白鹅潭城市更新与荔湾楼市共振：山村旧改蜕变为“岭南茶商都”

2025年7月，广州市规划和自然资源局发布《荔湾区山村片区控制性详细规划》，这座位于白鹅潭CBD商务区核心区，毗邻花地河的百年茶业集散地，正式开启从“广东岭南茶商都”到国际滨水商务区的蜕变。

一、白鹅潭旧改：从茶香四溢到国际滨水的价值跃迁

规划显示，项目总用地面积106.99公顷，总建筑面积175.14万平方米，其中居住面积占比超60%，商业办公面积达61.57万平方米，更预留了4.51万平方米的公共服务设施用地。

作为全国首批“依法征收+净地出让”模式试点，山村旧改自2024年9月启动征收以来，创造了“90%股东同意率”的征拆纪录。项目范围内现有的南方茶叶市场将升级为南方茶叶大厦、山村大厦等地标，结合广州地铁11号线石围塘站的交通优势，未来这里将形成“茶产业+文旅+商业+居住区”的复合生态。

二、荔湾楼市：豪宅矩阵崛起与市场信心重塑
在旧改推动下，荔湾楼市正经历从“老广生活区”到“豪宅新战场”的转身。

2025年上半年，区域新房网签量1876套，同比增32%，均价48626元/㎡，同比上涨2.3%。

保利珠江天悦、中海保利朗阅等项目凭借江景资源和高使用率户型成为热销标杆，其中保利珠江天悦以286套的网签量位居榜首，均价突破5.8万元/㎡。

数据背后是三大核心驱动：

基建狂魔：白鹅潭大道首段通车、如意坊隧道年内贯通，将区域纳入广州主城生活圈；广州地铁11号线环线、22号线南延段等轨道交通加速成型，重塑区位价值。

商业升级：星河COCOPARK、华润万象城（M1级重奢）、聚龙湾太古里等商业综合体陆续落地，形成11公里重奢商业带，吸引高端消费客群。

产业赋能：立白科技园、鹅潭一号总部等产业项目竣工，白鹅潭国际金融中心封顶，产业精英的居住需求推动豪宅市场扩容。

三、旧改与楼市的双向赋能：价值重构的底层逻辑

①　需求端：拆迁户购房占比超40%
聚龙湾、石围塘、山村等旧改项目推进的房票政策，直接拉动商品房需求。如广钢新城某楼盘营销负责人透露，二季度以来旧改拆迁户购房占比达40%，其中力诚诚汇新都等性价比项目成为优选。

②　供给端：土地市场释放豪宅基因
2025年初，陆居路地块被保利以38亿元总价竞得，住宅楼面价3.17万元/㎡，紧邻的华润悦府3年前地价3.27万元/㎡，售价曾达14万元/㎡。这种“面粉贵过面包”的现象，印证了开发商对白鹅潭高端住宅增长极的认可。

③　政策端：融.资白名单保交楼
广州市住建局数据显示，2025年已落实“白名单”项目290个，授信1654.61亿元，1201.88亿元。这种“应贷尽贷”的机制，既保障了旧改项目交付，也稳定了市场预期。

四、未来展望：千年商脉的资产配置密码
当白鹅潭沿江带形广州滨江天地、广州幸福湾等“豪宅矩阵”，当陆居路地块酝酿清一色江景大平层，荔湾的住宅市场已超越居住属性，成为高端圈层的“身份标签”。对于购房者而言，看懂以下逻辑或能抓住下一个十年的资产配置先机：

刚需客群：优先选择地铁沿线、教育配套完善的性价比楼盘，如力诚榕诚湾、万科理想花地傲璟。

投资客群：关注旧改土地储备与商业配套兑现进度，白鹅潭大道沿线、聚龙湾片区具备长期价值。

改善客群：聚焦高端项目，如保利珠江天悦、保利瑧誉，享受产品力升级红利。

从茶香氤氲的旧村到国际滨水的商务区，白鹅潭的蜕变不仅是城市界面的更新，更是资源配套与客群结构的价值重构。当基建、商业、产业形成共振，荔湾楼市正以“豪宅觉醒”的姿态，书写千年商埠的全新篇章。

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