从1300万到1140万：一个上海房东的认知跃迁

我用260万临港房，换到前滩1150万资产

上海卖房比买房难10倍？破局者正在行动

从1300万到1140万：一个上海房东的认知跃迁

新房991万均价的泡沫与二手房东的机会

上海房东的沉默共识：降价不是认输，而是换仓

7 月上海二手房成交量预计仅 1.8 万套，挂牌价还在往下走。市场情绪和数据曲线走到一起，不少房东开始用理性应对焦虑。

上海中原地产 2025 年 7 月数据显示，全市二手房报价环比再跌 0.14%，上半年累计跌了 3.7%。到 7 月 20 日，当月成交 12444 套，全月大概率跌破 2 万套，是近五年同期最低。但市场从来不是一样的。

内环价值锚点：陆家嘴滨江的豪宅成交快，30 天内就能搞定。买家愿意为江景、学区这些少见的资源多花钱，比如仁恒滨江园一套 230㎡江景房，挂牌后 25 天就成交了。

刚需板块现形记：浦东金杨新村、浦西共康路等老小区不好卖。这些小区房龄多在 20 年以上，户型偏小，得降价 15% 才能有人来看房。金杨新村一套 65㎡两居室，原价 420 万，降到 357 万后，一周才有 3 组人看房。

远郊价格塌陷区：临港新城新房价格跌破 2 万元 /㎡，宜浩佳园二手房比 2022 年高峰时降了 45%。奉贤有些项目认购的人还不到 10%，比如奉贤新城某新盘，推出 100 套房，只卖了 8 套。

残酷法则浮现：同一个小区挂着 10 套房，最后能卖掉的，往往是定价最低、业主还愿意再让点利的那套。

2024 年底，浦西中环某小区有过一次典型的定价博弈。

一位业主有套一楼带花园的房子，挂牌 1300 万。他觉得 “装修才 5 年，花园有 50㎡”，能多卖钱。期间中介劝他降价，他不听，还把好几家中介拉黑了。

三个月后，同户型的邻居因为要换房急着卖，突然挂出 1050 万。这个价格一出来，小区的挂牌价体系直接乱了。

这位业主最后认清了现实，以 1140 万（包含产权车位）卖给了买家。

这个案例能给我们三个启发。

信息穿透力决定流速：只挂在一家中介等于把路堵死了。得同时在链家、太平洋等多个平台挂着，让更多人看到。就像这个小区后来成交的房子，同时挂了 5 家中介，曝光量比只挂一家的多了 3 倍。

降价节奏关乎尊严与实益：比小区同户型的最低价再低 3%-5%，才有讨价还价的主动权。比如同户型最低 1050 万，你挂 1020 万左右，买家才更愿意找你谈。

每周带看量是生命体征仪：连续三周带看量少于 4 组，就得马上换方法。就像那个坚持不降价的业主，前两周带看量 2 组，第三周 1 组，没及时调整，才拖了这么久。

现在的市场里，藏着一些特别的机会。

卖旧买新动态博弈：外环的老房降价 100 万卖掉，说不定能在内环的次新房那里谈到 200 万的降价空间。比如有位业主把外环 89㎡的老房 380 万卖掉（比原价降了 100 万），转头在内环买了套 120㎡的次新房，原价 1200 万，最后 1000 万拿下，相当于多省了 100 万。

远郊止损需快准狠：临港、惠南这些地方，房子库存太多，要卖完得超过 24 个月。拿着不如换成核心区的房子。临港有位业主，去年把手里的两套房以低于市场价 5% 的价格卖掉，换成了浦东张江的一套房，现在张江的房价比临港稳多了。

稀缺性穿透周期：静教院附校、明珠小学等学区房价格没怎么降。这说明，教育、地铁、产业这三个要素，少一个都不行。就像明珠小学附近的房子，离地铁 500 米，周边有科技公司，价格一直很稳。

还要小心被数据骗了。2025 年上半年上海新房套均总价 991 万元，这背后是翠湖天地等豪宅项目把平均值拉高了。普通房东要是被 “新房热销” 迷惑了，可能会错过二手房议价的机会。

抛弃情感定价：市场只认一个理：“买家愿意付的价格 = 真实价值”。徐汇滨江有位业主，一套豪宅挂 1.2 亿，挂了两年没卖掉，后来降到 9800 万，当月就成交了。死守着溢价的想法，比市场冷清更危险。

建立数据坐标系：要盯着两个关键指标。

✅ “闪电成交房” 特征：比如闵行古美板块有套房，挂牌 7 天就卖了，因为价格比小区均价低了 8%。

❌ “滞销标本” 警示：浦东有套别墅，挂了 690 天还没卖掉，根本原因是总价超过了这个板块买家的购买力。

拥抱技术赋能：杨浦有位业主用了 VR 看房工具后，来看房的人多了 120%；通过贝壳的大数据定价系统，把挂牌价从 750 万调到 718 万，两周就签了约。技术不是魔法，是能提高效率的工具。

现在政策还有很多空间，但聪明的人已经开始行动了。

“降价不是资产缩水，是为买更好的房子腾出空间。”

远郊的房东老张就是个例子。

他把临港 89㎡的房子从 320 万降到 260 万，很快就把钱收回来了；接着用 1150 万买了套前滩的房子，这套房原本挂 1350 万，有点小问题（抵押没清），他一买，里外里省了 90 万。一卖一买，房子升级了。

现在的上海二手房市场，虽然整体偏冷，但不同板块、不同类型的房子表现差很多。房东要是能理性定价、用好方法，还是能抓住机会的。