凯诺律师事务所：农村房屋已经在城市规划区内，一般怎么补偿？

　　实践征收中，可能有的老百姓会遇到这样一个问题，就是自己家周边在很多年前被征收过一次，但当时只征收了部分房屋，还有少部分房屋未被划在征收范围内，但是时隔多年之后，因地方城市规划需要，又把剩余的少部分房屋纳入在了征收范围内。

　　事实上，能遇上征地拆迁对绝大多数老百姓来说都是一件好事，通过征地拆迁可以进一步的改善部分老百姓的居住环境，提高其生活水平，也可以拉动地方经济发展，可以说是两全其美。但是对于房屋被征收的老百姓来说，也许会比较的烦恼，从老百姓反映的来说，许多被征收老百姓困惑的是，被征收的房屋周边已经是高楼耸立，所在的村镇也已经城镇化，如果补偿标准还按照很早之前确定的几百元的标准进行补偿，那必定会使自己的生活水平远远不如现在的。那么，对于多年之后又再次将此区域内的房屋进行征收时，应该如何对被征收人进行补偿呢？

　　在回答这个问题之前，我们先来看看，一般情况下，对于征收农村宅基地上房屋、土地等进行补偿的标准。根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。对于土地补偿费和安置补助费一般是按照地方公布的征地区片综合地价来确定的（具体是多少，大家可以从网上查找相关部门公布的征地区片综合地价），但原则上是不能低于公布的征地区片综合地价，如果低于公布的征地区片综合地价，那么对被征收人来说则是不公平的。

　　另外，对于地上附着物、青苗以及农村村民住宅费的补偿标准，在《土地管理法》等法律法规中并没有明确规定，但从地方发布的补偿办法中来看，宅基地上房屋价值的补偿通常是由评估机构评估确定，而地上附着物和青苗等的补偿，则是由相关部门依据土地现状调查结果，结合社会稳定风险评估制定具体的补偿标准。从原则上来说是不能低于上面我们提到的征收补偿原则的，即不能低于被征收人原有的生活水平。

　　所以，对于被征收人来说，想要获得合理、公平的补偿，就需要格外注意评估过程及土地现状调查过程。

　　这里需要提醒大家，上述所说的，一般针对的是土地性质还是农村集体土地时的补偿标准，也就是说土地还没有被纳入在城市规划区内。但如果被征收房屋的所在区域已经被纳入在城市规划区域内，那么征收补偿标准，从原则上来说就不宜再按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定来对被征收人进行补偿了。

　　也就是说，如果被征收房屋所在区域若在确定征收范围之前，已经被纳入在了城市规划区域内，征收方在对被征收人进行补偿安置时，需要参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定来进行，而不宜再根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定予以补偿，否则对被征收人来说就是不公平的。

　　根据人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　另外，在相关的裁判案例中也有明确指出，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照城市房屋征收补偿的有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置(审理法院：重庆市高级人民法院)。

　　所以，凯诺拆迁律师在这里提醒大家，在遇到房屋被依法征收时，一定要审查房屋所在区域有没有被纳入在城市规划区，一旦在城市规划区域内，那么补偿标准就会发生巨大的变化。

　　不过，虽然在城市规划区域内的房屋，补偿可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但是征收程序仍然要按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》以及其他相关的法律法规来推进，不能依据590号令来推进征收工作，否则征收行为则违法。

　　因此在实践过程中，如果被征收房屋已经在城市规划区域内的情况下，遇到征收方在征收程序方面按照590号令中的规定进行，或者是征收补偿标准仍然按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定进行补偿，那么作为被征收人，一定要马上向上一级有关部门投诉、举报。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，土地征收关系着被征收人的切身利益，一旦遇到征收方违法侵害自己合法权益的行为，比如补偿不合理，强迫被征收人签订协议，对于在已经在城市规划区内的房屋，强行按照几百元的标准进行补偿，那么建议被征收人尽快咨询专业律师，如有必要，可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。