中国房价持续下调：无奈背后的泡沫真相与需求变化

面对中国现在房价普遍的继续向下调整，说实话，我一方面是感到很担心，第二，我也感到很无奈。很无奈是什么呢？就是我们必须承认我们以前是有房地产的泡沫。

我们在很长时间里面，我们不承认这一点，不知道是哪几位学者发明的，叫刚性泡沫。他们的意思是什么？说中国房地产市场是有泡沫，但是我们的泡沫是钢筋水泥做的，破不了。现在情况怎么样？我认为，事实已经教育了我什么叫房地产的泡沫，经济运行它是有规律的。

我们在2021年以前，很多城市的房价收入比超过20倍甚至超过30倍。正常来讲，历史经验告诉我们，国际经验告诉我们，房价收入比正常应该维持在6到8倍是比较合适的。我们当年在房地产狂飙突进的时候，很多人找出各种理由，要证明说中国的房价收入比是合适的。

我在2012年的时候，我就有一个演讲，当时这个演讲传播得很广。我说中国房地产市场有严重的泡沫，不能再这样做了。当然人微言轻，学者的话也没有多少人重视。

所以你看世界各国都经历过这种惨痛的教训。如果你一个房地产市场，不动产市场有严重的泡沫，这个泡沫是守不住的，它一定会破灭。

现在包括深圳、北上广深这些主要的城市，与2021年的高点相比，很多地方的房价至少下调了40%，某些地方已经下调了60%，没有泡沫怎么会这样？

如果没有泡沫，房价怎么会下调如此大的幅度，而且还在下调。2025年前5个月的数据都已经出来了，销售和销售面积都在大幅下降，说明什么？

所以这是很无奈的一件事情，就是说我讲的很无奈，就是说，不管你采用什么政策，你都没有办法阻碍这个市场的基本的力量，市场这个基本的力量，它一定要发挥作用的。

当然我们现在要出台更好的政策，来缓解这种下调。大家注意我讲的只能是说缓解，它不能从根本上逆转。所以包括我认识的一些朋友，一些房地产的企业家，仍然在呼吁说要采取各种政策，把房地产市场重新恢复，甚至要恢复到以前那种快速上涨的局面。他们似乎讲得，你听起来很有道理，说房地产是中国的支柱产业，房地产不行了，其他都百业萧条。但是什么事它是有一个规律的。

我们以前搞得太过了，它能不调整吗？所以我说一句话，可能朋友们听以后不是很开心，我们必须忍受这个痛苦，这是无奈的，这里面最基本的原因就是，我们的需求在哪里呢？最终房地产市场涨不涨还是取决于需求。

我们讲房地产的需求是三个需求，就是一个是刚性需求，刚需嘛，就是买房子要住；

第二个是要改善性需求，就说我过去住得比较小，住的房子品质没那么好，我现在需要买一个更大的房子，买一个品质更好的房子，这叫改善性需求；

第三个是叫投资型需求，叫炒房吧，这个是有数据的。

从98年到2021年，甚至说从98年到18年，中国房地产市场狂飙突进了20年，全国平均房价涨了20倍，有的地方涨了30倍，甚至更高。好了，这么一个涨法，这么高的一个房价收入比，所以它调整起来也会是非常痛苦的一件事情。

所以这就是我讲，我们可以采取一些政策，但是这三大需求它已经发生根本性的变化。所以未来的需求主要是改善性需求，改善性需求不会像以前这三大需求齐头并进，它不会。所以你看，我们房地产这几年的销售额、销售面积和最高峰相比，一半都没有。所以这是今天中国经济最大的错愕。