共享“好房子”建设经验，托稳群众“安居梦”

住房问题既是民生工程，更是发展课题。为加大“好房子”工作推动力度，住房城乡建设部于近日印发《“好房子” 建设经验做法（第一批）》，涵盖了出台推动政策、加强技术支撑、打造示范样板、强化科技赋能、优化物业服务和健全产业体系等6方面内容。

山东有5项做法入选并获全国推广，成为地方实践的重要样本。翻看山东的“好房子”标准，从规划、设计、建造、交付、运维全过程考虑，聚焦安全、舒适、绿色、智慧要求，细化112条新规定，针对居住区风貌、空间配置、质量控制、适老化服务、智慧化运维等关键要素为“好房子”清晰画像，重构住宅建设体系，推动住房供给从“有没有”向“好不好”跨越，用创新回应百姓对美好生活的向往。

“好房子” 建设如何兼顾品质与成本？在刺激需求方面有哪些实招？面对不同城市住房需求差异如何做？

《中国经济周刊》：山东省《好房子建设标准指引》中，明确层高不低于3米、车位尺寸不小于2.5m（宽）×5.3m（长）、绿色建材应用比例>50%等指标，这些量化指标是如何出炉的？

任海涛：这些量化指标，是立足本地实际，依据国家和省内有关规范，经过科学论证、广泛征求意见后确定的，体现了多维度的综合考量。其中，“智慧运维”和“建筑全生命周期管理”等理念纳入《指引》，标志着山东省的“好房子”建设从传统“重建造轻服务”向“全周期品质管控”的范式转变。

《指引》注重用数据、细节说话，以可感可及的硬指标为高品质住宅建设提供依据和支撑。在住宅层高方面，《指引》将住宅全屋层高不低于3.0米设为“标配”，既考虑到国民身高增长的现实需求，能增强空间感与舒适度，也为空调、地暖等设施预留安装空间，方便住户装修和智慧家居布置。

在车位设计方面，将车位尺寸定为2.5m×5.3m，相比国标2.4米的宽度，增加的0.1米可有效缓解停车难、开门易剐蹭等问题，并鼓励设置中大型车位，以适应汽车加长、加宽的发展趋势。

在绿色建材和节能技术方面，要求绿色建材应用比例超过50%，达到绿色建筑二星级及以上或3A级住宅性能标准。简单来讲，就是要比普通房子节能省电、环保健康，住进去更舒服、用起来更省钱。

《中国经济周刊》：提高建设标准难免让人担心成本上升，山东如何平衡建设成本与长期品质？

任海涛：经测算，住宅层高每增加10cm会提高2%建安成本，但从长远看，可以通过标准化设计、工业化生产、提升服务质效等方式降低运行、维修等增量成本。

目前有不少项目利用地源热泵、空气源热泵等实现全屋新风系统及五恒（恒温、恒湿、恒静、恒洁、恒氧）技术应用，或是设计建设被动式建筑，实现室内冬暖夏凉，减少采暖和空调等费用，可以说是“买着贵，用着省”。

高品质住宅虽然建安成本有所增加，但是因为部品、材料等质量可靠、耐久，加上后期增值服务、房屋体检等手段，大幅降低维修频率和运维成本，实现品质溢价保值。

今年上半年发布的《关于支持“好房子”建设的若干政策措施》明确规定，下沉庭院、风雨连廊等不计入容积率，并通过阳台不计容增加得房率等措施，降低房企开发建设成本，鼓励引导建设更多“好房子”。

总体来看，平衡成本与品质，核心是“政策支持+技术管控+市场引导”，政府推动、企业主导、百姓受益，最终实现“开发商愿意建、购房者愿意买、城市品质持续提升”的多赢局面。

《中国经济周刊》：山东不同城市住房需求差异显著，济南、青岛面临人口流入压力，部分县域则住房过剩。“好房子” 建设如何避免 “一刀切”？在刺激需求方面有哪些实招？

任海涛：推进“好房子”建设过程中，充分考虑不同城市的经济发展水平和住房需求结构，因城施策、一城一策，通过差异化、精准化的政策措施，既满足人口流入城市的住房需求，又缓解县域库存压力。

例如，在济南、青岛等人口流入压力较大的城市，优先供应交通便利、配套完善的优质地块，通过《建设条件意见书》对项目提出更高品质要求；在部分县域或住房过剩地区，则减少土地供应，鼓励盘活存量资源，通过“商改租”等方式优化用地性质和设计标准，适应市场需求变化。

在刺激需求方面，强化金融支持，降低购房门槛，商业贷款首付比例最低降至15%，支持提取公积金支付首付款，全面开通异地公积金贷款业务，购买现房及高品质住宅、多子女家庭购房均可上浮贷款额度并累加计算，济南、青岛最高贷款额度提高至170万元，其他城市130-165万元。

对高品质住宅项目，优先推送“白名单”，目前，111个高品质住宅试点项目中已有72个在建项目获得融资支持，部分城市还可享受预售资金监管比例下调政策。

同时，我们创新销售模式，借助房展会、购房节等形式展示高品质项目，组织团购与定向销售，推行“以旧换新”，简化交易流程、降低税费负担，提振市场信心、激发市场活力。

《中国经济周刊》：淄博福园项目将回迁房与高品质住宅统一标准建设，这种模式如何平衡不同群体的居住权益？

任海涛：要把回迁房与高品质住宅、“好房子”结合在一起、统一标准建设、平衡建设资金，就必须要转变思维，改变过去传统的思路，可以选择城市更新的路径，通过科学统筹、创新规划、提升开发品质，优化项目资源配置，最大限度提升土地利用价值，从而平衡各方利益诉求，激发各方推动参与旧城改造的积极性，实现改善人居环境、提升城市功能的目的。

目前这类项目还不多，淄博福园项目可以算是一个成功的案例。另外，青岛正在建设的京口路配售型保障房项目，就是按照“好房子”标准规划建设。

我们认为，住宅小区在保障和平衡不同群体的居住权益方面，应该注意四个方面：

地块出让源头把控。在地块出让环节即明确容积率、绿化率、建筑密度等标准要求，确保从源头上保障房屋品质。

规划设计统一标准。坚持回迁安置房与商品房统一规划设计标准和要求，在规划阶段就确保房屋品质达到“好房子”要求。

建设质量统一标准。回迁安置房、保障性住房、商品房等各类住房，户型、面积可以不同，但建设质量和标准不能有区别。

充分尊重群众意愿。对回迁安置群众，要加强有效沟通，充分征求意见、尊重个人意愿，切实保障不同群体的知情权、参与权和选择权，让群众住的安心、放心、舒心，托稳群众“安居梦”。

《中国经济周刊》：山东如何通过数字化手段实现从设计到运维的全流程监管？

任海涛：数字化是改造提升传统产业的重要支点。我们着眼建筑工程全生命周期管理数字化转型，从前期设计到中期施工，再到后期运维，全方位构建数字化、智能化管控模式。

数字化设计方面，深化BIM（建筑信息模型）技术全过程应用，建设全过程数字化图纸闭环管理系统，在勘察、设计、竣工验收等各环节全面应用数字化图纸，实现图纸质量全过程溯源可查。

数字化施工方面，重点加强智慧工地建设，构建全省一体化智慧工地体系。智慧工地平台建设采取“1+16+N”模式（1个省级统管平台、16个地市监管平台及N个使用场景），聚焦施工现场“人机料法环”5要素，实现施工全流程监管；同步建设应用AI智慧感知、视频监控等系统，通过信息交互共享，实现从“人盯人”到“数据管”、从被动应对到主动防控的转变。

数字化运维方面，建设房屋和市政安全管理信息系统，通过自然灾害风险普查和自建房调查，推动房屋安全管理信息统一上图、入库、定位；确定济南、青岛两市为试点，探索开展城市信息模型（CIM）平台建设，逐步实现“一户一码”“一房一档”；大力推广智慧物业平台应用场景，鼓励物业企业加大物联网、BIM、人工智能等技术应用，在设施设备智能管理、安防消防预警、便捷生活服务等方面创新突破。

《中国经济周刊》：随着绿色建筑、智能家居技术的快速发展，山东是否计划建立“好房子”标准动态更新机制？在前沿领域，是否有试点项目或技术储备？

任海涛：山东“好房子”标准建设和动态更新，基本搭建起了标准成体系、试点做示范、技术有储备的格局。

建立动态修订机制。及时结合新技术、新需求制定相应标准，上半年新发布的《住宅设计标准》，新增了适老化设计、隔声降噪等要求，并同步更新了绿色建筑、智能家居等指标；衔接国家最新规范，在标准中强化了全装修交付、可再生能源应用、装配式建筑等要求，并随着技术和形势变化及时进行修订。

大力开展试点示范。我们已经开展了2批次试点项目筛选，目前正在开展第三批，重点考察绿色低碳、智慧运维等创新点。我们还开设了“好房子”建设网上专区、线上展厅，结合3D全景、VR技术开启沉浸式看房体验，也为各地学习借鉴试点项目经验做法提供了最直观的平台。

注重加强技术储备。成立住宅品质提升创新中心，联合高校、企业组建技术研发联盟，重点攻关超低能耗建筑、智能家居集成等方向。组建高品质住宅专家指导组，为试点项目提供全过程技术咨询，并参与标准修订。还积极探索前沿技术和创新做法。比如，济南“好房子保险”，引入保险公司参与质量风控；青岛被动式住宅，应用无热桥设计、新风回收等技术，节能率达90%以上。

文章来源:乐居买房