北京
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在农村房屋交易中，同村村民之间签订的房屋买卖协议是否有效？通过分家获得的房屋能否通过诉讼确认所有权？北京一起案例给出明确答案：同村成员间的房屋买卖协议合法有效，结合分家约定可确认房屋归属，户口问题不影响房屋权利归属，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：张磊（房屋主张人）
被告：王强（房屋原所有权人）
（二）事件经过
2003 年 5 月 28 日，张磊的父亲张建国（已故）与同村村民王强的亲属王利签订《立房契公约》，约定王利将位于北京市平谷区的六号房屋（旧房）以 7000 元价格卖给张建国，协议经中证人见证并加盖A村委会公章。当日，张建国付清房款，王利交付房屋。
2007 年左右，张建国对六号房屋进行翻建。2012 年 12 月 24 日，张建国与两个儿子张磊、张伟签订《分家单》，约定六号房屋归张磊所有，东头老房归张伟所有，协议有证明人签字及村委会盖章。此后，张磊一直在六号房屋居住使用。
2018 年 11 月，张建国去世。2024 年，张磊因需翻建房屋，为明确权利提起诉讼，请求确认六号房屋归其所有。
王强辩称：认可房屋卖给张建国，但主张 “卖房不卖门牌号”，其家人户口仍在六号房屋地址上，且无其他宅基地，若将房屋确权给张磊，户口无处安放，故不同意确权。
另查，张建国（生前）、张磊、王强均为A村集体经济组织成员；六号房屋为合法宅基地上的自建房，无超占违规，因未确权无土地照。
（三）争议焦点
2003 年的《立房契公约》是否有效？
2012 年的分家约定能否作为张磊主张所有权的依据？
王强的户口未迁出是否影响房屋所有权归属？
二、案件分析
（一）农村房屋买卖合同的效力
根据《合同法》第四十四条（现为《民法典》第五百零二条）及农村宅基地管理规定，同村村民之间的房屋买卖协议有效需满足：
双方均为同一集体经济组织成员；
协议系真实意思表示，不违反法律强制性规定；
经村集体认可（如村委会盖章）。
本案中：
张建国与王利均为A村村民，符合交易主体资格；
《立房契公约》有双方签字、中证人见证及村委会盖章，内容合法，系真实意思表示；
协议签订后，房款已付清、房屋已交付，双方均履行了合同义务，协议合法有效。
（二）分家约定的法律效力
分家单是农村家庭对财产分配的常见形式，其效力认定需满足：
家庭成员意思表示一致；
内容不违反法律规定；
经村集体或证人见证。
本案中：
《分家单》明确六号房屋归张磊所有，有张建国及两个儿子签字，证明人及村委会见证，体现家庭成员真实意愿；
张磊作为本集体经济组织成员，有权获得本村房屋所有权；
分家后张磊实际占有使用房屋多年，已形成稳定的权利状态，分家约定合法有效。
（三）户口与房屋所有权的关系
法院认为，户口登记属于行政管理范畴，与房屋所有权归属是不同法律关系：
王强及其家人户口未迁出，不影响房屋买卖及分家约定的效力；
房屋所有权自买卖协议履行完毕并经分家约定后已转移给张磊，户口是否迁出不改变这一事实；
王强主张 “无宅基地” 可通过向村集体申请解决，不能以此对抗张磊的所有权主张。
三、裁判结果
法院判决：
确认位于北京市平谷区六号房屋归原告张磊所有。
四、案件启示
（一）农村房屋交易的注意事项
主体资格审查：确保买卖双方均为同村村民，避免向非本集体成员出售或购买房屋，否则可能导致合同无效；
完善协议手续：签订书面协议，注明房屋四至、价款、交付时间等，经村委会盖章及中证人见证，留存付款凭证；
及时履行交付：付清房款后及时接收房屋，实际占有使用可强化权利主张，翻建房屋需经村集体批准。
（二）分家约定的效力保障
书面形式固定：分家协议需以书面形式签订，明确财产分配方案，由家庭成员、证明人签字并经村委会确认；
及时办理变更：涉及房屋分配的，可向村委会申请变更宅基地使用权登记，虽未确权不影响协议效力，但可减少后续纠纷。
（三）户口与产权的区分
户口登记不直接决定房屋所有权，买卖、分家等民事行为是产权变动的主要依据；
出卖房屋后户口未迁出的，可与买受人协商保留户口或迁入集体户口，不得以此阻碍产权转移；
买受人无需因出卖人户口未迁出而担忧产权归属，合法交易形成的权利受法律保护。
（四）确权诉讼的证据准备
主张所有权需提交买卖协议、付款凭证、分家单、村委会证明、实际居住证据（如水电费单据）等；
涉及继承、分家的，需提供亲属关系证明、被继承人死亡证明等，证明权利来源的合法性。
本案明确了同村成员间房屋交易及分家约定的法律效力，强调户口与产权的分离原则，为农村房屋确权提供了清晰指引，也提醒村民重视协议形式和村集体确认，从源头减少纠纷。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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