244亿“巨无霸”地块火速开工，华润置地投资重心向市区转移

21世纪经济报道记者唐韶葵

今年7月举行的上海六批次土拍中，一共出让8宗地，光刷新板块地价的就有6宗。各家房企轮番厮杀，华润置地（01109.HK）克制地报名了3宗地块，且仅有一宗地块是独立参与的，最终颗粒无收。但没过几天，华润置地还是通过股权交易亮剑了上海土地投资。

8月1日，华润置地公告称，与上海南房联合体，通过股权转让方式，以244.7亿元竞得浦东新区后滩板块和黄浦区余庆里组合地块。华润置地和上海南房分别按90%及10%比例共同支付，并持有对应比例的股权及债券。

值得关注的是，若除去此前上海协议出让的地块不算，这是2025年以来，上海乃至全国单次成交总价最高的地块资产包。该资产包包含上海浦东新区后滩板块耀华路项目及黄浦区余庆里项目。其中，耀华路项目包含两宗相邻纯住宅用地，中间仅隔一条德州路，两宗地规划为住宅及自持商业区，距离上海世博文化公园、东方体育中心等公共休闲配套均不到1公里。

目前，地块旁边仅有上海地产集团旗下的“城方”正在运营的保租房项目，租金水平在5800元/月-15888元/月。

8月4日，21世纪经济报道记者在后滩华润置地所拿两宗地块现场所见，华润置地拿下的两宗地已经开工，已进入了桩基施工阶段。

（华润后滩板块“地王”已开工。摄影：唐韶葵）

火线开工

宣布拿地即开工，华润置地在上海的开发节奏为何如此紧凑？

后滩板块这两宗宅地，是该区域体量最大的纯宅地，将提供2060套房源，限高分别为80米和100米，项目部分中高层房源可以看江景。除了房企常规的年中拿地，赶在年底前启动销售， 便可以形成现金流之外，从上海今年的土地出让方式变化及华润置地在上海布局来看，或更能感受该公司的投资战略变化。

今年以来，上海迎来多宗重磅地块，均是以先协议出让给上海国企，再通过上海联合产权交易所转让，与某奢侈品牌“配货”售卖模式有异曲同工之妙，且“跨区配货”渐多，常见杨浦配虹口。此次华润置地联合体以近245亿元拿下的地块包含多个项目标，配货不仅跨区还跨江，2宗在浦东后滩板块耀华路上钢社区，6宗在浦西黄浦余庆里，毗邻金陵华庭。

浦东的后滩板块在上海中央活动区（CAZ）范围之内，靠近内环，业内习惯称之为“内中环”。目前，浦东内中环仅剩三大可成片开发区域，后滩板块的地理位置更优于北蔡楔形绿地和新杨思板块，开发前景可期，但该板块目前尚处发展初期，商业、商务氛围有待培养。

华润此前已在后滩板块周边的前滩板块、新杨思板块布局有华润前滩润璟与翡云悦府两个项目，均为合作开发。华润在这两个项目的持股均占较大比例，但不如新拿的两宗后滩地块90%的高持股比例。分析人士认为，华润火线开发后滩项目，可以与前述两个项目联手，获取内中环大片区定价权与话语权，产品力也有机会获得破局。

同策研究院联席院长宋红卫分析认为，华润是典型深耕上海的房企，并且具备产品实力和资金实力的双重优势，近年来华润重点布局上海的趋势越来越明显，2023年华润在上海的拿地投资位居首位，2024年位居第二位，前两年拿的地，给华润这两年的营销奠定了重要基础。但这些项目大部分分布在上海中环外、外环甚至外环外，作为一家比较注重研发能力的房企，对于市场趋势以及产品打造都投入过很大精力，因此华润置地若将能在市区核心地段开发项目，或更能够最大变现产品力，从而优化销售及利润。

宋红卫进一步分析，从城市布局来看，在五大新城快速发展阶段，华润置地也曾在五大新城的核心区域布局一些项目，近两年高端改善崛起，其投资重心开始转向市中心，在产品打造上具有很强的创新能力。比如华润在宝山南大板块打造的首个项目的样板房，成为行业的标杆项目。其270度转角玻璃户型设计，曾风靡上海，引领产品设计的新风向。产品投入上也耗费大量奢侈材料，如玉石镜铝板等，用在室内装修和楼盘公区。此次后滩项目会否有更多创新，市场也将拭目以待。

为利润而战

然而，也正是华润在宝山南大板块的投资策略的转变，令这家央企投资重心转向市中心的轨迹趋明显。回顾上海今年6月进行的五批次土拍，宝山区南大板块曾推出一宗“巨无霸”地块，这宗地块一度被旁边华润项目的准业主认为是华润必争地块，因为华润在南大板块开发的项目此前每次开售均获得不错的销售业绩，因此，准业主们及业内人士均认为华润会深耕南大板块实现“造城”。结果出乎意料，华润置地虽报名参拍了，但并未出价到最后，该宗地块最终由另一家央企竞得。

华润在上海拿地策略的转变，或许能从过往一年及今年上半年的销售业绩变化窥见一二。2024年，华润置地在沪销售额约为300亿元，虽已稳居上海房企第一梯队，但与中海560亿元、保利与招商各350亿元左右的规模相比，仍有明显差距。2025年1-7月，华润开始加速追赶，约251亿元的销售额已逼近去年全年总量，占集团整体业绩的比重攀升了20%。这份亮眼表现的背后，是翡雲悦府、观宸润府、中环置地·望云等高端项目的“集体发力”。

因此，华润置地火速开发刚拿到手的地王项目，下半年再冲刺一把销售的意图不言而喻。对华润置地而言，以超过220亿元的大手笔资金押注上海内中环板块，一场“豪赌”的背后，也是这家央企巨头对一线城市核心资产的信任。

梳理公开信息可见，除了上海，华润今年在其他核心城市的投资也趋向于市中心地段：2025年1月，华润置地斥资93.5亿元在北京朝阳、杭州未来科技城拿下4宗地块，其中北京地块紧邻望京CBD，规划为“高端商业+总部办公”综合体；2月，以17700元/平方米的楼面价刷新成都崔家店板块地价，该地块卖点在于“300米内双地铁+毗邻东郊记忆艺术区”；同样在2月，华润置地以11.77亿元竞得西安浐灞国际港82亩地块，11911元/平方米的楼面价使其成为2025年西安首宗“万元地”；5月，在重庆，华润置地以2.19亿元、28.94%溢价率竞得两江新区地块；6月，又在北京海淀、西安曲江、合肥滨湖购入4宗地块，权益对价约19.8亿元。华润所拿上述地块均位于这些城市的核心地段。

不过，华润大手笔投资重心向市中心转移，除了上海市场的厚积薄发，背后也承载了集团整体销售的压力。据华润置地发布的截至2025年6月30日止一个月未经审核营运数据，2025年前6月，华润置地累计合同销售额约1103亿元，同比减少11.6%，其中6月单月销售额234.5亿元，同比下降26.7%。而更早前的2024年，华润置地已出现利润下滑。据财报数据，华润置地在2024年实现归母净利润255.77亿元，同比下降18.45%。

因此，加速开发后滩两宗地，与周边项目形成板块定价权，既能提升销售规模与利润，也可以看作是上海公司总经理娄山杰上任一年多以来的一次亮剑。

华润置地的拿地策略，也反映了央企在上海的投资趋势。同策研究院数据显示，今年上半年共有21家房企在上海拿地，其中7成为国央企（独立或联合拿地），已经成为上海拿地的绝对主力军，这一现象在其他核心城市也如此。宋红卫认为，央企重仓上海，主要有两个方面的原因，一是国央企具有强信用，仍然具备融资优势，保持着再投资的能力，大部分民营房企都被债务困扰，只有少数民企还在拿地，大部分都在去库存；二是国央企的产品打造能力目前也很强，近些年都在重点布局中高端产品线，也迎合了核心城市改善需求，并且去化效果比较好，现金流很快回流，实现了高端项目的投资闭环。