最高法院：拆迁安置补偿权，在执行中具有最优先权利

最高法院：拆迁安置补偿权在执行中的优先顺位？

以所有权调换形式取得的拆迁安置补偿权优于工程款优先权、抵押权、一般房屋买受人权利

阅读提示：

拆迁安置补偿权在执行中的优先顺位如何认定？李营营律师团队长期专注研究与执行有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高法院处理的执行异议之诉案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

以所有权调换形式取得的拆迁安置补偿权优于工程款优先权、抵押权、一般房屋买受人权利。

案件简介：

1.2008年7月26日，林某某（被拆迁人）与正兴公司签订《拆迁安置补偿协议》，之后，正兴公司合同项下权利义务由金岑置业继受。

2.2013年12月6日，金岑置业与林某某（被拆迁人）签订《房屋安置补充协议》，

3.因债权人杨某某对金岑置业享有抵押权，成都中院裁定执行案涉房屋。林某某（被拆迁人）就案涉房屋提起执行异议之诉。

4.2015年，成都中院认为，被拆迁人权利优先于抵押权，一审判决不得执行案涉房屋。杨某某不服一审判决，上诉至四川高院。

5.2016年10月17日，四川高院二审判决驳回杨某某上诉，维持原判。杨某某不服二审判决，向最高法院申请再审。

6.2017年6月19日，最高法院再审裁定驳回杨某某再审申请。

争议焦点：

被拆迁人林某某的权利能否排除执行？

裁判要点：

一、被拆迁人对安置补偿房屋享有的债权优先于一般房屋买受人。

最高法院认为，本案中，林某某与正兴公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，后又与金岑公司签订了《房屋安置补充协议》，约定以产权调换方式对林某某拆迁房屋进行安置补偿，明确了安置房屋的具体位置、用途、建筑面积等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，林某某作为被拆迁人对本案所涉安置补偿房屋享有的债权优先于其他房屋买卖合同中买受人的权利。

二、工程款优先受偿权优于抵押权，但不能对抗被拆迁人的拆迁安置补偿权。

最高法院认为，结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”之规定以及第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，建筑工程的承包人就商品房享有的工程款优先受偿权优于抵押权，却不能对抗交付了购买商品房的全部或者大部分款项的消费者买受人。故杨某某对本案所涉房屋主张行使抵押权，不能对抗林某某因拆迁补偿安置关系对上述房屋享有的权利。原审判决关于林某某在本案中就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的认定并无不当。

三、拆迁安置补偿权优先于抵押权。

最高法院认为，本案二审判决并未适用《执行异议和复议规定》第二十九条来评判林某某的权利是否足以排除杨某某的执行申请，故杨某某关于本案争议房屋系商业用房，林某某名下尚有其他住房，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条之规定等申请再审事由不能成立。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。杨某某对本案所涉房屋主张行使抵押权，不能对抗林某某因拆迁补偿安置关系对该补偿安置房屋享有的权利，故杨某某关于其享有抵押权，根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定应当受到保护的申请再审事由不能成立。

综上，最高法院认为林某某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，再审裁定驳回杨某某再审申请。

案例来源：

《杨廷勇、执行案外人）再审审查与审判监督民事裁定书》[案号：最高人民法院(2017)最高法民申2304号]

实战指南：

一、拆迁安置补偿权是一种特殊的物权期待权。

拆迁安置补偿权是一种特殊权利，被拆迁人可以所有权调换形式取得补偿房屋或补偿款。就拆迁安置补偿权的性质而言，实践中存在特殊债权、物权期待权、甚至担保物权等多种观点。但多数说认为，以所有权调换形式取得的拆迁安置补偿权属于物权期待权，被拆迁人可依此最终取得特定房屋所有权。从权利的优先顺位而言，根据本案最高法院观点，拆迁安置补偿权优先于一般买受人期待权、抵押权、建设工程价款优先权。

二、实践中，存在“名为拆迁安置补偿，实为一般债权”的情形。

根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁补偿安置协议应由拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置（已被删除）。该条司法解释虽然已被删除，但在现行司法解释未作进一步释明的情况下，我们可以此为参考，尽可能把握拆迁安置补偿用房的特殊性：当事人想要通过拆迁安置权排除执行，需满足“所有权调换”“补偿安置”等核心要件。如果当事人取得特定房屋不具有补偿安置性质，也不存在原房屋与安置房调换的情况，则很可能被法院认定为“一般债权”，进而认定当事人不具有排除强制执行的权利。

综合以上，以所有权调换形式取得的拆迁安置补偿权与商品房买受人权利、工程款优先受偿权、抵押权之间可能存在顺位冲突，这种情况下，通说认为，拆迁安置补偿权具有最优先顺位，被拆迁人可依此排除其他权利强制执行。

法律规定：

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条　申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

1.名为拆迁安置补偿，实为一般债权的，不能阻却工程价款优先受偿权。

案例1：《贵州省某某有限责任公司、贵阳某某科技有限公司等合同纠纷、合同纠纷执行监督执行裁定书》[案号：最高人民法院(2024)最高法执监482号]

最高法院认为，《拆迁安置补偿协议》系贵州某某公司根据贵阳某某公司购入案涉地块的相关费用以及土地及建筑物增值等综合情况进行补偿签订的协议。本案中，贵州高院判决贵州某某公司将贵阳某鑫广场15225平方米的写字楼和贵阳某鑫广场内95个车位交付贵阳某某公司，系基于贵阳某某公司与贵州某某公司之间签订的《拆迁安置补偿协议》等协议取得，双方属于一般民事合同关系，不属于拆迁安置补偿纠纷，本质上还是属于债权债务关系。贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2021）黔0115民初19791号民事判决，确认某甲公司在工程款22011789.9元范围内对贵州省贵阳市“贵阳国家高新技术产业开发区某某广场某某栋”工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。因此，《拆迁安置补偿协议》约定的权利，并不能对抗建设工程价款优先受偿权。虽然建设工程价款优先受偿权不能阻却执行，但其对拍卖价款享有优先受偿权。

2.在通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利。

案例2：《建银国际资本管理（天津）有限公司、王宗刚申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》[案号：最高人民法院(2019)最高法民申5267号]

最高法院认为，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定可知，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人，其权利优先于其他购房消费者。结合上述相关法律条文及司法解释规定可见，在通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利。参照上述权利顺位原则，原审法院认定王宗刚对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关再审申请理由，不能成立。

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，业务培训工作委员会副主任，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件。在合伙业务、担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究合伙业务、担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在合伙业务、担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解合伙业务、担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额合伙业务、担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕合伙业务、知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉合伙业务、知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷、担保纠纷、合伙纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。