对话|邵宇：楼市分化将是常态 部分城市无法以时间换空间

凤凰网报道 8月12-15日，由观点机构主办的『2025年博鳌房地产论坛系列活动』在海南隆重举行，凤凰网(房产)为特约支持门户网站。

会上国家金融与发展实验室特聘高级研究员、复旦大学管理学院特聘教授邵宇围绕全球经济形势、中国出口、金融市场、投资方向及房地产等话题进行了深入分析。邵宇曾任东方证券首席经济学家、总裁助理，担任过宏源证券首席分析师，上海市宝山区发改委副主任等职。

美国降息带来向上预期 A股多个热门赛道应关注风险

宏观经济层面，邵宇分析全球经济格局指出，当前全球经济呈现高利率、高负债、低增长的特征，经济体政策分化加剧。中国通缩、美国通胀，日本与欧洲处于中间状态，新兴经济体面临关税冲击。

在此背景下，中国出口面临美国贸易限制，如加征关税、推动产业链转移等压力。中国出口正在进行调整，总量未萎缩，未来或有产业实质性转移，不确定性对投资和贸易扰动大。

但另一方面，市场预测美联储9月降息概率超90%，鲍威尔在位美国可能降25个基点。如果美国降息，则有助于包括中国在内的贸易体，出现一定程度的经济提振。

由经济观察国内股市，A股和港股近期上涨，是因政策刺激、行业热点等合力形成的结果。真正的“牛市”需靠国家经济转型产业升级带动，科技类公司增多时牛市更值得期待。

从投资来看，人形机器人、低空经济等都是热门投资方向，但风险投资成功率普遍较低，一般人如果要投资只适合用闲钱来投资。另外AI也是热门投资风口，但我个人认为AI可能是大泡沫。泡沫并非贬义词，良性泡沫、或处于泡沫第二阶段，早期还是值得投资的。

不同城市的楼市分化将持续 中国走完调整仍需时间

当前人们的消费趋于保守，因为对未来收入或生意预期降低。房产作为消费品目前也呈现明显的分化局面，尤其是城市直接的房产消费分化。

上海核心区近年高端住宅市场仍属火热，因为上海楼市的购买力不止个人决定，它吸引的可能是全球的资本。其实我觉得中国应该分成上海中心城区跟中国的其它地方。可以把上海核心区看作“中国的一个缩影”，它的房价相对比较坚挺，因为持续有产业、人口(尤其是年轻人口)的导入，形成良性循环。不过也限于上海核心区，上海郊区楼市也分化明显。

在“综合性资源导入支撑房产购买力”的逻辑下，当前中国“鹤岗化”一类的城市是很难解决既有的楼市问题的城市，如果没有产业和人口的导入，即使有时间也无法换取空间。市场选择的结果就是未来城市之间的分化会持续。

大城市的吸引力再度提升、人口愈发聚集，会否催化低层级城市“空心化”？

这种结果并非没有可能。但是人口的流动也有个人选择的因素在，有些人味可能一段时间会去大城市谋生，老了以后或者出于其他生活需求的考虑，也可能会回去。也有些人会来回折腾，因为每个人都希望寻找到自己理想的栖息地。

今年新出台的《住房租赁条例》我没细看政策，如果它本质上导向租售同权，那一定会激活更多刚需。实际上住房这件事情是刚需的，但买房这个事情不一定是刚需，所以租售同权的推动下，更多人能够通过租房解决自己的居住需求，无论对于满足人群需要，还是促进城市房产存量消化，都有一定利好。

有人以日本为例判断中国或许时隔一段时间，楼市也会走出滞缓、消费和就业等出现提振。这种说法并非没有道理，但是具体要多长时间并不能完全以日本为参照。

中国最后一个人口的出生高峰应该是2016年(放开二胎)，前后出生了大概1800万个孩子。那么20年以后，起码还有1800万个孩子要考大学了。这一波出生高峰的需求出清和调整需要一定时间，但我认为可能比日本的用时短。日本经过上一轮周期性调整花了约30年时间，中国幅员辽，创新能力发展迅速，可能会有更多的机会，希望不需要那么长的时间。但是中国具体要走多少年来调整确实不好判断，因为中国既不是日本也不是美国，没有完全能参考的样本，只能自己走出独立的中国化特色路线。

（来源凤凰网；采写王婷婷）