广东
作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
深圳的新房，有种神奇的魔力，调子起得很高，但真正开卖了，却又给市场当头一棒。
传说中是冰冰，实际看了样板间发现是凤姐，这样的反差，试问有多少人敢用上千万去赌？
“看过就祛魅了”
很多开发商，如果在其他城市，都会做得好好的。
但一来深圳就似乎有点开始水土不服了。
绿城是这样，越秀是这样，连保利也是这样。
说好的是品质再造，结果反而让市场很失望。
最近，位于深圳宝中的保利瑧誉府开放了样板了。
据了解，实体样板开放的首日，营销中心挤满了人 排队看房，超3000批客户到访。
不过，从市场的反馈来看，去看过样板间的都有一种感觉——落差挺大的，祛魅了。
有网友反馈——最好的是110+和看海的120+的，房间比较小，各种飘窗，感觉跟认为的新规不一样，也不大，140的看起来落差挺大；123的餐桌都没地方放，放完连过道都没有了；
有网友表示——看了样板房非常失望，不知道飘窗的意义在哪里，每个户型的房间非常小，打算放弃。
还有的网友表示——本来对新规挺期待的，结果失望；虽然公区做的挺大气的，但买了就是拿来住，优缺点对比起来，性价比太低。
不过也有网友表示——9以内可以考虑，品质有所提升，有专梯入户。
那么，实际的样板间如何？
以实地样板间，结合实际的户型来看，虽然户型图没有标注具体的尺寸，以115平户型为例，可以看到具体的交付标准样板间，存在几个大家平时购房会比较在意的问题——
1、每个房间，甚至客厅、卫生间都存在大尺度的飘窗设计。
2、飘窗上方都存在横梁设计，不仅飘窗上方存在横梁，客厅出阳台的交界处、主卧、次卧进门处也存在横梁设计。
3、主卧飘窗位置承重墙，将飘窗的连贯性切断。
这样的户型设计，飘窗虽然可以增加室内的采光度和通透性，但突出的横梁的存在除了影响室内空间高度的美观，让空间视觉割裂，横梁的位置也可能直接限制家具的摆放逻辑，从而增加室内的设计装修和装潢布局的难度。
所以，之前市场吹风9万+/平，也有网友发出质疑，这9万+体现在了哪里？新规房，又新规在了什么地方？如果需要依赖飘窗提升得房率，那么和过去的新房相比有什么优势？
定价多少，才能被市场接受？
既然样板间的使用空间已经揭晓，那么定价多少才能被市场接受？
目前，从市场的反馈来看——8-8.5万/平，可以考虑。
换句话说，8-8.5万/平是市场的预期底线。
以市场对价格敏感程度来看，除了受项目本身户型设计、小区品质影响，还受竞品、小区密度、景观的影响。
首先，与现有的竞品项目相比，有一定程度上的差距。
比如竞品中的都市茗荟花园，开盘卖到了备案均价约11.79万/平，但都市茗荟花园位于宝中中心版图更中心的位置，占据宝中最多最丰富的资源，而保利瑧誉府，虽然也属于宝中板块，但是已经是宝中版图的外围范畴。
比如竞品中的海纳公馆小区，海纳公馆有小区花园，而保利瑧誉府无地面花园。
所以，以市场的预期而言，若以新规定位产品，至少得房率或者实用率需要出彩一点。
其次是项目户型之间的差异。
项目东北朝向的户型无海景，只有西南朝向的中高楼层能看到海景景观，这就一定程度上拉开了户型之间的差距。
三是，未来竞品的替代潜在性越来越明显。
这个位置这么高的容积率，就有点吃亏了，和现在新拍的地块容积率很难比较。
近距离的前海T201-0232宗地被招商拍下的，规定容积率才3.1，即将在8月15号开拍宝中南街坊A002-0108宗地，规定容积率3.4。
虽然到到了实际的建设阶段，最终的实际容积率会随着建设规划而有所增加，但对比保利瑧誉府6.22的实际容积率，也是碾压式的存在。
更重要的是，高容积率会成为过去式。
市场已经有小作文，很快深圳连旧改项目的容积率也会跟着下降。
那么未来新住宅的品质，或者社区的舒适度，是现在的新房小所能比拟的。
即使住宅的更新换代没那么快，但长远的历史进程，就很难说了。
而就在今天（8月8日），保利瑧誉府的“定音锤”落下——
204套115~145平户型，备案均价约98764元/㎡，总价区间约980~1584万。
你们觉得这个价格如何？
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