北京
文/粤进深 严明会
海珠土拍“王炸”来了。
最近，广州规自局正式发布了海珠区南泰食品批发市场地块（AH0124、AH0126规划管理单元）的控规调整公告。
这个地块，也就是大家俗称的翠城花园东地块。
它曾在《2025年度广州经营性用地供地蓝皮书》中亮相。
当时的名字是“翠城花园东住宅地块”。
此次控规调整，不但改了名，容积率、总建面，以及配套的教育、商业等都有大变化！
话不多说，先划几个重点：
1）容积率降了
从年初供地蓝皮书里的4.5降到3.4，降幅不小。
同时，总建面从原来的19万㎡缩减至14.3万㎡（含底商），居住舒适度明显提升。
2）不建超高层
控规明确提及，住宅限高100米。
如果按照最低3米层高来算的话，楼栋高度最大33层。
3）学校面积增加
中小学用地面积增至2.02万㎡，原先为1.7万㎡，同时保留现状海富小学。
据传，将引入昌岗中路小学新校区，省一级梯队，具体以官方批复为准。
4）商业地块限高200米
面积2.78万㎡，容积率7.2，可建一个20万方的大型商业综合体。
海珠西的商业格局或将迎来颠覆性重塑。
搞个新地标出来，也不是没可能！
另外，此次调规还涉及绿化和公共空间等方面。
公园绿地合计约1.68万㎡，业主们遛弯、带娃的超大花园预定。
一句话，满配升级。
是目前海珠西少有的“全能型”地块。
原本，翠城花园东地块在供地蓝皮书里出现的时候，就秒杀一众小弟。
这调规一出来，更让人挪不开眼了。
调规公示期是一个月。
一个多月后，翠城花园东地块很有可能会正式挂牌。
据悉，地块在今年年初就已经拆完平整了，离挂牌只差一步。
现在开发商搞个楼盘的速度就像坐了火箭。
业内预计，手脚够快的话，年底说不定就能开放售楼部。
届时，翠城花园东地块或将成为搅动海珠西楼市的最大变数。
要知道，寸土寸金的海珠西，最缺乏的就是大盘。
而翠城花园东地块占地9.31万㎡，其中住宅用地约4.22万㎡。
总建面达到14.3万㎡。
这体量，妥妥是个大型社区。
目前，海珠西在售的十几个盘，大部分都是“蚊型盘”，体量小不说，小区里配套也十分有限。
今年入市的中交天翠，总用地面积6.7万㎡，计容建面约15.2万㎡，已经是海珠近年来少有的大盘。
且中交天翠只有3万㎡可用于建设。
剩余1.7万㎡是道路用地，2万㎡是绿地用地。
像翠城花园东地块这样，地段好、低密度、学铁商园齐全的大规模社区。
在海珠西真的非常稀缺。
同时，由于体量够大，翠城花园东地块在产品设计上也很有发挥空间。
目前业内普遍预测，项目面积段可能会在98-128㎡，主打改善四房，搭配少量大户型楼王。
总价大概在600-800万元之间。
比起周边小盘，这种大盘级别的产品简直是降维打击。
对购房者也无疑更具有吸引力。
特别是翠城花园、光大花园等二手小区的业主，置换需求极有可能直接转向这里。
那么，谁能拿下翠城花园东地块？
据小道消息，中海、保利、越秀、华润、绿城等房企大佬，都对这宗地块感兴趣。
这几家房企中，除了华润，中海、保利、越秀和绿城，目前在海珠西都有项目在售。
中海的中海观澔府、中海江泰里，都是2022年开盘的项目，这两年市场声音有所减弱。
保利，在售的保利燕语堂悦，从去年开盘以来，热度一直很高。
越秀不必说，目前广州楼市最活跃的就是它了。
它在海珠西的楼盘也是最多的，在售的有5个盘：
越秀江湾潮起、越秀熙悦江湾、越秀珠实城发江湾和樾、越秀桂悦东晓、越秀珠实皓悦滨江。
所以，越秀很大可能会出手拿地。
还有个绿城，今年开盘的绿城馥香园，卖得很好。
这也是绿城首进广州老城区的第一个盘，收获了不错的口碑，不排除它会在海珠西持续深耕。
华润在海珠西虽然暂时没有布局，但它在天河、荔湾、黄埔、番禺、白云、增城等区域都有落子。
位于黄埔的黄埔润府，又入市在即。
若能拿下翠城花园东地块，势必“如虎添翼”。
最终花落谁家？很快就会见分晓。
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