300万元预算在京置业指南

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

近期，招商朝棠揽阅开盘热销，给下半年开局原本平淡的京城楼市，添了不少光彩。

该项目的爆红，背后是定位刚改路线的胜利。

它创造了北京楼市的一个纪录——69平米最小三房，总价400万元左右，首付约60万元即可上车。

事实上，能购买一套总价低、户型好的房子，是每一个购房者的心愿。

但，鱼和熊掌往往不能兼得。

大多数情况下，选择了低价，房子的户型就得做出牺牲；反之，房子的产品品质好了，也就意味着售价低不了。

可在偌大的北京城，总有一些不易被人发现的“宝藏房”，隐藏在这座城市的各个角落。它们定位刚需，价格亲民，户型从小到大有多种，可满足不同购房者的居住需求。

不久前，楼花网专门盘点了几个定位刚需，且带有阳台的在售项目的表现。

它们的单平米售价从2.5万元至6.1万元不等，总价在170多万元至800万元之间，跨度较大。

今天，楼花网则将目光集中在南城的大兴区域，对这里300万元左右的几个新旧项目，进行梳理，来看看它们的表现。

一、京玺

2023年12月6日，中铁置业+首开股份+住总集团+兴创投资，以19亿元的价格摘得京玺地块，溢价率1.06%，楼面价2.71万元/平米。

京玺位于大兴新城东区，距地铁19号线南延观音寺不远，离南五环西红门桥的距离，约在3公里。

它共规划了12栋9-18层住宅楼，户型段位从79平至120平，共分5个面积段位。

100平以下户型约396套，占比达到56%，为绝对主力户型。其中79平约175套，也算主力户型之一。

这是一款2+1室两厅一卫可拓展户型，其北向两间卧室可合二为一。它拥有南向奇偶阳台，北向也有开敞阳台相送，南边主卧里有飘窗赠送。

虽然有阳台，但目前看京玺79平米户型，在该段位还是有些落伍。

京玺于2024年7月17日取得预售证，供应712套，截至目前网签193套，成交均价4.55万元/平米，网签金额7.95亿元，去化率27.11%。

如果按照成交均价计算，京玺79平米的总价约在360万元左右，首付在55万元左右。

二、和悦璞云

该项目位于大兴去榆垡板块，在大兴国际机场的西边，距离约在5.5公里左右。

2021年15月，保利发展+首开股份+新航城，以14.6亿元的价格那个和悦璞云地块，折合楼面积1.51万元/平米。

它分南北两个区域，分别在2021年9月和2022年4月取得预售许可证，目前已成为现房，但仍有少量房源在售。

和悦璞云定位纯刚需，从52平米一居到100平米三居，共分6个面积段位。

主力户型为68平米两居，约有580套，占比达到40%。它的实际成交价在2.7万元至2.9万元/平。

产品力上，和悦璞云毕竟作为老一代项目，相较于当下的新盘差了许多。

它只在南向客厅和卧室，有飘窗赠送，其余赠送手段，均与其无关。

三、中建T5未来住区

该项目是当下京城300万元预算内，为数不多的具有好房子元素的项目之一。

中建T5未来住区共规划了7栋9-14层住宅，共357户。截至目前，网签84套，成交均价2.51万元/平米，网签金额1.852亿元。

它看似较远，但开发商规划有泊车接送，从小区出发，到达南三环宋家庄地铁站的车程，只需35分钟。在这里，再转乘其他地铁前往国贸、亦庄、丰台总部基地等，用时也就40分钟。

不仅如此，规划中的地铁20号线，以及一期已经开通的怀兴城际铁路，也将从中建T5未来住区旁边经过，未来的出勤配套，将逐步完善起来。

中建T5未来住区定位刚改，从70平米两居到142平米四居，共5个面积段位，8款户型。

其中主力户型为70平米至100平米的两居和三居，占比近80%。总价在170万至270万之间，性价比很强。

中建T5未来住区全部户型，均为一梯两户、南北通透，南向均设置了阳台，分内嵌式和奇偶式两种，北向则全部有设备平台赠送。

100平米以下户型，全部标配了进深1.5米的内嵌阳台，南向打通；北面则有进深1.2米的设备，全部赠送。

它的实际得房率，最高可达到100%。在大兴300万元左右的预算中，足以秒杀其他一切项目。

四、颐和公馆

2023年8月3日，中建壹品+北京兴创以28.75亿元的价格，拿下颐和公馆地块，其中包含1.8万平米现房销售，综合楼面价3.2万元/平。

它的位置不错，距离地铁4号线义和庄站的直线距离，不到500米。

颐和公馆的定位是个大杂烩，从72平米两居到222平米大平层，全部覆盖。共规划19了8-11层洋房，共752户。

其中北区规划10栋住宅，共424户，以72平-99平米刚需户型为主；南区共9栋住宅楼，328户，全部为128平以上改善户型。

颐和公馆于2024年3月取证，目前网签371套，成交均价4.75万元/平米，网签金额18.07亿元，去化率51.74%。

按照成交均价计算，颐和公元72平米的小户型，总价约在342万元，首付50万元出头，即可拿下。

不过，由于是好房子政策前的产物，颐和公元在赠送手段上，显得有些单一。

以72平米为例，它只在南向的客厅和卧室中，送了飘窗。

整体看，在当下的南城，向要300万元总价选择具有好房子属性的项目，不是很多。

唯一具备条件的只有中建T5未来住区，它位置上虽然较京玺、颐和公馆等较远，但在总价300万元左右的前提下，在产品和位置之间，似乎也只能二选一了。