30亿起拍！深圳地标商场皇庭广场上架法拍

南都·湾财社记者注意到，位于深圳的知名地标商场皇庭广场日前上架京东法拍平台。

据京东法拍平台，8月7日，广东省深圳市中级人民法院发布关于拍卖深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的公告。公告显示，法院将于9月9日在京东法拍平台上进行公开拍卖活动，起拍价约30.53亿元。

据了解，晶岛国商购物中心即是皇庭广场，该商场作为深圳的地标性商业项目之一，位于深圳CBD福田区的核心位置，被誉为“钻石之心”。

随着皇庭广场被法拍，有着四十多年历史的深圳知名的老牌房企皇庭国际的债务问题，也进入大家的视野。

深圳地标商场30亿起拍

据悉，本次法拍标的物评估价约为43.61亿元，起拍价约为30.53亿元，相当于评估价的7折。

基本情况来看，该标的物的宗地面积为42348.37㎡，证载建筑面积为80608.64㎡（其中地上商业14377.3㎡、半地下商业46417.76㎡、地下商业19813.58㎡），测绘报告总建筑面积为136895.89㎡，土地使用年限为40年，从2002年10月8日至2042年10月7日。

值得关注的是，据竞买公告，截至移送拍卖时止，案涉不动产暂欠管理费约1631.87万元、水电费约740.06万元，由买受人承担。上述费用金额根据涉案房产物业管理处提供材料披露，若有相关纠纷另循法律途径解决。这意味，除了竞拍所需的价款，竞买人还需额外支付这两千多万元的欠费。

据公开资料，皇庭广场位于深圳福田CBD中心位置，北倚市民中心，南接会展中心，是深圳地铁1、4号线上盖物业，与会展中心、五星级酒店、地铁商业街、CBD公交枢纽无缝连接。

项目总占地面积4.23万平方米，总建筑面积约13.8万平方米，汇聚国际一线奢侈品牌、国际流行品牌旗舰店、次主力店、高端餐饮、时尚潮流品牌、精品书店等，是集餐饮、购物、娱乐、休闲、旅游为一体的高端购物中心。

此项目是由深圳市皇庭地产集团有限公司和深圳市皇庭国际企业股份有限公司共同投资，深圳融发投资有限公司开发，项目聘请了美国RTKL、英国Benoy、易道泛亚和仲量联行等国际知名商业设计团队、顾问团队精心打造而成。

然而，这座地标商场如今走上法拍之路，其命运的起伏不禁令人唏嘘。

事实上，这并非皇庭广场第一次被摆上货架。早在2022年3月，皇庭国际便通过深圳联合产权交易所发布公告，拟转让其持有的深圳融发投资有限公司100%股权，参考价格为74.93亿元。融发投资的核心资产正是位于深圳福田CBD的皇庭广场，此次转让旨在通过出售核心资产缓解集团债务压力。

仅仅5个工作日后（2022年3月25日），皇庭国际再次发布公告，将转让参考价格直接下调18.73亿元至56.2亿元，降幅达25%。

尽管降价幅度显著，两次挂牌均未征集到有效购买意愿。而随着该商场此次进入司法拍卖程序，相较于三年前的56.2亿元，其挂拍价格再度下调超25亿元。

近年来，皇庭广场的运营主体皇庭系企业深陷资金链困境。早在2021年，因30亿贷款到期未还清，作为抵押物的皇庭广场就被申请查封，虽此后皇庭国际多次尝试转让核心资产偿债、推进债务重组，但最终自救未能成功。

根据不动产登记信息查询结果告知单，晶岛国商购物中心（皇庭广场）于2016年3月24日被深圳融发投资有限公司抵押给中信信托有限责任公司，被担保的主债权数额为30亿元人民币。

此外，该标的物被广东省深圳市中级人民法院实施查封，查封期限自2024年3月4日起至2027年3月3日，同时，还存在轮候查封情况，广东省广州市中级人民法院于2021年6月22日对其进行轮候查封。

皇庭国际负债超77亿元

那么本次法拍背后涉及何种案件？涉及哪些主体？法拍所得金额又将流向何处？

从广东省深圳市中级人民法院评估委托书可知，本次皇庭广场法拍背后涉及的是一起借款合同纠纷案件。该案件的主体包括原告光曜夏岚（深圳）投资有限公司，以及被执行人深圳市皇庭物业发展有限公司、深圳市皇庭集团有限公司、深圳融发投资有限公司、深圳市皇庭国际企业股份有限公司、深圳市皇庭投资管理有限公司和郑康豪。

也就是说，本次法拍所得的金额，在扣除拍卖相关费用、执行费用等必要支出后，通常将用于清偿该案中被执行人所欠申请执行人光曜夏岚（深圳）投资有限公司的相关债务。

对于这笔债务形成的原因，皇庭国际在2023年5月的一份公告中提到，2016年，融发投资与中信信托有限责任公司签订了信托贷款合同，借款金额为30亿元，借款期限为2016年3月30日至2021年3月30日。该笔贷款于2021年3月31日到期，公司分期还本付息，已归还本金2.5亿元，借款余额为27.5亿元，其中逾期未偿还本金27.5亿元。而光曜夏岚受让了中信信托对融发投资的27.5亿元债权，成为后者的债权人。

据皇庭国际此前对媒体的公开回应，30亿元的贷款是当初用来建设皇庭广场的费用。

天眼查APP显示，深圳融发投资有限公司成立于1985年，公司由皇庭国际持股60%，另外皇庭国际下属公司POWERLAND HOLDINGS LIMITED持股40%。截至目前，深圳融发投资有限公司有两条被执行人信息，被执行总金额约40.3亿元。

官网资料显示，皇庭国际创建于1983年，由经营零售商业起步。1993年改组为股份公司，成为深圳本地唯一一家零售商业类A＋B股上市公司，并获评“中国最大的三百家股份制企业”。随后公司进入地产开发经营领域，先后开发出国企大厦、港逸豪庭等系列优质楼盘，2013年公司首个商业地产开发并运营的大型高端购物中心项目——皇庭广场正式开业。

7月14日，皇庭国际发布2025年半年度业绩预告。根据公告，皇庭国际预计2025年1月1日至2026年6月30日期间，归属于上市公司股东的净利润亏损1.4亿元至2亿元。据皇庭国际历史财报显示，公司自2020年至2024年已连续5年亏损，净利润分别为-2.922亿元、-11.57亿元、-12.28亿元、-11.27亿元、-6.404亿元，总亏损额超44亿元。

业务亏损的同时，皇庭国际债务更是高筑。据皇庭国际一季报数据显示，截至2025年3月31日，公司总资产为80.08亿元，公司总负债为77.77亿元。

与此同时，皇庭国际母公司皇庭集团的日子也不好过。据天眼查，皇庭集团目前共有9条被执行人信息，被执行总金额约为53.58亿元。其董事长郑康豪也被列为失信被执行人，被限制高消费，其共有141条限制消费令，涉案总金额达299.52亿元。

采写：南都·湾财社记者 孙阳