上海
当下的地产圈，依然冷得能割人。
融资市场更像一片结了厚冰的湖面，民营房企在上面走路，脚底下全是咔咔作响的危机感。
然而——8月1日，新城控股突然宣布：
成功发行一笔10亿元中期票据，中债信用增进投资股份有限公司（中债增）提供全额无条件不可撤销连带责任担保。
不仅如此，这笔中票获2.28倍超额认购、票面利率更是低至2.68%。
是的，民营房企融资的冰面裂了：
民营房企又能借到钱，而且能借得漂亮。
事实上，这已经是新城自2022年9月以来，第七笔中债增全额担保的中期票据，且连续四年收获民企债券融资支持工具的政策支持。
更加令人惊叹的是，就在一个多月前，其母公司新城发展刚刚完成3亿美元债券的成功发行。
据说，认购热烈得像久旱逢甘霖。
在这个行业，这种“双轮融资”破冰的玩家，屈指可数。
这更不仅仅是一次简单的融资行为，而是一个标志性事件：
意味着民营房企境外融资正式重启，市场对民营房企的信心又回来了！
01
为何新城能成为民营房企中罕见的“双轮融资”破冰者？
在炸天团看来，作为民营房企中的标杆，新城拥有几张关键底牌：
第一张，基本面够硬！
根据新城6月份及二季度经营简报显示，其上半年实现合同销售额103.3亿元，实现合同销售面积133.5万平方米。
虽然不能和头部央国企同日而语，但已经是民企中的佼佼者。
第二张，“双轮驱动”战略！
2025年上半年，新城控股实现商业运营总收入69.44亿元，同比增长12%，吾悦广场平均出租率高达97.77%。
商业板块如同稳健的“现金牛”，在经济波动中为新城构筑了难以撼动的护城河。
第三张，底线思维！
过去几年，债务是压死很多民营房企的稻草。
对比同行，新城反而是那个把稻草拧成绳的人——积极主动的债务管理，确保每一笔债务提前或到期偿付。
截至目前，新城及母公司已偿还境内外公开市场债券人民币10.67亿元及美元债3亿美元。
零违约，这三个字，比任何公关稿都要有分量。
更狠的是，2024年末，新城已偿还全部境内信用债。有息负债中90%以上是抵押类融资，经营性物业贷等融资比例持续提升，2024年末占比达到62%。
自6月新城发展境外美元债发行以来，从有关渠道获悉，某些金融机构也在研究对新城境内信用债的投资，市场信心得到进一步恢复。
对于今年即将到期的其他债务，新城方面也表示已制定稳妥全面的还款计划，已储备好偿付资金，将一如既往确保公司信誉。
前不久，国际评级机构穆迪率先将新城发展评级展望调升至“正面”。
显然，新城在债务管理上的“零违约”记录，已经为其赢得市场长期信任。
02
一个能在资本市场拿到钱的民企，大多在经营上也有自己的打法。
今年5月以来，在新城“吾悦爱健康”主题活动中，吾悦广场整体客流量提升13%、销售额增长15%、会员消费占比跃升20%。
这并非偶然的营销胜利，而是新城长期深耕商业运营、精准激活消费场景能力的集中爆发。
商业业绩创新高以及境内外融资取得突破进展，新城的破局之道也给行业带来三重启示：
其一，“双轮驱动”是生存关键。
当传统住宅开发模式承压，新城的商业运营能力成为稳定收益、抵御风险、穿越周期的关键引擎。
的确，当住宅周期性低迷，有一个稳得住现金流的商业板块，就能撑过不少寒夜。对当下的开发商而言，构建“开发+运营”的生态闭环刻不容缓。
其二，信用即生命线。
在行业信任危机中，新城“零违约”，中债增连续四年为其担保，这就是长期主义的红利。
这也说明，监管不是不救民企，而是精准地救那些值得救的。
其三，运营能力决定未来高度。
持有物业容易，经营出价值难。商业地产并非简单持有资产，需通过精细化运营激活价值。
谁能在存量时代做出更高坪效、更深黏性的商业运营，谁就能活得久。
结语
新城的融资破冰，绝非政策暖风的孤例受益者。它更像是用行动告诉行业：
资本市场的目光已经变了——不再一视同仁，而是用放大镜挑企业。那些基本面扎实、战略清晰、信用过硬的民企，正在重新拿到门票。
当高杠杆、高周转的粗放时代落幕后，留在牌桌上的玩家，必须学会深耕价值、敬畏信用、精于运营。
唯有如此，房企才能在存量竞争时代构筑真正的护城河，重获资本市场的青睐。
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