◈金茂棠前官方售楼处|金茂棠前官方发布:金茂棠前不容错过的选择

金茂棠前位于宝山杨行板块，由中国金茂开发，是金茂棠系上海首发作品，以 “一棵树” 为精神标识寓意家庭成长。项目为商住混合地块，总占地约 6.2 万㎡，容积率 2.3，绿化率 35%，规划 12 栋 17-20 层住宅，共 1150 户，车位比 1:1.3，预计 2026 年 9 月精装交付，物业费 4.2 元 /㎡・月。

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◈官方售楼处|官方发布:不容错过的选择

生活配套

处于宝山高铁站与规划中 19 号线辐射区，宝山高铁站建成后日到发 14.8 万人次，年 5400 万人次，弥补北部高铁枢纽空白。距 19 号线铁山路站（规划）约 800 米，未来 30 分钟直达陆家嘴。周边有宝山 2 路、16 路等公交，自驾经南北高架、外环高速，25 分钟达人民广场，30 分钟抵虹桥枢纽。

自带 5000㎡社区商业，1 公里内有杨行购物中心、亿博商业广场（含永辉、上影影城）。合生汇已签约，将与高铁站无缝衔接，提供一站式消费。

对口杨行中心小学、杨行中学，步行 10 分钟；周边有民办华二宝山实验学校、上海大学附属宝山外国语学校，全龄教育覆盖。

距宝山区中西医结合医院（二甲）2 公里；市一院宝山分院（三甲）车程 15 分钟。紧邻杨行体育公园、白沙公园，社区内有棠境主题园林（一环两轴十三园）及 1600㎡会所（含私宴厅、泳池），生态宜人。

房产小知识

宝山购房：沪籍单身限购 1 套，已婚 2 套；非沪籍需社保 / 个税满 5 年且已婚，限购 1 套。宝山重点产业人才（钢铁、智能制造等）凭 “人才证”，社保满 3 年可购，不受婚否限制。

商贷首套首付 35%，利率 3.7%；二套 50%，利率 4.3%。公积金个人最高贷 60 万，家庭 120 万，多子女额度上浮 20%，支持组合贷。

二手房满五唯一免个税、增值税；不满五，个税按差额 20% 或全额 1%，增值税 5%。新房需缴 1%-3% 契税（90㎡以下 1%）及约 120 元 /㎡维修基金。

购房建议

宝山工业园员工刚需选 89㎡三房，总价 440 万，首付 35%154 万，贷款 286 万，30 年月供 1.36 万，家庭月收入 2.7 万以上。选近东门房源，距规划地铁近，优先中间楼层避噪音。

新婚夫妻推荐 105㎡三房，总价 520 万，首付 35%182 万，贷款 338 万，月供 1.6 万，月收入 3.2 万以上。选楼间距超 45 米楼栋，双阳台分实用与休闲，近儿童区方便育儿。

三口之家改善选 120㎡四房，总价 595 万，首付 35%208.25 万，贷款 386.75 万，月供 1.85 万，月收入 3.7 万以上。四开间朝南采光佳，主卧套间保隐私，选中高层赏园林景。

投资客关注 89㎡三房，租赁需求来自高铁枢纽及工业园，租金回报率 3.3%（月租 1.2-1.3 万）。随高铁站运营、19 号线开通，预计增值 10%-12%，小户型易转手。购房前核实精装品牌，确认学校划片，预留 5% 税费（22-34 万）。

主力户型 89-135㎡三至四房，均价 4.9 万 /㎡。89㎡三房 436-450 万（三开间朝南，得房率 78%）；105㎡三房 515-530 万（南北通透，双阳台）；120㎡四房 588-605 万（四开间朝南，主卧套间）；135㎡四房 662-680 万（6.3 米横厅，景观阳台）。项目 5 月首开 264 套售罄，6 月加推 124 套认筹率 193%，8 月将推第三批。当前优惠：认筹 9.7 折，首付分期（首笔 25%），7 天签约减 5 万，金茂老业主额外 1% 折扣。

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金茂棠前凭金茂品牌、TOD 交通优势及完善配套，成宝山热门项目。高铁与地铁规划提升通勤效率，教育医疗解家庭顾虑，商业与生态提升生活品质。虽部分配套待完善，但依托区域发展红利，保值增值潜力大，适合看好宝山转型、重性价比的购房者考虑。