北京
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在房屋买卖中，卖方以 “名为买卖实为借贷” 为由拒绝履行合同，买方能否主张解除合同并要求双倍返还定金？北京一起案例给出明确答案：在无充分证据证明借贷关系的情况下，房屋买卖合同有效，卖方违约导致合同解除的，应适用定金罚则双倍返还定金，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：林浩（购房者）
被告：郑伟（房屋出卖人）
（二）事件经过
2024 年 2 月 4 日，林浩分两笔向郑伟转账共计 20 万元，双方于 2024 年 2 月 8 日签订 的《北京市存量房屋买卖合同》，约定林浩购买郑伟所有的位于北京市顺义区的十号房屋（配套商业性质，建筑面积 53.21 平方米），成交价格 60 万元。合同载明：十号房屋已抵押给张某（抵押登记日期 2022 年 10 月 20 日），郑伟需于 2024 年 3 月 3 日前办理抵押权注销登记；林浩已支付的 20 万元定金抵作购房款，余款 40 万元在过户前支付；郑伟应在注销抵押后 5 日内交付房屋。
此后，郑伟未按约定办理抵押权注销登记，并明确告知林浩不再出售房屋。林浩起诉请求：1. 解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2. 判令郑伟双倍返还定金 24 万元、返还购房款 8 万元；3. 诉讼费由郑伟承担。
郑伟辩称：双方实为借贷关系，20 万元是借款而非定金，其已向案外人支付超过 8 万元的利息或违约金，不同意原告诉求。
（三）争议焦点
《北京市存量房屋买卖合同》是否真实有效？
林浩能否以郑伟违约为由解除合同？
定金罚则的适用范围及金额如何确定？
二、案件分析
（一）合同效力的认定
林浩提交的《北京市存量房屋买卖合同》有郑伟签字摁印，郑伟认可签字真实性，虽主张系借贷关系，但未提供充分证据（如借款合同、利息约定等）佐证；
郑伟作为完全民事行为能力人，对签订房屋买卖合同的法律后果应明知，其关于 “为借钱而签合同” 的解释缺乏合理性，不足以否定合同效力；
林浩已支付 20 万元，合同对房屋基本情况、价款、履行期限等核心条款约定明确，符合买卖合同的特征，故应认定合同真实有效。
（二）合同解除的条件
根据《民法典》第五百六十三条，当事人一方迟延履行主要债务或明确表示不履行，致使合同目的不能实现的，对方可解除合同。本案中：
郑伟未在 2024 年 3 月 3 日前办理抵押权注销登记，违反合同核心义务；
郑伟明确表示不再出售房屋，以行为表明不履行主要债务；
上述行为导致林浩购买房屋的合同目的无法实现，故林浩有权解除合同。
（三）定金罚则的适用
合同约定定金 20 万元，但主合同标的额为 60 万元，根据《民法典》第五百八十六条，定金不得超过标的额的 20%（即 12 万元），超过部分（8 万元）不产生定金效力，应视为购房款；
郑伟违约导致合同解除，根据定金罚则，应双倍返还定金（12 万元 ×2=24 万元），并返还视为购房款的 8 万元，合计 32 万元；
郑伟主张已支付的 “利息或违约金” 与本案无关，不影响定金罚则的适用。
三、裁判结果
法院判决：
确认原告林浩与被告郑伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除；
被告郑伟于本判决生效之日起七日内返还原告林浩双倍定金 24 万元、购房款 8 万元，共计 32 万元。
四、案件启示
（一）合同性质的举证责任
主张 “名为买卖实为借贷” 的一方需提供直接证据（如借贷合意的书面约定、利息支付记录等），仅以 “缺钱”“被中介误导” 等理由不足以推翻书面合同的效力；
购房者应留存好买卖合同、转账凭证、沟通记录等，证明真实的买卖意图。
（二）定金约定的合规性
定金金额不得超过合同标的额的 20%，超过部分不适用定金罚则，建议在合同中明确定金性质及金额，避免争议；
支付定金后，应要求卖方出具书面收据，注明 “定金” 字样，区分定金与预付款。
（三）违约解除的权利行使
卖方未按约定履行义务（如注销抵押、交付房屋）或明确拒绝履约的，买方应及时固定证据（如书面催告、录音等），依法主张解除合同；
解除合同后，可选择适用定金罚则或违约金条款（二者择一），需根据实际损失合理选择。
（四）商业性质房屋交易的注意事项
购买商住房前需核实房屋抵押状态、产权性质，确认卖方是否有权处分；
合同中应明确抵押注销、过户、交付的具体期限及违约责任，降低交易风险。
本案明确了 “书面房屋买卖合同的优先效力及定金罚则的适用规则”，警示交易双方应恪守合同约定，同时为购房者在面对卖方违约时的维权提供了清晰指引。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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