彻底打明牌，房地产迎来历史性的转折点

　　房地产似乎被抛弃了。这样的论调在最近一段时间甚嚣尘上。

　　大家怀有的这个看法，是从刚刚召开过的7月30日召开的政治局会议里咬文嚼字嚼出来的。

　　在这个会议上，关于下半年经济发力的重点讲了很多，但是涉及到房地产的，寥寥就两句话。

　　要持续防范化解重点领域风险，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。

　　在这句表态里，关于房地产的只是侧面提了城市更新，连正面都没有提起。

　　这个表态和四月的政治局会议形成了差异。在4月25日召开的政治局会议里，关于房地产的表述是这样的——

　　加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

　　城市更新、房地产发展新模式、优化存量商品房收购，巩固房地产市场这些四月会议里都提到了。

　　而三个月之后，关于房地产在政治局会议里基本没有被提及，这从侧面说明了一个问题。

　　在房地产的新定位里，阶段性的完成了防风险的历史使命。

　　从2023年首次将房地产列入防风险的板块之后，房地产的定位就发生了变化。从以前的支柱型产业，变成了国民经济防风险的基石。

　　此后两三年，提到防风险基本上都会提房地产，从防范化解头部房企风险，到加快构建房地产新模式，再到持续用力推动房地产止跌回稳。每一次的提起，都要强调下房地产当下存在的风险点。

　　而这一次，没有提具体的风险点，反而重点提了房地产的增量工作，要高质量开展城市更新。

　　说明上面认为当下房地产最艰难的时候已经过去了，房地产风险处在可控的框架之下。

　　我们要适应房地产进入到了一个新常态，在这个新常态里，通过市场的手来配置和干预市场资源。

　　只是在遇到急跌、突发情况之时，有形之手才会重新伸出来。

　　在前几天的大会里，很多人只注意到了没有重点提房地产，忽略了另一个历史性的举措。而这个举措对房地产的影响更大。

　　什么样的举措呢？

　　上面正在全力推动城投公司退出历史舞台。

　　在7月政治局会议里有一句话说的语重心长。要严禁新增隐性债务，有力有序有效推进地方融资平台出清。

　　地方融资平台，说的就是城投。

　　城投这么多年以来，一直作为地方隐性债务和土地财政的承载体，包揽了不少活儿，也欠下了不少债。

　　要彻底杜绝地方隐性债务，就必须让城投出清，该注销的注销，该整合的整合，该转型的转型。

　　从去年的四季度12万亿化债组合拳出来进行债务置换以后，城投平台减少了4680家，相当于去年全年城投减少总数的三分之二以上。

　　看看7月政治局会议用的字眼、严禁、有力有序有效、出清，这三个加在一起，对待城投出清，上面态度坚定如铁，不用多说，今年城投的整合注销和转型力度还会更大。

　　城投一直是和房地产深度勾连。城投公司逐渐退出历史舞台，意味着以前那种大开大合的房地产销售时代过去了。

　　没有了城投，土地市场上的接盘者会少很多。

　　近几年在二三线城市，城投是土地市场的重要接盘者。2021-2023年这两年城投参与拿地数量占比将近50%，到了2024年，城投拿地占比高达51%。

　　可以说城投拿地，撑起了全国土地市场的半壁江山。

　　像江苏省城投2024年拿地金额高达5137亿元，山东、浙江、四川等省城投拿地金额超1000亿元。都是各个省份土地市场的扛把子。

　　城投拿地，为地方土地财政贡献资金的同时，也增加了商品房市场的供给。这容易加剧市场上供需关系的进一步失衡。

　　所以现在通过对城投公司的出清，客观上可以减少商品房市场上的住房供给。

　　以后二三线城市再想要获得土地收入，就需要好好经营城市。只有城市更具有吸引力，才能吸引来更多的人口，房地产市场的供需才能更健康，而一个健康的房地产市场能够让开发商赚到钱，才能吸引来自全国的开发商前来拿地。

　　从经营城市、到吸引人口，再到房地产市场健康，再到吸引开发商拿地，这样就形成了一个城市房地产发展的良性循环。

　　这就是用市场的手调节房地产市场达成的效果。

　　我们都要认清一个现实。再也不可能回到当年那个轰轰烈烈大刺激的房地产时代了。

　　换句话说，再也不可能回到类似于2020-2021年的高房价时代。

　　上面也不打算再通过刺激房地产来带动经济基本面。那样的大刺激，虽然能够短时间内看到经济刺激的效果和一时的繁荣。但是长期看会加重民生的负担，而且引发资金脱实向虚，影响实体经济的茁壮发展。

　　以后对于房地产，是在防风险的基石之下关注两个重点。

　　一个重点是存量风险的监测把控。

　　只要在风险可控的框架之下，就由市场做主，来对各个城市的房地产市场进行洗牌。城市之间马太效应，强者愈强，弱者更弱。

　　另一个重点是在房地产行业里面寻找能够拉动国民经济的增量空间。

　　城市更新就是未来5年房地产拉动经济的大抓手。

　　虽然今年中央城市工作会议注重强调了城市更新。但是这个工作早在几年前就已经开展。

　　2019年咱们首次提出了城市更新的概念，2024年我国城市更新项目6万多个，完成了2.9万亿的投资额，光今年城市更新专项资金的规模已经达到1.8万亿。

　　未来5年围绕着城市更新，还有巨大的市场规模。这是对经济直接的拉动。虽然见效慢，但是温和没副作用，对于投资、消费且都是正向的的拉动。

　　对于房地产，上面只需要它保持住当下的新常态即可。房地产之外，有更多重要的事情需要排序。

　　反内卷、去产能，结构性改革，点亮科技树的顶端，推动咱们的社会从投资型社会转向消费型社会。

　　以上的每一个方向，都比房地产行业更加重要。

　　这是新时代的大转向。大船的船头都已经调整了，那作为参与历史转向面对时代拍浪的我们，也要及时调整自己和家庭的坐标。

　　2025，注定不平静。

　　在大转型过程中，家庭财富正在发生大迁徙与大洗牌。老百姓该怎么办？资本市场还有哪些机会？

　　THE END