一线楼市终于憋不住了！时隔一年，再出大招

北京的限购放松了，这是大家期待已久的。

从今年4月份开始，老杨就反复呼吁北京、上海、深圳进一步放松限购，甚至取消限购。

如今，北京终于憋不住了，率先打响 2025 年放松限购的第一枪。

咱们先看一下政策内容。

北京郊区定向取消限购

近日，北京住建委和北京住房公积金管理中心联合下发文件，在限购和公积金方面有所放松。

限购放松主要是指北京五环线以外的广大地区，对于在北京已经有购房资格的家庭，在五环线之外不再限购套数。

符合购房资格的人，一是北京本地的户籍家庭；二是对于外地人，需在北京交满至少两年的社保。

对于外地人而言，北京五环线之外的限购并没有完全取消，而针对北京本地人和在北京有两年社保的外地人，北京五环线以外的限购全面取消了。

第二是取消了对于单身买房的限制，所有具有北京购房资格的单身人士都享受居民家庭的待遇。

不过，这次政策力度，总体仍低于老杨的预期！

老杨原本预期，北京五环线之外取消限购，把购房门槛降低到深圳的水平，而五环线以内的社保年限先降低，比如从三年降低到两年，甚至一年。

目前上海的外环线以外，相当于北京的五环线以外，外地人的社保年限只需要一年，比北京宽松。

因此，对于北京这次放松的力度，我认为还是在挤牙膏。

咱们回顾一下过去两年北京限购挤牙膏的历程：

北京限购放松始于 2024 年 2 月，首先是取消了实施九年的通州地区额外限购措施；

2024 年 3 月，取消了北京限购方面关于离婚的限制；

2024 年 4 月，允许在北京有购房资格的人在五环线以外可以多买一套房；

第四次限购放松力度比较大，是在 2024 年 9 月下旬，在国家出台一揽子救经济、救楼市政策的背景下，北京在 9 月 30 号由六个部门联合出台了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。

这次放松力度进一步加大，主要针对外地人，原来外地人在北京买房需要至少五年的社保，这次放松之后，五环线以内只需要三年社保，五环线之外只需要两年社保。

第五次限购放松，也就是本次。也是时隔近一年之后，再度放松限购。

第六次限购放松，我估计要到明年上半年，将会把五环线以外对外地人的限购全面取消，仅保留五环线以内的市中心区社保要求两年或者一年。

在北京的示范之下，估计上海和深圳，很快也会出台相关限购放松的政策。

深圳估计会全面取消限购，因为深圳当前限购区域本身非常小，且只需要一年社保。

下一步深圳放松大概率是全面取消，学习广州。

上海情况跟北京比较类似，只不过目前限购门槛略低一点。

我估计上海学习北京的概率比较大，外环线以外具有购房资格的人不再限购套数。

也有可能上海的力度更大一点，学习当前的深圳，外环线以外全面取消限购。

7月以来京楼又塌了

再来分析一下，北京为什么会放松限购？

主要是楼市太低迷了。

4月份以来楼市跌跌不休。

我们看几组数据吧。

北京的二手房网签量，2021 年上半年楼市还处于繁荣期，量比较高；2022、2023、2024 年前三季度量能都比较低；

2024 年 5 月底北京出台新政之后，量能有一波反弹，其中 12 月份的量能相当高；

今年小阳春3月份量能还不错，四月就大幅下滑；

尤其是7月份，北京的二手房网签量跌破了荣枯线，基本上回到了去年二、三季度的水平。

随着量能的持续下滑，价格自然就跌了。

我监测的北京二手房加上新房的房价指数走势图显示，2021 年下半年全国楼市降温之后，北京的房价还是相对坚挺的；

到 2023 年四季度开始出现下滑，且持续快速下滑；

2024 年 9 月底出台重磅新政后，去年 10 月到今年 3 月，北京楼市并没有止跌，但跌幅很小了，我估计部分板块、部分房源止跌了。

问题的关键是今年4月份以来，北京房价跌幅进一步扩大，持续至今。

近期，尤其是7、8月份以来，北京楼市的低迷程度已经回到了去年 9 月底之前。

也就是说去年 9 月底新政的药效已经用完耗尽，如果再不出新政，那么8、9月份北京的楼市会相当难看，离楼市止跌回稳的目标越来越远。

深圳房价一年半大跌15%

不仅是北京，近期其他几个高能级城市，如上海、深圳、广州、杭州、成都，楼市下滑也比较明显，4月份以来都是持续下滑，7月份以来尤其差。

比如深圳的二手房价格走势：

2024 年 1 月，整个深圳成交均价是 5.8 万元每平米；

2024 年 7、8、9 三个月连续大跌，9月底国家及深圳出台新政之后，深圳二手房成交量暴增，价格上涨。

但好景不长，今年4月份以来，深圳房价跌幅明显，回到了去年三季度的暴跌模式。

今年7月份的房价已经跌到了每平米 4.9 万元，相比 2024 年 1 月总跌幅是 15%，

短短的一年多时间，二手房的真实价格就跌了 15%，要知道这可是一线城市的深圳呀。

在这种背景下，如果还不出新政，全国楼市会低迷到什么程度，真的难以想象。

近两三年，全国包括高能级城市的房价跌势已经超过了美国次贷危机之后和日本 1991 年房价泡沫破灭之后短期内的跌幅。

我国的资产价格，包括股价、房价，涨的时候真是疯狂，跌的时候也让人胆战心惊，其波幅非常大，明显大于国际水平。

正是因为这样的特征，不管是在过热还是过冷的时候，政策面都应该出大招，重点是要防止暴涨暴跌，必须下猛药。

在这种背景下，北京、上海、深圳限购放松还在挤牙膏，节奏这么慢，能不能应对目前楼市下滑的态势呢？

重症须用猛药

关于这次北京的公积金新政，主要有两点。

第一，之前对于二套公积金贷款实行的是 “认房又认贷”。

这次变成了 “只认房”，接近于 “不认贷”，即你在全国有贷款记录，如果已经结清了，在北京申请公积金贷款依然按照首套算。

第二，对于在北京买二套房，公积金贷款政策大幅放松，一方面首付比例降至 30%，另一方面贷款额度从最高 60 万上调到 100 万。

其实目前北京、上海，也包括深圳，公积金贷款还是有点严的，全国很多中小地区的公积金贷款，二套房基本上也可以享受首套的首付比例。

在我看来，北京、上海、深圳在限购、商业贷款、公积金贷款以及限价限售方面，依然存在较大的放松空间。

老杨真心建议，他们能够加快挤牙膏的进程。

北京这次出完新政之后，包括上海和深圳即将出台的新政，效果会如何？

我认为成交量会出现反弹，价格难以止跌，只不过价格的跌幅会收窄。

这次政策效应最多持续两个月。

因为这次总体政策放松力度明显小于 2024 年 9 月底那次，况且今年以来国家层面对于房地产基本上没有出新政。

而去年 9 月底是国家层面出了一篮子新政，叠加重点城市的楼市新政，才出现了三到六个月的成交量反弹，价格跌势放缓，个别城市价格还曾出现过两三个月的止跌反弹。

而北京这次，价格根本不会止跌，对于政策力度，大家不要奢望有多大的反弹空间。

但即便如此，出新政，总也比不出强；政策态度积极一点，总比坐等天上掉馅饼好吧。