广东
增城旧改，终于迎来实质性进展!
近日，广东省投资项目在线审批监管平台公布了荔城街金星村、中新镇中新村、宁西街九如村三大旧改项目的备案信息，总投资额高达202亿，总规划建筑面积约529万㎡!
这三个项目均由增城城投接手，标志着增城旧改正式进入“国家队”主导时代。
01.
三大旧改，谁最有看点?
1. 金星村：增城核心区的“顶配旧改”
金星村位于荔城板块，紧邻增城广场，广州地铁21号线直达，周边商业、教育、医疗资源一应俱全，堪称增城配套最成熟的区域之一。
但它的改造之路并不顺利：
- 2019年由中鼎+融创联合开发，2020年启动拆迁;
- 2022年曝出临迁费拖欠问题，村民一度陷入焦虑;
- 2024年寻求央国企接盘，最终由增城城投接手。
根据最新规划，金星村总投资33.9亿，总建面约90.6万㎡，其中住宅76.5万㎡(含安置房14.9万㎡、融·资住宅58.7万㎡)，商业及公服配套约14万㎡。
此前规划中的金星大厦(地铁物业综合体)是否会保留，目前尚未明确，但可以确定的是，这个项目将成为增城核心区城市更新的标杆。
2. 中新村：TOD概念能否兑现?
中新村位于中新镇核心区，广州地铁21号线直达，一站可达镇龙枢纽(换乘知识城线、新白广城际)，区位优势明显。
此前，保利曾参与改造，规划打造“广州东部TOD智慧科教学旅服务城”，总建面高达428万㎡，但最终因资金问题退出。
如今，增城城投接盘，总投资63亿，总建面约157.6万㎡，其中住宅145.2万㎡(安置房23.7万㎡、融·资住宅121.5万㎡)，商业及公服配套约6.3万㎡。
相比保利版规划，新方案规模缩减近半，未来是否会保留TOD概念，仍有待观察。
3. 九如村：永宁板块的“巨无霸”
九如村位于永宁板块，南香山脚下，环境优越，但交通相对薄弱，目前无地铁覆盖。
该项目总投资104.9亿，总用地面积231公顷(约3465亩)，总建面280.95万㎡，其中融·资住宅169万㎡、商业15.5万㎡，是三个旧改中体量最大的一个。
由于周边缺乏成熟配套，九如村旧改大概率会引入产业、学校、商业等设施，带动整个永宁板块升级。
02.
增城楼市，会迎来供应洪峰吗?
这三个旧改合计融·资住宅约248万㎡，按套均100㎡计算，未来可能新增超2.4万套住宅供应。
而增城目前库存已超3.1万套，去化周期约31.6个月，是广州库存压力最大的区域之一。
如此庞大的供应量入市，市场能否消化?
短期来看，增城楼市仍面临竞争压力，但长期来看，这些旧改带来的不仅是房子，更是城市界面升级、配套完善，对板块价值有深远影响。
03.
增城城投：
从“包工头”到“城市运营商”
这次三大旧改均由增城城投接手，释放了两个关键信号：
1. 国企主导，降低烂尾风险
过去几年，民营房企资金链紧张，导致多个旧改停滞。增城城投作为区属国企，资金实力更强，能确保项目顺利推进，保障村民利益。
2. 市场化转型，探索综合开发
增城城投近年动作频频，除了旧改，还自主开发了南香雅居(增城永宁板块改善盘)和荔湖新城望江项目(低密江景住宅)，试图从传统基建向“城市综合开发+市场化销售”转型。
其中，增城城投南香雅居主打110-188㎡纯大户型，定位改善客群，市场反响不错;
而荔湖新城项目容积率仅1.02，规划低密住宅，预计下半年入市，值得关注。
写到最后：
增城三大旧改的启动，标志着区域进入“国企主导+城市更新”的新阶段。
短期来看，供应压力仍在，但长期来看，这些项目将推动增城城市面貌升级，尤其是金星村、中新村的地铁上物业开发，以及九如村的产城融合，都值得期待。
对于购房者而言，增城城投的介入，意味着旧改项目更稳健，未来入市的新盘品质也有保障。
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