今年全国总价地王来了：华润置地联合体超240亿鲸吞上海王炸地块包！

　　七月底，上海今年以来最重磅的一次土拍盛宴上，各家房企轮番杀疯。有一家房企却显得颇为沉默和低调，那就是：

　　头部央企华润置地。

　　上海这一把抬出了8宗地块，光是地王级别的就有6宗，这家央企只克制地报名了3宗，甚至仅有一宗是独立参与的。

　　在全上海房企都因为一宗宗地王“燃”起来了的那两天里，以往猛抢地王的华润置地却显得颇为淡定，甚至仅仅只在其中打了酱油：

　　重在参与，颗粒无收。

　　但知情的人看到这个结果却都会心一笑。

　　毕竟对于这家央企来说：更庞大的地块包，已经早早被其跨过土拍市场提前锁定了。

　　就在刚刚，华润置地发出了喜报：联合南房集团摘下浦东后滩和黄浦余庆里地块包。根据此前上海产权交易所披露的信息，其挂牌总价值高达244.7亿，此番大概率也是底价成交，但即便如此，成交价也超过了240亿。

　　要知道上海这次拍得热火朝天的8宗地加起来总共也不过289.57亿，花钱最多的中海也只洒出去了119亿。

　　而华润置地这次联合南房集团吃下的地块包，就接近了245亿——甚至在这场土拍开始的前一天就已经在上海联合产权交易所截止挂牌、大局已定了。

　　这么大块肥肉吃下，确实也可以让华润置地在土拍举牌的火热中，变得格外冷静了。

　　值得注意的是，撇开上海地产等通过协议出让形式拿下的地块们不算：

　　这是2025年以来，上海乃至全国迄今为止，单次成交总价最高的地块包。

　　简言之，这一把，华润置地闷声拿下了今年的全国总价地王！并且整体的质量都相当王炸。

　　一次豪掷两百多亿，华润置地到底怎么想的？

　　01

　　上海卖地

　　开始学爱马仕配货了？

　　众所周知，今年的上海，早就拿出了一宗又一宗重磅地块，只是大多却并不走土拍市场招拍挂竞价，而是绕了一大圈:

　　先协议出让给以上海地产为首的一众上海国企，扭头再挂上上海联合产权交易所，转让给合适的房企。

　　而站在全国楼市之巅的上海，就像站在奢侈品之巅的爱马仕，终究走上了配货的路。

　　在上海联合产权交易所，一个很新的出让方式已经开始逐渐泛滥了：

　　跨区配货。

　　目前，最常见的组合是杨浦的地配虹口的地，据不完全统计，已经出手花了上百亿的建发，传闻中将出手的保利发展，以及或将通过而今在上海再拿地的孙宏斌，都是被这么配的货。

　　而这次，华润置地联合体摘下这个总价200多亿的超级地块包，涵盖了四个项目标，一大把货配出了天价，更有意思的是，这一次打包出售配的货：

　　不仅跨了区，还跨了江。

　　2宗在浦东的后滩九宫格，6宗在浦西的黄浦余庆里。

　　前者是前滩的邻居，后者是金陵华庭的邻居。

　　每一宗都相当重磅。

　　02

　　超175亿摘下后滩宅地双子星？

　　打响后滩头炮！

　　浦东的后滩，熟悉上海的朋友都不陌生，论地段，绝对黄金。

　　其一，上海CAZ之内，与徐滨隔江相望、与前滩隔河相望，甚至比之前滩，还要更靠近内环。

　　其二，如今浦东内中环仅剩三大可成片开发区域，对比北蔡楔形绿地和新杨思，后滩的位置绝对是王炸中的王炸。

　　其三，上海，“从不缺滩”，却总能“滩滩爆火”。

　　总结来说，未来前景相当可期，唯一可惜的是，后滩当下的发展，稍显不足了些，相较于其他滩也一直在持续“难产”中，商业、商务氛围都尚未成势，韩国SK集团、嘉里虽然都早早押注却也暂时折戟，唯一一点热度还得蹭边上的世博公园双子山。

　　很多人说：这是因为，后滩少了点“人味”。

　　如今华润置地拿两宗地入场，或许也算是后滩正式迎来了发展的转机。

　　值得注意的是，这次的2宗地，甚至还是整个后滩的“首发”宅地，也是未来整个后滩体量最大的两宗纯宅地，预计将合计贡献2060套房源。

　　图源网络

　　两宗地仅一路之隔，距离黄浦江直线距离仅有三四百米左右，未来中高层都可以实现不错的瞰江视野。

　　图源网络

　　而这里打出的第一枪或许也将决定了整个后滩未来的站位，简言之，一切都不容有闪失。

　　所以，在初次传出华润置地将入局时，就有人说：

　　这次华润置地，是来“救场”的——要为沉寂已久的后滩，一炮轰响新纪元。

　　在入局后滩前，华润置地曾在隔壁的前滩三林滨江开发了前滩润璟，这个项目同样是当年华润置地通过上海产权交易中心从上海地产手中接过来的，后来成为了前滩千人摇的低密神盘。

　　而这一把，华润置地或许是要：再复刻一次前滩的神话。

　　据说，预计今年年底前，这个头炮就要打响了。

　　网传07-1地块或将率先推出，甚至在华润置地官宣拿地前就已经有相关方案在流传，据说将主打“类一梯一户”产品，主力推建面约225-280㎡江景大平层。

　　建面约280平户型图 图源网络

　　目前看来，这将是后滩至关重要的一战，也将是华润置地在上海至关重要的一战。

　　毕竟如果按底价244.7亿中，有175.41亿都花给了这个“后滩住宅头炮”，足足占了超7成。

　　如此大额的投资，在后滩第一个吃螃蟹的华润置地，也将只许成功。

　　不过按华润置地如今的产品实力，后滩这一战：

　　这家超级央企的赢面，应该很大。

　　03

　　和金陵华庭为邻

　　超值余庆里碰上华润置地？

　　相较于还在未来可期、需要华润置地努力带动一下势能的后滩，剩下的近70亿，怎么看都花得有些超值了。

　　浦西的地块包属于黄浦余庆里，位于黄浦正核，8/14号线大世界站旁、步行就能达到人广，更是和金陵华庭仅一路之隔，并且有不小体量的超高层住宅。

　　图源网络

　　这其中的含金量，懂的都懂。

　　首先黄浦的超高层豪宅从来都不缺买家；其次，今年首开就日光、卖了近百亿的金陵华庭，更是为余庆里这一把本就注定旺盛的火，又添上了一把柴。

　　余庆里地块包是今年5月时，由上海地产旗下的上海黄浦城更以73.27亿元竞得，原本涵盖了7幅地块，这次打包转让，去掉了051-04的商业用地，剩下的6宗地则被一起转给了华润置地和南房集团。

　　要知道纵观整个金陵路，作为全上海都相当罕见的骑楼街区，统共不过就三个集群：

　　其一，拿地价就200多亿，投资近400亿的嘉里金陵东路项目，；

　　其二，毗邻外滩、已经进行了土地征收的最后三幅地块；

　　其三，华润置地吃下大头的余庆里。

图源网络

　　有人做过测算，按70亿的拿地价算，超高层住宅的楼板价折算下来，或许才仅有10.6万元/㎡，而隔壁的金陵华庭，今年年初的售价就已经达到18.9万元/㎡——怎么算都相当划算。

　　余庆里地块包中总共含有4.27万方的超高层住宅+2.07万方的风貌别墅，而光是超高层住宅的货值就至少能有80个亿——可以直接收回地价，风貌别墅也少说能有五六十亿的货值。

　　不过虽然是有市无价的稀罕地，余庆里整体的开发难度也相当高。

　　这是一个属性相当复杂的风貌类超级综合体，除了超高层住宅和风貌别墅，还涵盖了商业、办公、租赁住宅等多种业态。

　　
图源网络

　　根据规划，这里将整体以金陵东路为界限，未来北侧或将主力打造成市区顶流的骑楼商圈，南侧则瞄向了市区又一顶豪地标。

　　
概念方案图

　　余庆里此前就出过诸多概念方案，虽然后续大概率会有较大变化，但能看出一些大概思路，比如整体按“北商南住”的思路打造，将从北向南逐渐从商业过渡到住宅。

　　
概念方案图

　　在规划中，未来自持的2.81万㎡商业中，还需要让著名的云南路美食街重生并保留烟火气，并以此打造“大聚场”餐饮综合体、“新世界”文化综合体。

　　概念方案图

　　特色很足，难度也高，如果换成是其他开发商，注定要相当头疼。

　　但对华润置地来说，论风貌经验，余庆里不远处就是其打磨了很多年、同样和南房集团合作的士林润园；论打造综合体的实力，更是行业内的头号玩家。

　　尤其是街区式的商业，更是在商管界称霸的华润非常擅长的，也非常有望助力这里成为上海市中心又一个顶流商圈。

　　不过即便如此，为了这里华润置地依旧打起了十二万分的精神，一切早已准备就绪。

　　有传言说，黄浦城更前脚刚官宣协议拿下余庆里地块，后脚，置胜计划的猎头就敲开了万科金牌操盘手、万科上海事业部总经理于佳兴的办公室大门，后来，人被顺利请到了华润置地，出任上海公司助理总经理，负责牵头华润置地在上海豪宅项目群的整体经营管理工作。

　　在万科时，于佳兴的代表作有超级TOD综合体上海天空之城、以及这两年在业内刷屏的综合体豪宅中興傲舍，刚来到华润置地，就坐镇了其上海1号作品“外滩瑞府”，猛抓产品，而接下来余庆里地块也注定成为其手下的重点项目，后滩的那两宗地大概也将同样在列。

　　
华润置地上海公司助理总经理于佳兴 外滩瑞府发布会现场

　　坊间传闻，华润置地面向余庆里下达的净利指标是：冲破8.5%。

　　而如何实现这个目标或许才是未来最大的难点。

　　04

　　华润置地拿地背后

　　前段时间，，撤销住宅业务在区域的核心部门，将权责进一步下放到一线，20大城市总也将直接向总部汇报。

　　华润置地上海公司总经理娄山杰，大约是从一年多前从杭州总经理一职调任过来的，而这一年多来，娄山杰治下的上海公司也在肉眼可见地蒸蒸日上，这个节点放大城市权限，和总部更密切的沟通：

　　上海这样的王牌城市公司，无疑是最大的受益者。

　　尤其是最近这200多亿一扔，即便不知任何内情，明眼人也都看得出：

　　华润置地这把又要在上海玩大了。

　　要知道，今年上半年，华润置地在上海的全口径销售金额恰好就是245亿左右，在上海干了半年才做到的业绩数额，花出去却仅仅只需要一瞬间，多少看得人有些心惊肉跳了。

　　很多人也有两个疑问：

　　一、这种巨幅地块华润置地到底为什么要花如此大的代价拿下？

　　其一，企业文化在很大程度上决定了外在的动作。作为头部央企，华润置地的调性一向都比较高，追求做领航者、风向标，更享受被仰视的感觉。

　　因为有较大的自我追求，这两年在产品端更是堪称行业卷王，做的产品都非常高大上，所以在拿地上的要求也日益增高。

　　而后滩这样需要有实力房企领军的地块也好，余庆里这样注定代表上海封面、非常能展现综合实力的地块也罢，都可以说是长到华润置地心坎上了。

　　这一点华润置地在官宣的推文中也着重点明了，一切都是：

　　为更好的上海。

　　截自官宣推文

　　其二，华润置地并非是一味追求利润和高周转的房企，喜欢被仰视的华润置地，有时候为了“面子”，甚至可以在一定程度上牺牲一定利润，也不会被高难度的开发劝退，这点甚至有别于诸多央国企。

　　而这一点，在上海就有显著体现。中環置地中心就是一个非常典型的案例，这是一个成片开发的超级城市TOD综合体，华润置地分前后两期拿下，总体量达到了百万方。

　　这两年的中环豪宅之争，很大程度上就是由华润置地带头卷起来的。600万级的项目做到了市区千万级豪宅的标准，很多人看完都发出了灵魂拷问：这么做真的能赚钱吗？

　　而作为百万方的超级综合体，这个项目背后承载的是华润置地的巨大蓝图：要用这座城去提升整个片区的能级。

　　虽然这背后需要投入的精力和财力远超单纯做一个住宅，经营性的业务不仅需要漫长的开发周期，未来要迈入收益期更是需要诸多时间沉淀。但华润置地显然甘之如饴。

　　其三，这两块地对于华润置地来说，确实是真正意义上的“爱马仕配货”，买一带一，却也都是顶奢级别的，其他房企想求一个都要费上老大劲，华润置地直接一包配齐。

　　钱花得虽多，却似乎都在刀刃上。

　　更重要的是，这两宗地，一个是潜力住宅的成片开发，一个是钻石级风貌的成片开发，有面、更有赚头，还能极大程度地增加华润置地在上海的影响力，而从最现实的角度说：

　　随着这200多亿的王炸地块到手，接下来的一两年，华润置地大抵都不需要为在上海的库存焦虑了。

　　二、华润置地又为什么能玩得转？

　　这次拿地，华润置地并未逞强一家吃下，而是选择了再次牵手南房，两家已经在士林润园上磨合多年，再次强强联合，也算是安全垫充足。除此之外，还有两大动因：

　　其一，华润置地在上海正处于口碑空前高涨的时刻。

　　今年上半年，华润置地在上海主推的两个项目是：中環置地中心、以及新杨思地王翡雲悦府。

　　今年上半年，翡雲悦府作为内中环的项目，仅次于黄浦两大顶豪——上海壹号院和金陵华庭，位列上海销售榜TOP3。

　　中環置地中心，是去年唯一一个不在市区的百亿红盘，也在今年持续爆红，在以前不被看好的宝山都卖得热火朝天，从润府到望雲迄今已经十二开十二罄。

　　在并非上海顶好的地段，就已经杀疯不说，华润置地还有未开先火的北外滩瑞府、和沉淀已久的老城厢，这两个项目，都是在上海最好的地段。

　　而细看这次200多亿的补仓中：

　　后滩论地段和预期，高于翡雲悦府所在的新杨思、远远高于中环置地所在的南大；

　　至于余庆里，则像是瑞府和士林润园的最强集合体。

　　简言之，这次补仓，对于华润置地来说不是完全新鲜的尝试，用过往的经验就可以克服诸多难题，不过基于华润置地对自身一贯的高要求看，这200多亿的投入，未来呈现出来应该会是华润置地在上海的又一次全面进阶。

　　其二，华润置地或许是如今行业内最不缺钱的一家房企。

　　一方面在于央企的硬核身份，另一方面，早从2023年开始，华润置地就一举超越中海，成为了地产行业的利润之王，并在去年成功蝉联。

　　非凡的赚钱能力背后，在于“住宅+商业”双轮驱动的华润置地，已经实现了两个主业的盈利能力趋同。

　　1、从开发业务来说，华润置地投资精准度极高，非常“会花钱”。

　　不止是自己操盘的项目个个出彩、盈利能力在线，华润置地还参与了诸多红盘的财务投资，比如上海爆火的润雲金茂府、北京已经在热卖的功德寺双子，都是如此，眼见着也已经赚得盆满钵满。

　　2、从非开发业务来说，华润置地的盈利能力已经处于顶尖水平。

　　2024年，华润置地在经常性业务端的利润贡献首次超过了百亿元，占比更是提升到了40.7%。而据华润置地首席财务官郭世清透露，今年这个数据还有望进一步提升到45%以上……

　　很多人看到活跃着的央企往往会嗤之以鼻，认为他们不过是占了身份的优势。

　　但事实上仔细一盘，这些年来落寞退场的地产央国企同样不在少数。空有央企的身份，是很难达到华润置地现在的高度的。

　　相较于一家央企的成功，我们更应该承认：

　　这是一家优秀企业的成功，这是华润置地体系性的胜利。

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　　主编：张艳

　　责编：Nanako

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