也较为凌乱，部分楼层甚至出现空置现象。

转机出现在2023年，在深港全面通关后，“港人北上”消费潮宛如救命稻草。

距离福田口岸仅两站地铁的皇庭广场，凭借5分钟高铁接驳香港的绝对区位优势，一夜跃升为港人“北上消费”的核心驿站。

凭借于此，商场的客流量港客占比从零飙至45%，整体客流较2019年逆增35%。据皇庭国际披露，2024年，皇庭广场出租率维持95%以上，日均客流超过10万人次，周末日均12万人次，大型节假日日均客流超15万人次。

皇庭广场商场内部实拍 界面新闻记者王妤涵拍摄

8月13日，界面新闻记者实地探访发现，虽为工作日的晚上，商场的人气依旧很旺，店铺也几乎处于全部营业状态。在深港全面通关两年后，依旧有许多背着双肩包、拖着拉杆箱的香港旅客穿梭各大店铺之间，许多商家的门店前还立着标有“返港必带”的宣传牌。

皇庭广场内某甜品门店前的立牌 界面新闻记者王妤涵拍摄

当被问及法拍消息，一家餐饮店店员对界面新闻记者表示：“没听说，应该暂时不影响我们营业吧”。

从拍卖情况来看，据京东法拍平台披露信息，皇庭广场及相关附属设施、设备将在下个月9日进行拍卖，起拍价约30.53亿元，评估价约43.61亿元，需要缴纳保证金约6.1亿元。截止8月14日，该场拍卖共吸引了369人关注、11672人次围观，尚未有人报名。

标的物信息 截图来源：京东法拍

另外，值得关注的是，界面新闻查阅其评估报告发现，该项目的土地使用年限为40年，即从2002年10月8日-2042年10月7日，也就是说其剩余使用年限只有17年左右。

而截至移送拍卖时，案涉不动产尚欠管理费约1631.87万元、水电费约740.06万元。这意味着，竞买人除需支付拍卖价款外，还需承担约2372万元的待缴费用。

“皇庭广场的地理位置十分稀缺，这是一大优势，但对接盘人来说还需要考虑资金以及接手后的运营改造问题，目前来看险资或者外资的可能性比较大”，行业内部人士接受界面新闻采访时表示。

30亿贷款引爆的连锁反应

皇庭广场走到今天这一步，直接导火索是一笔始于2016年的信托贷款。

当年3月，皇庭国际子公司融发投资以商场及土地使用权为抵押，向中信信托获取30亿元贷款，合同约定用于商场扩建及业态升级。

这笔期限为五年的融资，在2021年3月到期时暴露出致命缺口，受房地产行业下行影响，皇庭国际仅偿还2.5亿元本金，剩余27.5亿元本息无力支付。

深圳市中级人民法院随即查封了这处核心资产，中信信托在 2023 年拿到终审胜诉判决后，于2024年7月将债权转让给不良资产处置机构光曜夏岚，最终推动这场关乎地标命运的司法拍卖。

然而，皇庭国际的危机远不止这一笔债务。

最新财报数据显示，截至2025年3月底，皇庭国际总负债77.77亿元，总资产约80.08亿元，资产负债率高达97.12%。

其中，一年内到期的非流动负债约37.04亿元，货币资金约0.92亿元，存在严重的短期偿债压力。

而连年的亏损也耗尽了皇庭国际的“家底”。

界面新闻记者整理其近五年的财报发现，2020年-2024年，皇庭国际累计亏损超45亿元，2024年虽靠皇庭广场的收入勉强实现营收6.57亿元，但皇庭国际仍然处于亏损状态。

数据来源：WIND 界面新闻整理制图

最新业绩预告显示，2025年上半年皇庭国际预计亏损1.4亿-2亿元，基本每股收益为亏损0.12元/股—0.17元/股。

对此，皇庭国际方面表示，上半年的亏损原因主要是目前公司原有部分借款融资涉诉导致公司融资成本上升，上半年财务费用金额约2.94亿元，其次是2024年公司因被动解除部分物业业务合同，由此可能导致公司在本期的营业收入较去年同期有所下降。

从主营业务来看，皇庭国际目前除商业外还有半导体、新能源以及配套服务业务。

2020年，皇庭国际提出 “高新科技+商业管理”双主业战略 ，此后跨界动作频频，但收效甚微。

比如在2021年，其收购的意发功率半导体公司，本欲打造“功率半导体+”生态，但2023年该业务毛利率低至-14.48%，成为新亏损源。

界面新闻记者翻阅皇庭国际近两年来发布的动态，也大多与新能源和半导体有关。最新的一则消息停留在8月7日，其宣布与尊光固态电池签署增资扩股协议，声称要通过自主研发的第三代碳材料“碳量子点材料”，布局新能源领域，不过关于具体的投资金额，皇庭国际方面并未披露。

此外，皇庭国际的实际控制人郑康豪自2021年起多次被列为失信被执行人，叠加公司持续亏损及部分资产被查封，导致近年银行、信托等金融机构全面收紧对皇庭国际的融资，融资成本攀升。