香港大重置

文 / 谢泽锋

编辑 / 杨旭然

曾经的华人首富李嘉诚，又开始了新一轮的资产腾挪。

网传挂牌出售62年祖宅，但被李泽钜澄清否认。不过可以确认的是，长实集团正以“骨折价”甩卖大湾区的400套房源，和记黄埔地产位于北京的最后一个项目御翠园也曾爆出降价百万销售的情况。

这些也仅是“李超人”近两年来打折售卖计划的一部分，并非全部。

与此同时，欧美系的资本也在撤离香港房地产。麦当劳近期计划“清仓”香港的23处商铺物业，率先甩卖8处，价值高达13.5亿港元。

形成强烈反差感的是，“香港优才计划”正在吸引大量内地高净值人群南下落户。拥有香港身份证之后，可获得一些子女教育、资产配置、全球出行、税收政策等方面的优势乃至福利。投入资金拿下一张香港永居证，正成为北上广深各地年轻父母的一个人生选项。

近年来，内地中产们还通过开设香港账户、购买保险、置办房产等方式，推动财富转移，资金大规模加速涌入香港。

可以看出，全球大资本和中国中产在“投资香港”这件事情上，出现了明显的分歧。

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01 撤退

华人商界教父李嘉诚和欧美大资本同时大规模撤资香港楼市，释放出了不同以往的强烈信号。

7月30日，有网络传言，李氏家族连住了62年的“龙脉宝地”正在挂牌出售，不过很快被李泽钜否认：“有关出售深水湾道79号物业之报道及内容全属虚构，穿凿附会，并无事实根据。”

翻阅香港中原地产官网，深水湾道79号的页面已不见踪影，而此前的挂牌信息也并非正常销售的页面，并未显示在售价格、月供、面积等信息。

这栋豪宅是李嘉诚于1963年跟表妹庄月明结婚时买下的婚房，被风水师奉为“藏风聚气”的宝地，承载着李氏商业帝国根基的意义。

它曾15年蝉联“亚洲楼王”，见证了李嘉诚从塑花厂老板到亚洲首富的成长之路，也铭刻着1996年长子被绑架的伤心记忆。

“出售老宅”的谣言虽然被否认了，但李氏家族旗下地产旗舰长江实业以“骨折价”高频抛售内地资产，却是实打实的正在进行时。

长实子公司和记黄埔地产一口气在大湾区四个城市推出400套房源，涉及惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园和东莞海逸豪庭四个项目。

打着“港人第二个家”的口号，在内地房地产深度调整期，长实来了个打包促销。惠州泷珀花园直接甩出300套房源，最便宜的一套51平米房源只要44万，单价直接砍到8632元/㎡；高端项目东莞海逸豪庭尚都均价被打到1.5万元/㎡，较高峰期近3万元的价格已经腰斩。

而这些只不过是近两年长实“以价换量”的缩影。

自去年初“撤辣”以来，长实集团在内地和香港精准操作，果断出货。黄竹坑Blue Coast（港岛南岸）在低位抢市迅猛去化，李嘉诚在京最后一个项目御翠园以低于周边项目价格开盘，甚至爆出曾一度降价百万；上海普陀真如核心地段高尚领域对外公示售价9万元/㎡，回到2019年售价。

几乎在同一天，全球最大连锁快餐上市公司麦当劳和“李超人”做出了相同的商业判断。据媒体报道，麦当劳香港计划分阶段“清仓”旗下23处商铺物业，将率先出手8处价值约13.5亿港元的商铺。

这些物业位于尖沙咀、铜锣湾、旺角等黄金地段，麦当劳都已经持有达到数十年，并附带长期租约，整体出租率达100%，享有高曝光率及稳定的客流——这意味着巨大的经济利益。

今年是麦当劳入驻香港50周年，这些店面作为区域地标性餐饮热点普遍存在30多年，部分门店还是24小时营业。可以说是妥妥的现金流，麦当劳此时撤退十分罕见。

恪守“不赚最后一个铜板”的经营理念，凭借对地缘政治、经济周期的超强感知力，李嘉诚掌舵长和系巨轮在惊涛骇浪中勇立潮头。他如一只嗅觉敏锐的猎鹰，总能“先觉先知”，先人一步全身而退，因此他在香港和内地的进一步动作无疑具备强烈的指向性。

此前长和因转让巴拿马港口陷入巨大争议风波，乃至于被各路监管和舆论毫不留情地批评。而这一次成规模抛售，意味着李嘉诚再一次察觉到了别人未曾预料的风险。以他为代表，一场大资本撤离香港的戏码可能会进一步深化。

02 南下

与大资本的流动相反，内地中产及高净值人群正加速南下香港。

根据香港入境处最新数据，自2022年底截至今年4月，针对各项计划申请，共收到超过47万份申请，已批出逾31万份申请，有近21万名人才抵港。

尤其是人才通道的放开，大幅提升了居民申请香港身份证的热情。今年前四月，共有4.5万宗各项人才入境申请，超过3.5万宗获批。

与内地不同，香港并没有户籍制度，所谓的香港身份，共分为2类——香港永久性居民身份和香港居民身份（非永久性，但有合法逗留期限的“临时身份”）。

相比卷出天际的内地职场和教育，拥有一张香港身份证，将得到诸多方面的便利优势。

尤其是教育方面，香港实行15年免费公立教育，从幼儿园到高中；港籍考生被港八大录取的概率是38%，港三大（香港大学、香港中文大学和香港科技大学）的录取率将近20%。对比来看，即便是北京籍考生，其985高校的录取率也只有4.29%。

香港考生拿到回乡证参加华侨生联考，只用400分左右就可以上一本大学，500分基本就能进入985大学。2022年，通过联考进入北大清华的考生比例在3%左右——当然这样的政策还能维系多久存在很大的疑问。

因此，拥有一张香港身份证，几乎相当于给孩子拿到了一张迈入名校的通行证，这对于内地年轻家长们的吸引力是巨大的。

税收方面，香港是全球税务负担最低的地区之一，仅有薪俸税、利得税和物业税三种直接税。个税税率最高17%，并且有多项免税额，而内地最高达到45%；香港企业利得税税率为 8.25%（首 200 万港币利润）和 16.5%（超过200万港元利润），没有增值税、营业税等流转税，对于企业和家庭来说，税收负担大幅锐减。

香港至今也是全球金融中心之一，全球化的资金、信息、人群交汇融通。香港身份的居民可以更便捷地获得全球化信息，进行海外投资，香港护照还可以免签或落地签进入全球173个国家和地区，享受医疗等社会福利等等。

申请香港居民身份或升级为香港永久居民，不会要求注销内地户口。这种“进可攻退可守”的身份跳板，成为内地高净值家庭追逐的新风口。

不仅是积极获取香港身份，内地资金也在加速涌入香港，内地游客甚至不惜凌晨排队取号开通香港银行账户。中银香港在农历新年黄金周的跨境新开户同比激增1.2倍，恒生、汇丰等银行也备受青睐。

保险一直是南下资金涌入的核心阵地。2024年，长期业务的全港新单保费飙升21.4%达到2198亿元，创历史新高。内地居民豪掷628亿元，创历史第二高，每3份香港新保单里，就有1份来自内地客户。

购买香港保险不仅可以作为保险，也可视作家庭资产传承的方式。保单可以多次分割，无限变更被保人，还可以父传子、子传孙，世世代代增值。当然，一些连投险中复杂的条款和隐匿的“大坑”，也受到不少质疑，这需要投资者筛选专业、可靠的销售顾问进行辅助。

此外，房产也是内资金购买的大件资产，自去年2月，香港特区政府宣布全面“撤辣”后，带动内地买家赴港置业。今年前四月，内地居民参与了3782宗交易，涉及资金343亿元，内地游客在港买房持续活跃。

03 割裂

可以看出，对于进退之事，国际化的大资本和中国中产之间的割裂是难以被双方所理解的。

从李嘉诚的角度看，与处于生死边缘的地产企业相比，李嘉诚有“打着促销”的底气。长实集团一贯遵循“低价拿地，长线开发”的策略，只要面粉价格够低，面包亦有足够的利润。

当下被推售的项目，基本是李嘉诚家族早年低价囤地的楼盘。比如，东莞海逸豪庭早在1999年就已拿地，开发周期长达26年；广州逸翠庄园摘地至今已有20年，至今还在去化周期。

东四环外的豪宅御翠园，是李嘉诚在北京最后一个项目。早在2001年，和记黄埔地产以7亿元拿下，楼面价仅1750元/㎡，而彼时北京三环新房均价也只有4000-5000元一平米。

经过23年的超长捂盘后，御翠园终于在去年开始了销售工作。最低拟售均价为90672.35元/㎡。这也就意味着，该项目地块的价值暴涨超过50倍。

目前，北京东三环豪宅基本在10万元/㎡以上，观湖国际均价约10万元/平方米，泛海国际均价在12万元左右，御翠园的二手房挂牌价格能打到7万元，具有一定优势。

而由于超长期开发，即便打折促销，长实集团依然拥有不菲的利润空间。这种操作模式在过往的30年间不胜枚举，这也是李超人能够穿越地产周期的独门秘籍。

面对变相囤地的指责，李嘉诚却显得颇为委屈，他曾表示集团并无在内地囤地，“没有一个项目不是希望能加快开工。”

近两年，地产板块在李氏家族商业帝国中的重要性正大幅降低，尤其是内地项目几乎都处于历史性收尾阶段。去年长实集团内地物业销售收入腰斩利润暴跌，地产收入来自内地的占比从上一年的50.40%下降至32.47%，内地收益只有3.54亿港元，断崖式下跌。

而与此同时，长实海外物业销售大幅增长。2024年，海外贡献物业销售收入10.09亿港元，收益2.46亿港元，同比增长47%与64%。

不同区域截然不同的表现，也折射出长实对当下内地地产市场的态度。

和长实集团相似，麦当劳创始人雷蒙·克罗克就曾直截了当地指出——麦当劳不是做汉堡的，真正的业务做房地产。

麦当劳通过特许经营模式，获取土地或房产再转租给特许经营商，从中收取租金，形成“汉堡销售+租金”双现金流。尤其在寸土寸金的香港，麦当劳甄选核心地段，几十年持有，既赚取土地增值收益，又获得稳定租金。

根据麦当劳10-K报告，其在2024年及2023年底，分别拥有约56%和57%的餐厅用地，以及约80%的餐厅建筑物产权。

地产物业对于麦当劳来说尤为重要，是其纵横全球的基座，麦当劳全球总部定时审视其持有的物业，而如今一口气计划卖掉23处商铺物业。国际大资本一定嗅到了不同寻常的气味。

04 写在最后

早在5月份的股东大会上，李泽钜就坦言，这两年的物业销售减少，是计划的一部分，并不是意外。他还表示要多存点现金，少借贷，“小心驶得万年船”。

而对于内地中产阶层来说，香港的教育、税收制度、医疗、保险等福利，简直就是妥妥的“价格洼地”。与此同时，也有数据显示2024年有近10万名65岁或以上的香港老人，选择北上定居广东养老。这还不包括定期前往深圳消费、旅游的香港居民数量更多。

所处环境不同，自身体感不同，投资目标不同，造就了这种割裂的现实景象。

大资本对于香港和内地资产的抛售，可以被视为共同因素驱动的不同表现。但很显然，内地的中产阶层也不是纯纯的“接盘大冤种”，放在一个更长的历史周期中看，香港不会永远与内地若即若离，而是必然完成更加彻底的融合，这些前往香港的中产，就成了这场大融合、大重置的先头部队。

不论这些中产以什么样的理由选择了香港，投资是赔是赚，最终也会让香港政治、经济、文化与内地的关联更加紧密。