广东
穿越债务周期之后，龙湖将择机拿地，为后续发展做储备。
近日，据财联社报道，龙湖已将约9.5亿元人民币拨入债券兑付专户，用于兑付8月7日到期的“20龙湖06”。
在此之外，龙湖年内累计兑付公开债90多亿元，如果再加上这9.5亿，年内偿债将超百亿。完成“20龙湖06”兑付后，其年内到期信用债已全部偿还完毕。
今年内龙湖集团已如期兑付多笔境内公开债券。多笔是下半年偿还的，包括7月3日兑付的“22龙湖04”，本息合计17.66亿元；7月15日到期的“20龙湖拓展MTN001B”，偿还金额为5.225亿元。
值得关注的是，龙湖在本月还将再度提前偿还一笔20亿元的债券。
7月21日，重庆龙湖企业拓展有限公司宣布将召开2022年度第二期中期票据2025年度第一次债券持有人会议。
会议的核心议题为提前兑付议案，该议案涉及的债券简称“22龙湖拓展MTN002”，发行日期为2022年11月29日，债券余额20亿元，原定到期兑付日为2025年11月30日。
根据议案概要，龙湖将提前兑付日定于2025年8月28日。
债务管理是龙湖2025年的核心任务
据悉，今年6月龙湖周年股东大会上，龙湖集团首席财务官赵轶在股东大会上表示，2025年将是龙湖在债务方面穿越周期的最后一年。对于2025年到期的债务，公司已做好清晰有序的偿债铺排。
此外，股东会上，安全这2个字是被管理层反复提及的高频词。更为关键的是，龙湖管理层给出了硬核财务数字。
首先，龙湖财务和债务安不安全？龙湖财务总赵轶给出了三大安全说法。
其一，龙湖这2年财务优化成绩单还是“有成效”的。
龙湖一直以来坚守财务安全的发展底线，坚决安全兑付所有的债务，有息负债规模稳步下降，债务结构不断优化。比如23年到24年，龙湖有息负债累计压降了超300亿，据对比一下，这个化债额度与速度，在行业内即使头部央国企也是遥遥领先的。
同时，龙湖地产经营性现金流在持续拿地前提下依旧保持了连续2年为正。
其二、2025年到期债务已经安排好了。
龙湖已经有非常充分和清晰的铺排。截止目前，龙湖已经兑付70亿国内信用债。而对剩余待归还的债务，龙湖也会提前安排好资金，保障偿债安全。
其三、目前龙湖集团的开发贷一切很正常，新项目有序下贷，老项目该还就还，余额会不断地减少。而经营性物业贷，今年预计会净增100亿元以上，而上半年目前已经净增了35亿。海外美元债大概还剩13亿美金，但节点要从2027年才开始逐步到期，未来龙湖会坚定有序地进一步压降海外负债；另外，国内长租贷款今年龙湖预计会新增15亿。
下半年择机拿地
相信很多人好奇，龙湖今年除了在“减负债”作出努力，策略上有什么变化。
龙湖地产航道总经理张旭忠称，“龙湖下半年在销售和投资方面的策略大致是，在保证债务安全前提下，我们接下来还会择机选择一些新的土地，同时根据市场变化，确保我们弹性的供货节奏。”
数据显示，龙湖过去两年已累计压降有息负债超300亿元。截至2024年末，有息负债同比下降9%至1763亿元，净负债率控制在52%。
惠誉预计，“2025年之后，龙湖包括债券和银团贷款在内的债务到期压力会显著减轻”。到2025年底，龙湖有息负债余额预计降至1400亿元左右，信用融资占比降至10%。
从公司业绩表现来看，龙湖集团于7月15日发布的半年运营数据显示，2025年1-6月，龙湖实现合同销售金额350.1亿元，合同销售面积261.4万平方米。
尽管销售额同比有所下滑，但经营业务却呈现增长态势。
今年上半年，龙湖经营性收入创半年历史新高，达到约141.5亿元（含税），同比增长明显。 其中运营收入约75.0亿元（含税），服务收入约66.5亿元（含税）。
“相对于其他房地产开发商，龙湖总价值约2000亿元人民币的庞大投资物业组合，为该公司提供了可观的经常性收入，且有助于其获得银行融资。”惠誉评级亚太区企业评级董事许伟熙称。
土地储备策略上，龙湖保持高度选择性。据悉，今年上半年，龙湖先后在上海、苏州、重庆、贵阳等高能级城市获取了四幅土地。
来源：财联社资管视界、地产总裁参考、地产人才官等
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